保險資金出海浪潮
2013年7月，平安人壽以2.6億英鎊入主英國地標勞合社大樓，成為保險資金海外不動產投資第壹單，交易由平安信托商務投資團隊操刀。
“我們成員大多有海外教育或外資機構從業背景，不少來自於外資房地產基金。”該團隊負責人、物業投資事業部高級投資執行總監張曉鵬介紹，該團隊主要受平安集團保險資金委托，配置現金流穩定的不動產，累計投資規模超過260億，以辦公樓為主，涵蓋園區辦公，商業、服務公寓、物流倉儲等業態。“項目已經順利完成。因為是單壹租戶長期租用，回報穩定，非常適合匹配險資。”張曉鵬說，國內機構投資海外物業的經驗不多，平安采用了國際知名的專業機構，以確保在稅務、法律、財務上沒有瑕疵。
平安信托並未透露具體交易細節。但根據平安人壽2013年7月發布的重大關聯交易公告顯示，交易主體包括平安人壽及其控制的三家SPV（特殊目的載體）：安邦匯投有限公司（下稱“安邦匯投”）、安邦匯理有限公司（下稱“安邦匯理”）和青檸街有限公司（下稱“青檸街”）。三家SPV公司均註冊於香港，據公告披露，交易前SPV之間進行了壹輪增資：安邦匯投擬向安邦匯理增資6310萬英鎊，安邦匯理擬向青檸街增資5560萬英鎊，安邦匯理擬向青檸街提供股東 貸款 5264萬英鎊。有並購律師分析，SPV可能是本宗並購的融資主體。
該交易被市場視為險資出海浪潮的開端。今年6月，中國人壽亦聯合卡塔爾主權基金進場倫敦，以7.95億英鎊購下地標“金絲雀碼頭”。張曉鵬表示，目前平安信托團隊仍在關註海外市場。“美國市場已經基本恢復，最好的進場時間是2010年，但當時很少有中資機構敢介入；歐洲機會比較多，最近歐洲央行的降息給並購融資提供了很好的條件。但英國近來有大量資金湧入， 利率 提高、資產 收益 率比之前有所降低。”
保險資金投資關註二線城市機會
張曉鵬表示，平安信托累計260億持有型物業仍以本土為主場。具體項目主要集中在北上廣深，武漢、沈陽、重慶也有部分資產包，以寫字樓為主，涵蓋園區辦公，商業、服務式公寓、物流倉儲等業態。
平安信托對商業資產較為謹慎。“這兩年受電子商務影響，很多商場銷售量波動較大。但可以嘗試機會性投資，遇到性價比高的資產還是可以考慮。”與購物中心相比，寫字樓對資產管理運營能力的要求較低，是險資的主要投資方向。
張曉鵬認為，目前國內壹線城市寫字樓價格較高，不容易找到合適投資機會，但是租賃需求比較旺盛， 資產流動性較高、市場比較透明， 所以仍將聚焦於此；但在壹些有發展潛力的二線城市，若以低價拿到核心地段的辦公樓，則有很好的成長空間。中信建投證券近期壹份研報稱，寫字樓是地產各業態中最後成熟的壹類，需要有城市化率、人均GDP的提升為基礎，當前寫字 樓市 場已經出現“結構化過剩”。
至於險資熱捧的養老地產，張曉鵬表示會謹慎看待：“從長遠看肯定是險資投資的發展趨勢，但在發展初期要想清經營模式，考慮居民實際支付能力。很多老年人能住在家裏就不願去外面花錢，我們必須要找到成本收益的臨界點。”
慧擇提示： 綜上所述，去年平安人壽收購倫敦勞合社大樓事件被市場視為保險資金出海浪潮的開端。此外，平安信托對商業資產較為謹慎，寫字樓對資產管理運營能力的要求較低，是險資的主要投資方向。