天津市住宅小區物業管理辦法
（1996年7月24日市人民政府 轉）
1997年12月17日根據市人民政府《關於修改〈天津市住宅小區物業管理暫行辦法〉的通知》修訂發布
第壹章 總則
第壹條 為了加強本市住宅小區的物業管理，保障住宅小區房屋及其設備和公***設施的正常使用，創造清潔優美、舒適方便、文明安全的居住環境，根據國家有關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域為按照規劃建設、配套設施齊全、建築面積在5萬平方米以上的住宅小區。建築面積不足5萬平方米的住宅小區和大廈、工業區物業管理工作，可參照本辦法執行。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指專門的機構和人員對住宅小區內房屋建設及其附屬配套設施、場地、周圍環境、清潔衛生、安全保衛、公***綠化、道路等，以經營的方式進行統壹的維護、修繕和服務的活動。
第四條 市房地產管理局是本市物業管理工作的主管部門，主要職責是：
（壹）、貫徹國家有關住宅小區物業管理的法律、法規和規章；
（二）、起草本市住宅小區物業管理的法規和規章，制定配套辦法；
（三）、審查和管理物業管理企業的資質，頒發《物業管理資質證書》；
（四）、培訓物業管理專業人員，頒發《物業管理崗位資格證書》；
（五）、指導、監督、檢查個住宅小區的物業管理。
各區、縣房地產管理局是各區、縣物業管理工作的主管部門。
第五條 規劃、工商、物價、環衛、園林、市政、公安等主管部門和所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對住宅小區的物業管理工作進行指導、協調和監督。
第六條 住宅小區應推行社會化、專業化的管理。新建住宅小區必須按本辦法的規定統壹實行物業管理。本辦法的規定統壹實行物業管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區，依照本辦法作出規劃，逐步實行物業管理。
第七條 物業管理應納入住宅小區建設規劃，規劃主管部門審批規劃應符合本辦法關於統壹實行物業管理的原則。
第二章 物業管理委員會
第八條 實行物業管理的住宅小區應在物業管理主管部門的指導下成立物業管理委員會（以下簡稱管委會）
第九條 管委會的權利：
（壹）、代表住宅小區內的房地產產權和使用人，維護房地產產權人、使用的合法權益；
（二）、制定管委會章程；
（三）、選聘物業管理企業並與其簽訂委托管理合同；
（四）、審議物業管理企業制訂的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；
（五）、對物業管理企業的管理工作進行檢查和監督。
第十條 管委會的義務
（壹）、反映房地產產權人和使用人的意見和正當要求並督辦落實；
（二）、協助物業管理企業落實各項管理工作；
（三）、接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督；
（四）、接受物業管理主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
第十壹條 住宅小區開發建設周期較長的，或已交付使用但入住率沒達到50%的，由該住宅小區的開發建設單位負責物業管理或選聘物業管理企業進行前期管理。
物業管理委員會成立後，由其選聘或解聘物業管理企業。
第二章 物業管理企業
第十二條 物業管理企業（包括外地和境外的物業管理企業）必須持有市物業管理主管部門頒發的《物業管理資質證書》，向工商行政管理機關辦理註冊登記後，方可接受委托，承擔住宅小區的物業管理。
第十三條 物業管理企業根據委托合同對住宅小區實施物業管理。委托管理合同應包括以下內容：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、監督檢查、違約責任及其他權利義務條款。
第十四條 物業管理企業將住宅小區內下列事項納入管理範圍：
（壹）、房屋的維修養護；
（二）、道路、公***場所及房屋***用樓梯走道的清掃保潔；
（三）、花草樹木、綠地及綠化設施的養護管理；
（四）、商業網點用房、自行車棚、停車場等設施的使用和經營；
（五）、供水、供電、照明排水、道路、供氣、供暖等市政***用設施的維護養護（具體分工管理辦法另行規定）；
（六）、安全、保衛；
（七）、物業管理部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。
第十五條 物業管理企業的權利：
（壹）、根據有關規定，結合實際情況制定所管理住宅小區的物業管理辦法；
（二）、依據物業管理合同和物業管理辦法，對住宅小區實施管理；
（三）、依據有關規定收取物業管理費；
（四）、制止違反住宅小區規定的行為，對造成的損害有權要求賠償；
（五）、要求管委會協助管理；
（六）、選聘專營公司或聘用專人承擔專項服務業務；
（七）、開展多種經營，以其收益補充小區管理經費。
第十六條 物業管理企業的義務：
（壹）、全面履行物業管理合同，依法經營；
（二）、接受管委會和住宅小區內居民的監督；
（三）、重大的管理措施應當提交管委會審議決定；
（四）、接受物業管理主管部門和有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）、發現違反法律、法規和規章的行為要及時向有關行政管理機關報告。
第十七條 物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策。
第三章 產權人和使用人公約
第十八條 本辦法所稱產權人和使用人公約（以下簡稱公約）是指由房地產產權人和使用人承諾的，對全體房地產產權人和使用人有約束力的，有關人在住宅小區使用、維護和管理等方面權利義務的行為守則。
第十九條 公約由市物業管理主管部門統壹指定示範文本，管委會可根據所轄住宅小區的實際情況進行修改補充。
公約應當符合法律、法規和有關規定。
第二十條 房地產產權人和使用人入住小區，須與物業管理企業簽訂入住公約，入住公約應包括以下內容：
（壹）、住宅小區名稱，戶主及居住地點、面積；
（二）、物業管理企業名稱及其應提供的服務內容；
（三）、房地產產權人和使用人的權利、義務；
（四）、住宅小區管理費用；
（五）、違反入住公約的責任。
第二十壹條 房地產產權人和使用人應當按有關規定使用房屋和其他公***設施，交納有關費用，自覺維護小區正常的管理秩序。有權要求管委會對服務不好的物業管理企業進行更換，有權對妨害住宅小區管理秩序、生產秩序和損壞公***設施的行業進行勸阻、制止和舉報。
第二十二條 房地產產權人和使用人入住小區應遵守以下規定：
（壹）、不得改變房屋結構、外貌和用途，進行違章鑿、拆、搭、建。
（二）、不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品（自用生活性燃料除外）；
（三）、不得踐踏、占用綠地；
（四）、不得占用樓梯間、過道、屋頂、平臺、道路、停車場、自行車棚等公***設施；
（五）、不得亂拋垃圾、亂貼、亂畫、亂掛等；
（六）、不得隨意停放車輛；
（七）、不得排放有毒、有害物質；
（八）、不得利用房屋從事危害公***利益的活動。
第四章 物業管理經費
第二十三條 房地產開發建設單位按住宅小區建安工程費的2%提取物業管理公***設施維修基金，壹次性交付給管委會專項使用。物業管理公***設施維修基金的使用管理辦法另行制定。
第二十四條 物業管理企業按規定收取綜合服務費，綜合服務費收費標準根據每個住宅小區實際需要和服務內容經市物業管理主管部門同意後報市物價局批準。收費辦法由市物價局會同市物業管理主管部門制定。
第二十五條 物業管理企業為住宅小區內房地產產權人和使用人提供的專項服務和特約服務項目，應公開收費的基本價格，執行價格由雙方協定。
第二十六條 物業管理企業每半年向管委會報告壹次物業管理費用收支情況，每年向房地產產權人和使用人公布壹次物業管理費用收支情況，並隨時接受物業主管部門以及物價、稅務部門監督檢查。
第二十七條 住宅小區配套的商業網點用房可委托物業管理企業同意經營管理，經營收入用於補充物業管理費用。
第六章 獎 懲
第二十八條 住宅小區物業管理納入城市管理目標考核責任制，每年進行壹次物業管理優秀小區評選活動，對物業管理成績突出的小區，由市物業管理主管部門提請市人民政府批準後予以表彰和獎勵。
第二十九條 房地產產權人和使用人違反本辦法第二十二條規定的，物業管理企業應對其進行勸阻、制止並要求恢復原狀，賠償損失。
第三十條 物業管理企業違反本辦法，有下列行為之壹的，房地產產權人和使用人有權向管委會投訴；管委會有權予以制止並要求其限期改正，對房地產產權人和使用人利益造成的損害有權要求賠償損失，情節嚴重的有權解除委托管理合同：
（壹）、房屋及公***設施、設備修繕不及時的；
（二）、管理制度不健全，管理混亂的；
（三）、擅自擴大收費範圍，提高收費標準的；
（四）、擅自改變房地產和***用設施用途的；
（五）、其他不履行物業管理合同行為的。
第三十壹條 房地產產權人和使用人不按規定交納應繳費用的，物業管理企業可要求其限期交納，並加收3%的滯納金，逾期仍不交納的按住宅小區公約和有關規定催繳，連續半年拒繳的，物業管理企業可向人民法院申請強制追繳。
第三十二條 開發建設單位不按規定交納公***設施維修基金的，區、縣物業管理主管部門責令其限期交納，並加收3%滯納金，限期內仍不交納的可申請人民法院強制執行。
第三十三條 未經市物業管理主管部門的資質審查而擅自承攬住宅小區物業管理業務的，區、縣物業管理主管部門責令其限期辦理資質審查；限期內仍不辦理的，由市物業管理主管部門對其處以罰款，有違法所得的處3萬元以下的罰款，無違法所得的處1萬元以下罰款。
第三十四條 市或區、縣物業管理主管部門，對管理不善造成住宅小區物業管理及其居住環境狀況惡化的物業管理企業，依據情節分別予以警告、限期整改、收回資質證書；對被收回資質證書的移送工商行政管理部門依法處理。
第三十五條 當事人對行政出發決定不服的，可在接到處罰通知之日起，15日內向作出處罰決定的上級主管機關申請復議或提起訴訟。逾期為申請復議也不提起行政訴訟，有不履行處罰決定的，由作出處罰規定的部門申請人民法院強制執行。
第七章 附 則
第三十六條 本辦法自發布之日起執行。