購房貸款新政策2021
2021年房貸收緊,很多銀行對征信流水審核比往年都要嚴格。2021年購房貸款新政策有以下規定：
壹、首套房房貸首付比例要求：
1.公積金貸款首付比例為首套房90_（含）以下的公積金貸款，首付比例不得低於20%，90_以上的住房公積金貸款首付款，比例不得低於30%。
2.首套房商業貸款首付比例為30%，使用商業貸款買房利率將會上浮。
二、首套房契稅要求：
家庭首套房購房面積90平米及以下，契稅為1%;購房面積90平米以上，契稅為1.5%。
法律依據
《個人貸款管理暫行辦法》第七條個人貸款用途應符合法律法規規定和國家有關政策，貸款人不得發放無指定用途的個人貸款。
房貸政策
房貸政策是指買房貸款的政策。在1988年第壹次住房體制改革會議召開後，1991年住房信貸業務開始了起步，各項住房信貸政策出臺。1991年建設銀行、工商銀行都成立了房地產信貸部，辦理個人住房信貸業務，並制定了職工住房抵押貸款管理辦法。央行出臺新政放寬購房貸款，對結清貸款的二套房，貸款可享受首套房政策優惠；購買第三套以及以上住房可以使用貸款；首套房利率最低可七折。
法律依據：
《城市房地產抵押管理辦法》
第二條凡在城市規劃區國有土地範圍內從事房地產抵押活動的，應當遵守本辦法。地上無房屋(包括建築物、構築物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。
第三條本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
2021房貸政策
2020年12月31日，央行和銀保監會聯手頒布了壹條關於房貸的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接實行。這是自房地產領域“三條紅線”融資新規後的最重磅規定，且沒有給任何過渡期。
1、這個規定的全稱是《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理。按這條新規，以後銀行房地產貸款和個人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。
根據《通知》，兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理，具體來看：
第壹檔也就是中資大型銀行，包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。
第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%。
第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的占比上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣域農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的占比上限分別為17.5%和12.5%；
第五檔為村鎮銀行，兩項貸款的占比上限為12.5%和7.5%。
另外，兩部門表示：人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以《通知》的第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的範圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。
值得註意的是，有兩種情況暫不納入房地產貸款占比計算：壹是住房租賃有關貸款，目的是為支持發展住房租賃市場。二是為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計範圍。
2、除此之外，根據央行兩次規定，自2021年開始，貸款購房者將會面臨兩方面的新變化：壹是用商業貸款按揭購房者，如果其重定價日定在1月1日，在本年度其月供將自1月起有所減少；二是本年度新貸款購房者，其貸款將會受到“住房貸款占比”的影響。
第壹個變化：商業貸款，月供將有所減少2019年12月28日，央行網站發布《中國人民銀行公告[2019]第30號》，進壹步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。
第二個變化：個人貸款購房受到“住房貸款占比”影響2020年12月31日下午，央行在官網發布了“關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知”。
擴展資料：
1、銀行系統中的貸款比例作出限制的原因
央行公告中提出“為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險”。2020年銀保監會主席郭樹清的講話，也曾提到了中國金融體系對房地產貸款的依賴和集中度。
按郭主席的說法：中國房地產相關貸款，占銀行業貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內的貸款，那些房企自行發行的債券，融資的股權，已經信托等影子銀行的資金，均不在這39%裏面。
還有很多人，直接用經營性貸款去全款買房，這其實也算房價，只不過在表內看起來像發給工廠企業的經營性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產貸款會占到我國金融體系的40~50%左右。這是壹個非常恐怖的比例，真正的半壁江山。過去世界上總***產生了130多次金融危機，其中100多次和房地產有關。
最近的壹次，2008年的美國金融危機，起因是房地產。日本金融崩潰，起因也是房地產。所以郭主席將房地產定義為我國金融風險最大的“灰犀牛”。先搞了壹個房企融資的“三條紅線”，如今又開始限制整個銀行體系的貸款上限。半壁江山實在太高了，哪怕是39%也很高。
所以現在規矩改了，直接通過放貸上限來壓制全體金融系統。和現狀比，壓的不多，因為房地產貸款占中國金融體系的比例實在是太大了，大到不能動，不敢動。但這是首次以行政令的形式頒布貸款占比紅線，給各銀行都戴了壹個緊箍咒。防範銀行過多的貸款投向房地產領域，或出現壹些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。
2、LPR影響
LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數據平均構成LPR數據。
按照新規定：“自第壹個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近壹個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。”這意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機制決定，和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。
自2021年開始，存量浮動利率貸款如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化。根據新通告，今後貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR固定點差（固定點差可能為負數）。
12月21日，最新數據顯示：壹年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。由於2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個基點，若購房者的房貸利率轉換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個基點，個人住房貸款者月供還款將減少。根據“房貸利率=LPR固定點差”的計價模式。
舉例來說：假設壹個人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麽實際利率為5.39%（4.9%×1.1）。
但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。
換言之，在往後的日子裏，他的的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優勢。現在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那麽2021年的利率就為5.24%，相比轉為固定利率下降0.15個百分點。
在利率下降的情況下，如果這個人選擇等額本息還款，他每月會比之前少還多少錢呢？如果實際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元。2021年的利率變為5.24%，相比固定利率下降0.15個百分點之後，他每月需要還款5515.84元。每月減少還款93.23元。
當然，個人如果選擇轉換為固定利率，那麽2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。和世界許多國家相比，我國當前利率較高，回旋余地較大。從長期來看，LPR進壹步下降的可能性較大，如果這樣，那麽房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。
通知給銀行設定了關於房貸規模的“兩道紅杠”：第壹道紅杠，是“房地產貸款占比”，是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。第二道紅杠，是“個人住房貸款占比”，是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。
央行通知給出了“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”的計算公式：值得壹提的是，這兩道紅杠以後，對普通購房者而言：意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策，拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
我們個人住房貸款，壹般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為壹個家庭財產的“安全線”，如此能保證個人月還款後的正常家庭生活開支；7大國有銀行的“個人住房貸款占比”最高，達到總貸款的32.5%。說明央行也把國有銀行“總貸款的30%”附近，視為壹個國家“住房金融”的安全線。