第壹部分是房地產的基礎知識
第壹章房地產法律法規
1，房地產交易的定義
房地產交易是指有償取得或轉讓房地產的所有權、使用權及其他權利的法律行為。所謂有償取得或轉讓，是指將不動產及其權益作為商品進行交換，在這種交換中，不動產的價值得以實現。所謂不動產的所有權、使用權和其他權利，是指房屋的所有權、土地的所有權和不動產的抵押權、典權等其他權利。這些權利的取得通過不動產登記得到確認。
2、商品房預售的含義
商品房預售是指房地產開發經營企業依法投資建設的內銷或外銷商品房，在房屋竣工交付前，預先銷售給中標人，並與中標人簽訂商品房預售合同(包括與中標人簽訂的預約、預約或認購、訂購合同)，向中標人收取定金或房價款的行為。
3.商品房預售條件
(1)土地使用權出讓金已全部付清，已取得土地使用權證；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(3)按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期；
(4)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證書。
第二章建築基礎知識
第壹節技術術語的理解
(1)房屋:指有承重柱子、屋頂(樓板)、圍護墻(柱)的建築物。
(2)不動產:房屋產權的簡稱，包括房屋所有權、* *權以及由該權利產生的房屋抵押權、抵押權等其他權利。
(3)建築面積:指房屋外墻坡腳以上外圍水平投影面積。
(4)使用面積:指建築面積中不包括內外墻的剩余面積。
(5)技術層:指建築自然層內部或外部的局部層，用於安裝水、電、暖、衛等設備。
(6)地下室:指建在(0)層以下的建築。有壹個帶采光窗的半地下室。
(7)閣樓:指位於自然樓層，利用屋內上部空間或人字形屋架梁建造，使用面積小於本層的隱蔽建築。
(八)架空房屋:指架空於底層，由支撐構件支撐的房屋。其空間位置壹般為通道、水域或斜坡。
(9)柱廊:指有頂梁、頂柱供人通行的建築(走廊)。
(10)天棚:天棚，指商場或寫字樓中被透明天棚覆蓋的屋頂。
(11)懸挑:指房屋墻外有圍擋、無支柱的架空通道。
(12)封閉陽臺:指單位成套房屋與房屋主體同時建造的全封閉陽臺，但自閉陽臺除外。
(13)層高:指地面到樓層、樓層到樓層、樓層到陽臺(不含保溫)或樓層到屋頂的垂直高度。指下層樓或樓層到上層樓的距離。壹般多層住宅的高度是2.8米。
(14)磚混結構住宅:鋼筋混凝土與磚承重墻相結合建造的住宅(建築規範規定，此結構房屋總高度小於20m)。
(15)框架結構住宅:由鋼筋混凝土澆築成承重梁柱，再由建材隔墻組裝而成的住宅。
(16)基礎:承受建築物自重、使用荷載和自然因素引起的荷載，並使其穩定安全的結構體系。
(17)外墻:建築圍護結構與外界直接接觸的部分。
(18)山墻:東西兩側的外墻。
(19) 0:建築鋪裝層的相對高度。
(20)深度:表示建築物中垂直(建築物長度)比例的名稱。
(21)開間:壹般來說，建築物水平(短)方向的柱間或墻間的距離稱為開間。
(22)承重墻:磚混結構住宅中需要支撐建築重量和使用荷載的墻體，將直接影響房屋的安全。
(23)非承重墻:不承擔整棟建築荷載，但可能支撐和承擔局部構件荷載的墻體。
(24)彈性空間(可變空間):指可能在壹定程度上改變平面大小或改變凈空高度的平面或三維範圍。
(25)凈高:高度減去地板厚度。
(26)復式住宅:多層或高層建築中，每戶在本層以外的五樓或更低樓層另占半層，或在本層以上或以下錯開半層，高層建築占半層或壹層。
(27)復式公寓:多層或高層建築中每戶兩層或三層的住宅。
(28)多層:四至七層的建築物。
(29)高層:八層以上(含八層)的建築，七層以上(含七層)的建築需設電梯。
(30)三大壹小:戶型設計中客廳、大廚房、大衛生間、小臥室的壹種方法。
(31)室外三米:是小康住宅的標準之壹，即水、電、氣表都放在室外。
(32)建築間距:建築間距壹般用間距與建築高度的比值來表示。
(33)配套設施:完善功能的措施，包括社會配套設施、居住區生活環境配套設施和屋內生活設施配套設施。
(34)紅線:政府有關部門劃定的土地使用範圍。
(35)總占地面積:建築物占用土地的面積稱為建築物占地面積。居住區包括用地範圍內的面積總和(包括綠化道路等。).
(36)容積率:建築總面積與土地總面積之比。
(37)住房獲得率:住宅中的住房獲得率是指每戶的使用面積或可支配面積與每戶的建築面積之比。
(38)綠化率:綠化總面積占土地總面積的比率。
(39)戶室比:也稱戶室比，是指各類戶占總戶數的百分比。
(40)日照:建築物能接受陽光的程度。壹般來說，在冬季至日，房屋至少需要1小時的日照。
(41)智能住宅:高新技術在住宅中的體現。隨著科學技術的發展，其程序不斷完善，內容不斷增加。當前計費和現代通信(電視、電話、互聯網)技術和設備條件。
(42)節能環保建築:采用水資源再利用、廢物回收利用、太陽能儲能、采光、供暖、隔熱、保溫、空氣凈化、防蟲、防黴、空調、節電等壹系列措施設計的(未來)居住建築。
(43)組團:幾棟住宅樓組合成壹個院落，居住空間相同。
(44)生活環境:這個環境壹般指生活、文化、教育、商業、醫療、綠化、交通、衛生等壹系列外部條件。，是衡量生活水平的總稱。
(45)居住區:有組織、有規劃的區域，具有相應規模的生活、文化、教育、商業、醫療、綠化、交通、衛生等設施，為居住建築服務。
(46)物業管理:為住宅提供生活、文化、安全、衛生、設施維護等服務的管理機構。
(47)保修期:交房時，開發商提供的《房屋質量保證書》明確寫明商品房的保修期限和保修範圍，房屋保修期自開發商交付竣工驗收合格的房屋之日起計算。
第二節居住面積的計算
(1)要共享的* * *區域。
①電梯間、樓梯間、樓梯間(樓梯間)、室內樓梯、走廊、門廳、大堂、中庭、管道井。
②僅服務於壹棟建築的動力室、泵房、水箱間、值班室和專用設備間(層)。
(2)不分攤的面積
①避難室(層)作為人防工程的地下室
(2)用作公共* * *休息和綠化場所的禁室樓層。
(三)為建築造型而建，無實用功能的建築物。
(4)兩棟建築物* * *使用部分不共用。
(3)住房面積計算公式:
商品房銷售面積=套內建築面積+共用公共建築面積=建築面積
該戶套內建築面積=該戶套內建築面積+內墻面積+陽臺建築面積。
公共分攤系數=公共建築面積
套內建築面積之和(每戶所有房屋)
分攤的公共建築面積=公共建築面積分攤系數×建築建築面積系數。
房屋建築面積系數=房屋建築總面積(建築面積)
房屋(建築)總使用面積
我方房屋建築面積=我方房屋建築面積×建築面積系數。
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第三章住房基礎知識
1.住宅:供人們居住的建築物。
2.通風:保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。
3.朝向:朝向建築主要房間的方向(東、西、南、北)。
4.隔音:建築圍護結構(墻頂)降低噪音(降低分貝)的能力
5.噪聲水平:要求不同功能的房間達到允許的噪聲水平(普通住宅50**以下)。
6.隔熱:建築圍護結構(墻和屋頂)減少熱傳遞的能力，用隔熱系數表示。
7.戶型:住宅建築中臥室、廳、衛的構成類型的簡化名稱，如兩室壹廳壹衛、三室兩廳兩衛等。各種戶型可以設計成各種平面組合，而戶型的質量是購房者主要關心的。
8.深度:表示建築中水平(建築短方向)比例的名稱。大進深的建設用地更經濟，但不利於日照和采光。
9.開間:壹般指建築物長向的柱間距或墻間距。
10、房屋高度:指房屋的高度，壹般指管口上緣到地面的距離(有些樓頂有機房的建築應算作機房的上檐)。
11.承重墻:需要支撐建築重量和使用荷載的墻體，會直接影響房屋的安全。
12.非承重墻:不承擔整棟建築荷載，但可能支撐和承擔局部構件荷載的墻。
13.彈性空間(可變空間):指可能在壹定程度上改變平面大小和形狀或凈空高度的平面或三維範圍。
14，日照:建築物能夠接受陽光的程度。建築物對日照有不同的要求。在冬季至日，房屋壹般需要至少1小時的日照。
15.物業管理:為居民提供生活、文化、安全、衛生、設施維護等服務的管理機構，其業務範圍隨著社會進步和生產力發展而不斷增加。
16、復式公寓:多層或高層建築中，每戶占兩三層。
17.復式(錯層):多層或高層建築中，每戶在本層以外的上壹層或下壹層另占半層，或在本層以外的上壹層或下壹層錯占半層，高度占壹層或半層。
18，智能住宅:高科技在住宅中的體現，隨著科技的發展，其程度在不斷提高，內容在不斷增加。目前住所應具備安全報警(防火、防盜、防燃氣泄漏)、水、電、氣自動抄表收費、現代通訊(電視、電話、上網)技術設備等條件。
19、居住小區:有組織有規劃的區域，具有相應規模的生活、文化、商業、衛生、教育、娛樂等設施，為居住綜合體服務。
20.群體:幾棟居民樓組合成壹個院落，居住空間相同。壹般壹個居住區是由幾個小組組成的。
21.生活環境:這個環境壹般指生活、文化、教育、商業、醫療衛生、綠化、交通、衛生等壹系列外部條件。，是衡量生活水平的總稱。
22.社區服務半徑:各種日常生活設施的服務範圍，以服務中心為點，範圍大小以米為單位。
23.節能環保建築:采用現代科學技術對水資源進行再利用、廢物循環利用、太陽能儲能、采光、供暖、隔熱、保溫、空氣凈化、防蟲、防黴、空調、節電等壹系列措施設計的住宅建築。
24.建築風格:指建築造型所采用的審美語境。盛行的歐式風格是對歐美傳統建築藝術的借鑒。
25.停車位:自行車和私家車的停車位分為收費停車位和免費停車位兩種。壹般來說，它們指的是公共停車位，與私人車庫不同。住宅區必須有足夠的停車位。汽車不能停在路上。
第四章銀行抵押信息
1.申請貸款所需的信息
(1)居民身份證、戶口簿或其他有效居住證明等。，以及其他合法有效的身份證明；個體工商戶或私營企業可提供營業執照、驗資報告、稅單等材料代替資信證明(提供復印件，核對原件)。
(2)借款人所在單位或銀行認可部門出具的借款人及其家庭穩定經濟收入證明；個體工商戶或私營企業可提供營業執照、驗資報告、稅單等材料代替信用證(提供復印件，核對原件)。
(3)合法有效的采購合同、協議或其他批準文件；
(4)個人住房按揭貸款需要首付至少30%，門面房首付至少40%(提供復印件，核對原件)。
(5)商品房抵押的，需提供產權人的結婚證。抵押房產為* * * *所有的，需* * *簽字，非* * * *所有的，需夫妻雙方簽字(提供復印件，核對原件)。
(6)開發商提供的階段性擔保
(7)借款人年齡加貸款年限壹般不超過國家法定退休年齡；
(8)房地產抵押的，辦理抵押登記、保險和公證手續；
(9)第三人財產抵押的，需提供有權處分人同意抵押或質押的證明。
2.貸款期限
個人住房抵押貸款期限為15年，門面抵押貸款最長期限為10年。
3.個人住房信貸分類和擔保分類
(1)個人擔保貸款從資金來源上分為商品房、擔保貸款、政策性抵押貸款。
(2)個人貸款分為抵押、質押(國債或其他質押)和保證。
4.抵押貸款操作流程
(1)開發商與銀行簽訂按揭協議。
協議內容為:抵押項目(住宅)、抵押期限、抵押比例、資金監管、擔保責任。
(2)買受人向銀行申請審核買受人支付的首付款，並與開發商約定簽訂貸款抵押擔保合同→抵押、公證、保險(目前為買受人自願行為)→銀行審核後放款→按時還款。
5.抵押貸款的類型
(1)個人政策性住房抵押貸款(首付不得低於30%)
(2)個人商業住宅按揭貸款(首付不得低於30%)
6.抵押貸款金額
每套房屋貸款額度不超過房價的70%，其中公積金貸款額度由買受人自行辦理。
7.還款方式和計算
(1)等額本息還款方式
每月償還貸款本息=貸款本金×月利息×(1+月利率)還款月數。
(1+月利率)還款月數-1
(2)平均資本償還法
月還款額=貸款本金+(本金-已還本金累計額)×月利率。
(3)住房貸款有哪些種類？
住房貸款資金的財務安排涉及的內容很廣，但最主要的不外乎住房貸款的金額(百分比)、期限和利率。在銷售談的過程中，置業顧問有必要向購房者解釋現有的三種貸款方式:個人住房貸款、個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。個人住房貸款是商業銀行提供的商業貸款；個人住房委托貸款是公積金管理中心委托商業銀行辦理的政策性貸款；個人住房組合貸款是前兩者的結合。
住房公積金貸款:對於已經繳納住房公積金的居民來說，低息的住房公積金貸款應該是購房時的首選。住房公積金貸款具有政策性補貼的性質，貸款利率很低，不僅低於商業銀行同期貸款利率(僅為商業銀行房貸利率的壹半)，也低於商業銀行同期存款利率。也就是說，住房公積金的房貸利率和銀行存款利率之間存在利差。同時，辦理房貸、保險相關手續時，住房公積金貸款減半收取。
個人住房商業貸款:以上兩種貸款方式僅限於已繳納住房公積金的職工，限制較多。所以沒有繳納住房公積金的人是沒有機會申請貸款的，但是可以向商業銀行申請個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要妳在貸款銀行的余額占購房所需資金的比例不低於30%，且作為首付款，並以貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或以有足夠代償能力的單位或個人作為擔保人償還貸款本息並承擔連帶責任，那麽妳就可以申請使用銀行按揭貸款。
個人住房組合貸款:住房公積金管理中心可發放的最高貸款壹般為65，438+0-39萬元。購房款超過此限額的，不足部分應向銀行申請商品房貸款。這兩種貸款統稱為組合貸款。這項業務可以由銀行的房地產信貸部辦理。組合貸款利率適中，貸款額度大，更多的是貸款人選擇。
個人住房委托貸款(公積金貸款)性價比最高，個人住房貸款(商業貸款)利息負擔最重，但在與客戶銷售時，盡量讓他辦理個人住房貸款，省時省事。
3、住房貸款申請條件
個人住房貸款發放對象為具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18周歲的公民。申請個人住房貸款，必須符合以下條件:具有城鎮常住戶口或有效居住身份；有穩定的職業或收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有購房合同或協議；不享受住房補貼的以不低於所購房屋總價的30%作為購房首付款；享受住房補貼的個人30%作為購房首付；有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為擔保人；貸款人規定的其他條件。
申請個人住房貸款，應向銀行提供以下材料:身份證件(指居民身份證、戶口簿等有效居住證明)；借款人家庭穩定經濟收入的證明；符合規定的購房合同意向書、協議或其他批準文件；抵押物或質物清單、所有權證明和有權處分人同意抵押或質押的證明；擔保人同意提供書面擔保文件和擔保人的資信證明；申請住房公積金貸款，需要持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求的其他文件或資料。
4.申請個人住房貸款的程序
商業貸款:壹般程序是:向銀行申請貸款，銀行審批後簽訂貸款合同和擔保合同，然後去銀行辦理貸款手續。
5、公積金個人按揭申請程序
第壹步:貸款申請人提出貸款意向，獲取相關材料。申請人向其繳存住房公積金的西雙版納州住房公積金管理中心提出貸款請求，如實介紹所購房屋、本人及配偶的工作及收入、希望申請的金額及期限、本人住房公積金繳存情況、可提供何種擔保，並領取貸款申請表及相關材料。貸款經辦人員給申請人初步建議，告訴他需要準備的材料。
第二步:貸款申請人提交書面申請。申請人應當按照經辦人員的要求準備完整的書面材料，由經辦人員審核。書面材料主要指:貸款申請人購買商品房的，申請人須提交填寫完整的貸款申請表、認購書或購房合同、有效身份證、戶口本、單位蓋章的結婚證；貸款申請人購買房改房(單位售房、房管所售房)的，除上述材料外，申請人還須提供房改方案復印件、房改方案批文復印件、所售房屋大產權(售房單位產權)復印件或權屬證明復印件；貸款申請人以其他形式購買住房的，如安居房、集資房等。，應按管理中心的要求提供相關材料。
第三步:評估。對於購買商品房等需要評估的貸款，貸款經辦人員在審核上述材料後，向貸款申請人提出初步意見，並出具抵押審查評估通知書。貸款申請人拿著賬單去評估機構對貸款房進行評估。(壹般是銀行委托評估公司，貸款人支付評估費用。)
第四步:出具貸款承諾。評估完成後，貸款申請人持評估報告再次前往管理中心，經辦人員根據綜合評估結果進壹步審核貸款申請。對於未簽訂正式購房合同的申請人，貸款經辦人員審核同意貸款後，出具貸款承諾書。貸款申請人拿著它到開發商處簽訂北京市房屋土地管理局統壹印制的標準購房合同文本，拍賣房屋的買受人必須辦理預售登記。
第五步:發出調查通知書。貸款申請人應持全部證件(身份證、戶口本、結婚證、貸款申請表、正式購房合同、商品房購房等貸款評估報告。
第六步:銀行調查。貸款申請人在收到調查通知書後，應前往調查通知書中註明的銀行機構，該機構將對貸款進行調查，並指導貸款申請人填寫相關貸款合同。需要蓋章的合同(如擔保合同、托管合同)在相關部門加蓋公章、采用財產抵押擔保或購買房屋綜合保險時辦理相關保險手續，采用保證擔保的銀行應對擔保單位進行審核和調查。
第七步:簽訂委托合同和貸款委托通知書。銀行代理機構在貸款調查完成後將相關材料送至審核中心，並通知貸款申請人等待通知。審核中心根據銀行的調查意見，對所有貸款材料和合同進行審核，審核通過後，與銀行代理機構簽訂委托合同和委托貸款通知書，告知銀行可以辦理貸款手續。
第八步:轉賬。銀行在貸前準備工作結束後確定具體放款日期，通知借款人，並在放款日(或提前壹兩天)填寫《個人住房擔保委托貸款劃撥清單》，加蓋銀行代理機構公章，到管理中心辦理過戶手續。管理中心貸款經理審核撥款清單後未出具撥款通知書，通知財務人員出具相關撥付文件。經辦人員根據撥款通知單和撥款清單對機器進行第二次登記。
第九步:借錢。借款人在貸款日到銀行辦理貸款手續，貸款將直接劃撥到賣方賬戶。貸款審查和發放程序已經完成。
6.住房貸款怎麽還？
償還貸款本息的方式由借貸雙方約定，並在借款合同中寫明，貸款期限在壹年以下(含1年)的，到期壹次性還本付息，利息隨本金壹並還清。貸款期限在壹年以上的，按月償還貸款本息，即分期償還。目前常見的分期還款方式有兩種:
壹種是等額本息還款方式，即每月等額償還貸款本息，直至到期。月還款額的計算公式為:貸款本金月還款額=貸款本金×月利率(1+月利率)還款月數÷(1+月利率)還款月數-1利率調整提前還款。
另壹種是平均資本償還法，即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。月還款額的計算公式為:月還款額=貸款本金÷貸款期限月數+(本金-已還本金累計額)×月利率。
借款人可以根據自己的不同情況和需求選擇還款方式。但是，壹個借款合同只能選擇壹種還款方式，合同簽訂後不能更改。
第六節納稅
1，契稅
契稅是指房屋所有權發生變更時，根據當事人簽訂的合同上的房價的壹定比例，向新的所有人(產權人)壹次性征收的稅。它是對不動產產權變動征收的壹種特殊稅種。
1.征收範圍和納稅人:契稅主要針對個人和私人單位購買、質押、贈與或交換的房屋征收。
2.稅率:1997 4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為3%-5%。具體契稅適用的稅率，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區的實際情況，在稅率幅度內確定。昆明目前對144平方米以下的普通商品按1.5%征收。144平方米(含別墅)及商鋪為3%。
2.印花稅
印花稅是壹種具有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕的特點，納稅人可以自行購買粘貼郵票履行納稅義務。
1.征稅範圍和納稅人:印花稅的征稅對象是房地產交易中的各種憑證。其中之壹是因買賣、繼承、贈與、交換、分割等原因導致房屋產權轉移時的產權轉移書面憑證。印花稅由應納稅憑證的持票人或收款人支付，具體而言，產權轉移憑證由抵押人支付。如果抵押人未繳納或少繳印花稅，文件持有人應負責補繳。
2.稅率及計稅方法:房屋產權轉移證明按金額萬分之五加貼印花稅。應納稅額的計算公式為:應納稅額=稅額×適用稅率。
3.關於減免稅的規定:房屋所有人將其財產捐贈給政府、社會福利單位和學校圖書，免征印花稅。
4.納稅地點、期限及繳納方式:花稅在領取應稅憑證時、簽訂合同時、產權轉移憑證成立時繳納。
印花稅由納稅人自行繳納。
3.城市土地使用稅
居住在自購商品房和私有住房的，應當依法納稅。
城鎮土地使用稅以納稅人實際占用(使用)的土地面積為依據，按照固定稅額征收。購房者使用的國有土地不僅僅是住宅建築外皮內的建築面積，還包括庭院、公共走道等。每戶分攤住宅建築中實際建築面積的壹部分用於計稅。各省、自治區、直轄市應根據當地情況，組織計量，取得科學依據，通過立法實施。稅務工作由地方稅務機關負責，繳納期限由各地自行規定。
4.城市土地增值稅
以個人身份購買的房產僅用於居住的，無需繳納土地增值稅；房子重新轉讓經營，取得壹定標準以上的增值收益，才需要繳納土地增值稅。
土地增值稅按四級超額累進稅率征收。
5.財產稅
房產稅是以房屋為征稅對象，對房屋的價值或產權人的租金收入征收的壹種稅。房產既然是壹種財產，也是壹種財產稅。
房產稅采用比例稅率。