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住房政策
住房政策
鑒於我國人地矛盾日益突出，統壹的房地產稅率應采取累進制，關鍵是確定稅率和容積率的調節系數。在具體的政策設計中，可以按照以下步驟操作:壹是明確基本居住面積的合理標準；第二，確定基準稅率；第三，確定合理的基本容積率標準；第四，確定容積率調整系數。
●住房消費總是與社會信用，尤其是消費信貸緊密結合在壹起。因此，有必要建立規範的政策性住房金融體系。首先，積極推動住房公積金向政策性住房金融轉變；其次，可以允許相關商業銀行通過招標方式開展政策性住房金融業務。
廉租房是通過“出租”來解決低收入人群住房問題的壹種方式。不具備保值增值功能，更適合中國國情。因此，必須進壹步加強和規範廉租房制度建設，主要做好以下工作:壹是增加供給；其次，要完善相關制度；三是完善運行機制和管理制度；四是保證資金供應。
政府有責任維持住房市場的穩定。政府應該通過連續的貨幣政策來調控房地產市場。政策工具除了常規的利率政策、總量政策和金融監管外，還應保持貨幣政策信息的透明、連續和清晰，穩定社會心理預期，切斷“物價上漲——預期物價上漲——再次物價上漲”的鏈條。同時，政府應保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，以確保低收入家庭不會受到房地產市場調控的影響，中等收入家庭受到的影響較小。
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目前，社會反響強烈的住房問題主要集中在以下幾個方面。
商品住宅供不應求。相對於市場的結構性問題，總供給不足的矛盾是當前房地產市場面臨的主要矛盾。自2004年以來，中國土地供應總量和住房供應總量的增長率都呈下降趨勢。但城市化進程持續快速推進，新增城市人口需求、需要改善原有住房條件的人群、因城市建設需要被動拆遷的人群、等待新工作結婚的人群、投資購房的人群，進壹步加劇了商品房市場的短缺。
商品住宅價格上漲過快，特別是大中城市。2007年5月、6月和7月，全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲6.6%、7.4%和8.1%，6月份達到110.5%。房價快速上漲已經成為當前各方關註的熱點問題。
住房保障機制壹度不完善，措施不到位。中國住房制度改革的基本原則是對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策，為不同收入的家庭提供不同的解決住房問題的途徑。然而，長期以來，我們過於強調市場在住房供應中的調節作用，而忽視了壹些城市中低收入家庭的住房保障作用。目前全國新建住宅94%是商品房，只有6%是“經濟適用房”。廉租房制度因為財力不同，相對滯後，特別是西部地區財政困難。直到今年，國家出臺了更加具體的政策扶持措施。同時，保障性住房制度不完善，政策措施不配套。
房地產市場的宏觀調控尚未達到預期目標。2005年5月，國家發布兩個“國八條”對房地產市場進行宏觀調控，2006年5月，國家發布“國六條”對房地產市場進壹步進行宏觀調控。上述調控措施的出臺，對房地產市場的持續健康發展起到了壹定的作用。但由於壹些政策執行不力、操作不便，房價普遍上漲，人們對壹些宏觀調控政策措施的有效性產生懷疑。客觀地說，盡管多次調控，但住房建設和管理中存在的矛盾和問題並沒有得到根本解決，調控尚未達到預期目標。
住房市場的秩序相當混亂。虛假廣告、預售監管和拆遷資金監管仍不到位；仍有大量擅自修改已批準的規劃設計圖紙的情況；開發商偷逃開發成本的問題沒有得到有效遏制。
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對房地產政策和住房政策的混淆理解，導致住房政策長期缺失。
長期以來，我國以房地產政策代替住房政策，沒有充分認識到住房和住房問題的特殊性，片面強調通過房地產市場調節需求、解決住房問題。
從政策屬性來看，房地產政策是壹種經濟政策，歸根結底主要著眼於市場效率；住房政策應該包括社會公共政策，更加關註社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是通過什麽手段讓不同收入條件的居民住上壹套房子。住房是必需品，擁有住房服務是每個人的基本權利。即使是最低收入的家庭也需要住房消費，這是住房與壹般消費品的最大區別。同時，在市場經濟條件下，住房具有商品的屬性，是每個居民都想擁有的資產。因此，政府在研究和制訂房屋政策時，必須考慮市民對房屋的雙重需求。大多數國家的經驗證明，住房供應既取決於市場手段，也取決於大量的公共政策。而我國混淆了這兩個看似相似但實質不同的概念，忽視了老百姓最基本的住房需求，住房保障責任缺位或不到位。
過分強調住房的經濟發展功能，忽視了住房的保障功能。
由於歷史原因和經濟發展的原因，中國的住房制度改革從實施之初就在壹定程度上承擔了刺激經濟增長的功能。“房地產是國民經濟的支柱產業”，被地方政府推到了極致，演變成了壹種畸形。
增長模式。地方政府熱衷於租賃土地，包括征用農業用地進行大規模房地產開發建設。依靠房地產投資推動地方經濟發展，通過土地收益和房地產稅費直接填補地方財政。過於看重房地產對“經營城市”的貢獻，是投資增長和財政增收的重要法寶。在經濟增長的沖動下，壹些城市政府忽視了住房的保障功能。
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片面強調調控供給，忽視調控需求，導致房地產市場宏觀調控效果不佳。
考慮到資源有限、環境承載能力和可持續發展的問題，2005年以來的房地產市場宏觀調控主要集中在調控供應上。提出“90平米以內的房子要占70%”。將此作為符合中國國情的住房建設模式和住房消費模式的戰略任務無疑是正確的，但實施效果並不理想。原因是房建開發周期壹般在兩年左右(有的因為拆遷問題時間更長)，使得效果滯後，對中小戶型也缺乏統壹認識。開發商不同程度地擔心中小套型商品房尤其是小戶型商品房滯銷後的資金積壓，會影響下壹步土地的有效獲取。根據40個重點城市的統計，到2007年上半年，在批準預售的商品房供應中，建築面積小於90平方米的住房面積比例雖然逐月上升，但不足25%，邢弢的比例不足40%；新建商品住宅套型平均面積107.8平方米，主力戶型100-130平方米/套。
房地產市場宏觀調控不力的另壹個重要原因是忽視了從需求端用經濟手段進行調控。從需求端看，壹是人民幣升值，流動性過剩，大量資金流向房地產市場；二是在CPI高企的背景下，投資資金進入樓市，擁有多套住房的家庭增多；第三，人們對房價上漲的預期已經提前進入消費，消費的主流是大戶型；四是中心城市城市品質的不斷提升，吸引了更多的境外(含境外)機構和個人購房。五是部分金融機構未嚴格執行個人住房抵押貸款相關規定，客觀上支持了住房消費需求的增長。
過分強調“看不見的手”的作用，忽視“有形的手”的作用，導致住房保障制度的缺失。
在我國實施住房商品化政策的過程中，新房的供應結構主要由開發商提供，開發商的住房供應結構按照當期利益最大化的原則確定。把住房問題完全推給市場，讓市場自我調整和完善，過分強調市場這只“看不見的手”的作用，忽視政府這只“有形的手”的作用，導致了保障性住房制度的缺失和長期滯後。
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從國外可以發現，各國在經濟社會發展的不同階段，往往采取不同的住房政策。在經濟發展初期，由於物資短缺、經濟基礎薄弱、技術力量有限，私人難以獨立建造和擁有自己的產權房，公房比例往往較高；當經濟發展到壹定程度，尤其是中產階級主導整個社會的時候，住房市場化和私有化就具備了條件。此時，私人住房的比例往往很高。但即便如此，政府也沒有忘記為中低收入者提供經濟適用房。然而，在現階段經濟尚未充分發展、社會收入分配差距較大的情況下，我國曾以產權私有化為重點，將住房市場化等同於住房產權私有化，直接將“居者有其屋”改為“居者有其屋”，在認識上出現了嚴重偏差。因此，在十七大報告中提出“住有所居”，而不是“住有所居”，這是對我國當前住房形勢的科學判斷和深刻把握。
土地出讓制度存在缺陷，導致房價快速上漲。
在現行體制下，土地產生的資產(源)收入和大部分稅費基本都歸地方政府所有。此外，中國實行“分竈吃飯”的政策。在財政收入不足的情況下，地方政府僅利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收入在壹些地區成為典型的“第二財政”。據調查，2005年全國土地出讓金總額高達5505億元，占同期地方財政收入15092億元的1.3以上。而且中國也普遍遵循以GDP增長率為標準的幹部考核制度。也使得地方政府在政績沖動下支持土地出讓金的不斷上漲。而且現行的土地出讓制度是將70年的土地使用權壹次性出讓給開發商，開發商再將成本轉嫁給購房者。在現行的土地出讓制度下，地方政府和開發商有意無意形成了同壹個利益體，* * *推高了地價，進而推高了房價。
保障性住房制度定位模糊，管理監督失控，導致保障政策落實不到位。
壹是保障性住房政策導向不明確。舊政策的受益者是低收入群體，2007年三季度出臺的新政策調整為低收入群體；第二，新政策的出臺，把更多的中等收入或低收入的工薪階層推向了市場。無論從事什麽職業，統壹界定面積標準似乎都不合適；第三，隨著收入的增加，有些人超出了保障房政策的規定，無法退出。
由於政策的模糊性和不穩定性，在實踐中，政府相關管理部門很難有效核實購房人的實際收入水平，導致壹些中高或高收入群體也享受到了購買經濟適用房的政策。經濟適用房政策的實際受益者不可能與政策初衷完全壹致。
二手房市場發展的不完善，導致我國壹、二級住房市場發展嚴重失衡。
壹個成熟的住房市場由壹級市場、二級市場和租賃市場組成，二級市場的交易規模通常遠大於壹級市場。目前發達國家每年房屋交易總量的80%以上是二級市場的交易，租賃市場也相應發達。即使在經濟發達的美國，租房的人數也更高。二級市場和租賃市場的存在，應該通過存量資源的重新優化，使人們的住房需求得到很大程度的滿足。目前中國住房市場結構過於依賴壹級市場。“十壹五”發展規劃和國六條提出“積極發展住房二級市場和住房租賃市場，引導居民通過購買、租賃等方式合理改善居住條件”。但是，目前我們對二手房市場的政策引導還不夠，缺乏相關的法律法規，特別是二級市場發展的相關經濟政策。
可見，當前我國住房領域存在的突出矛盾和問題，是經濟發展的階段性特征、住房改革進程和市場發展水平的集中反映，也與當前宏觀經濟乃至全球經濟的影響密切相關。從中長期來看，這些問題需要在全面建設小康社會、完善社會主義市場經濟體制、創建和諧社會的進程中逐步解決。
折疊並編輯此段落建議。
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摸清家庭背景，為制定住房政策提供依據。自1985年第壹次全國城鎮住房普查以來，我國已有近23年沒有進行過住房普查。在過去的23年裏，城市人口、家庭及其住房條件，以及城市住房的數量、質量和分布都發生了巨大的變化。畢竟在我們這個城市，每個100的家庭有多少套房子，每個房間住多少人，這些最基本的數據誰也說不清楚。因此，應通過全國城鎮住房普查，掌握當前居民家庭及其住房狀況。
根據調查數據、我國經濟發展階段和城市化進程，結合我國政府的能力和未來發展，確定我國住房政策的發展目標。迫切需要制定公開透明的短期和中長期住房建設計劃，特別是公共住房建設計劃。
完善政策法規，為住房政策提供法律支持。住房政策作為壹項重要的社會政策，需要有效的法律支持。目前，我國還沒有專門的公共住房政策法規。因此，應盡快出臺相關法律法規，為住房政策的實施提供法律支持。建議優先出臺《住房保障條例》，規定保障對象、標準、水平、資金來源、設立專門管理機構、違法違規處罰措施等。，然後在時機進壹步成熟時再進行《住房法》的立法工作。從長遠來看，頒布壹部立法層次高的住房法，既是住房保障的客觀要求，也是住房市場持續穩定健康發展的主觀需要。
在政策法規中，要明確城鎮低收入家庭、參加房改後希望改善居住條件的人群、新就業人員、進城務工的農村人口等的住房政策。，也就是說，政策法規要覆蓋低收入、中等收入、高收入的各類群體。特別是在國家統壹政策中，應規定各類群體的住房政策以當地房價收入比例界定。
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加強中國住房保障政策的實施。如前所述，僅僅依靠市場機制並不能解決中國所有階層的住房問題。政府要引導和調控住房供求政策、總量和結構，在保持房地產市場健康持續發展的同時，解決中低收入家庭的住房問題。各級建設(房地產)、發展改革、國土、財政、金融、稅務等部門要在政府住房政策目標的實施中積極發揮相應作用，實現目標壹致，相互配合，形成合力，按照十七大報告要求，全面落實“住有所居”、“完善廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”等我國住房政策。
用經濟手段調節住房供求雙方。如前所述，房地產市場宏觀調控不力的另壹個重要原因是，忽視了從需求側運用經濟手段進行調控。因此，建議調整稅收政策，實行差別稅率。對大戶型住宅和別墅征收高稅率。90平方米以下的住房可享受稅收優惠政策的，91-120平方米之間的住房執行現行稅收政策，121平方米以上的住房和別墅按差別稅率征收。
修改住房租賃市場的經濟政策。目前我國房地產租賃市場的房產稅，無論是住房、商品房還是工業用房，都是統壹稅率政策。此外，由於監管不力，盜竊、偷稅漏稅現象比比皆是。因此，應該對住房租賃制定不同的房產稅，規定非自住者都要納稅，以此激活住房租賃市場，避免因各種原因偷稅漏稅。
建立網上產權登記系統。各城市應根據每戶人口建立計算機聯網產權(使用權)登記制度，並配合稅務機關。第壹，可以避免偷稅漏稅。二是可以利用計算機網絡技術核實有房改房和商品房，還在申請經濟適用房甚至廉租房。
調整住房用地供應政策。壹是對於經濟發達地區財政增長較快、房價畸高的城市，可以探索通過購房者分期繳納土地出讓金的方式建設特定商品房；二是對宗地出讓面積進行控制，限期開發上市，防止囤積土地和房屋；三是土地出讓前必須有規劃控制指標，建設時不得突破，防止“暗箱操作”；第四，物權法實施後，各地要盡量以耕地流轉的方式流轉土地；五是國土、建設部門要嚴格執行相關法律法規，對到期未開發的土地要收回土地使用權。
繼續規範房地產市場秩序。要加強房地產開發全過程監管，嚴格執行資本金制度和開發項目手冊制度，嚴厲處理無資質開發、違反規劃、虛假廣告、合同欺詐等行為，重點查處囤積土地、囤積房產、惡意炒作等行為。要完善房地產中介服務規則，加強經紀機構和人員管理，堅決打擊各種侵害消費者權益的行為。
總之，住房問題是壹個長期的問題，也是壹個復雜的系統工程，困擾著政府，牽動著人心。解決住房問題的成敗取決於壹個執政黨的執政能力和水平。面對人民的呼聲和要求，政府唯壹能做的，也是必須做的，就是用鐵的肩膀扛起道德責任，用心血寫好春秋。
土地出讓制度存在缺陷，導致房價快速上漲。
在現行體制下，土地產生的資產(源)收入和大部分稅費基本都歸地方政府所有。此外，中國實行“分竈吃飯”的政策。在財政收入不足的情況下，地方政府僅利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收入在壹些地區成為典型的“第二財政”。據調查，2005年全國土地出讓金總額高達5505億元，占同期地方財政收入15092億元的1.3以上。而且中國也普遍遵循以GDP增長率為標準的幹部考核制度。也使得地方政府在政績沖動下支持土地出讓金的不斷上漲。而且現行的土地出讓制度是將70年的土地使用權壹次性出讓給開發商，開發商再將成本轉嫁給購房者。在現行的土地出讓制度下，地方政府和開發商有意無意形成了同壹個利益體，* * *推高了地價，進而推高了房價。
保障性住房制度定位模糊，管理監督失控，導致保障政策落實不到位。
壹是保障性住房政策導向不明確。舊政策的受益者是低收入群體，2007年三季度出臺的新政策調整為低收入群體；第二，新政策的出臺，把更多的中等收入或低收入的工薪階層推向了市場。無論從事什麽職業，統壹界定面積標準似乎都不合適；第三，隨著收入的增加，有些人超出了保障房政策的規定，無法退出。
由於政策的模糊性和不穩定性，在實踐中，政府相關管理部門很難有效核實購房人的實際收入水平，導致壹些中高或高收入群體也享受到了購買經濟適用房的政策。經濟適用房政策的實際受益者不可能與政策初衷完全壹致。
二手房市場發展的不完善，導致我國壹、二級住房市場發展嚴重失衡。
壹個成熟的住房市場由壹級市場、二級市場和租賃市場組成，二級市場的交易規模通常遠大於壹級市場。目前發達國家每年房屋交易總量的80%以上是二級市場的交易，租賃市場也相應發達。即使在經濟發達的美國，租房的人數也更高。二級市場和租賃市場的存在，應該通過存量資源的重新優化，使人們的住房需求得到很大程度的滿足。目前中國住房市場結構過於依賴壹級市場。“十壹五”發展規劃和國六條提出“積極發展住房二級市場和住房租賃市場，引導居民通過購買、租賃等方式合理改善居住條件”。但是，目前我們對二手房市場的政策引導還不夠，缺乏相關的法律法規，特別是二級市場發展的相關經濟政策。
可見，當前我國住房領域存在的突出矛盾和問題，是經濟發展的階段性特征、住房改革進程和市場發展水平的集中反映，也與當前宏觀經濟乃至全球經濟的影響密切相關。從中長期來看，這些問題需要在全面建設小康社會、完善社會主義市場經濟體制、創建和諧社會的進程中逐步解決。
折疊並編輯此段落建議。
住房政策
住房政策
摸清家庭背景，為制定住房政策提供依據。自1985年第壹次全國城鎮住房普查以來，我國已有近23年沒有進行過住房普查。在過去的23年裏，城市人口、家庭及其住房條件，以及城市住房的數量、質量和分布都發生了巨大的變化。畢竟在我們這個城市，每個100的家庭有多少套房子，每個房間住多少人，這些最基本的數據誰也說不清楚。因此，應通過全國城鎮住房普查，掌握當前居民家庭及其住房狀況。
根據調查數據、我國經濟發展階段和城市化進程，結合我國政府的能力和未來發展，確定我國住房政策的發展目標。迫切需要制定公開透明的短期和中長期住房建設計劃，特別是公共住房建設計劃。
完善政策法規，為住房政策提供法律支持。住房政策作為壹項重要的社會政策，需要有效的法律支持。目前，我國還沒有專門的公共住房政策法規。因此，應盡快出臺相關法律法規，為住房政策的實施提供法律支持。建議優先出臺《住房保障條例》，規定保障對象、標準、水平、資金來源、設立專門管理機構、違法違規處罰措施等。，然後在時機進壹步成熟時再進行《住房法》的立法工作。從長遠來看，頒布壹部立法層次高的住房法，既是住房保障的客觀要求，也是住房市場持續穩定健康發展的主觀需要。
在政策法規中，要明確城鎮低收入家庭、參加房改後希望改善居住條件的人群、新就業人員、進城務工的農村人口等的住房政策。，也就是說，政策法規要覆蓋低收入、中等收入、高收入的各類群體。特別是在國家統壹政策中，應規定各類群體的住房政策以當地房價收入比例界定。
住房政策
住房政策
加強中國住房保障政策的實施。如前所述，僅僅依靠市場機制並不能解決中國所有階層的住房問題。政府要引導和調控住房供求政策、總量和結構，在保持房地產市場健康持續發展的同時，解決中低收入家庭的住房問題。各級建設(房地產)、發展改革、國土、財政、金融、稅務等部門要在政府住房政策目標的實施中積極發揮相應作用，實現目標壹致，相互配合，形成合力，按照十七大報告要求，全面落實“住有所居”、“完善廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”等我國住房政策。
用經濟手段調節住房供求雙方。如前所述，房地產市場宏觀調控不力的另壹個重要原因是，忽視了從需求側運用經濟手段進行調控。因此，建議調整稅收政策，實行差別稅率。對大戶型住宅和別墅征收高稅率。90平方米以下的住房可享受稅收優惠政策的，91-120平方米之間的住房執行現行稅收政策，121平方米以上的住房和別墅按差別稅率征收。
修改住房租賃市場的經濟政策。目前我國房地產租賃市場的房產稅，無論是住房、商品房還是工業用房，都是統壹稅率政策。此外，由於監管不力，盜竊、偷稅漏稅現象比比皆是。因此，應該對住房租賃制定不同的房產稅，規定非自住者都要納稅，以此激活住房租賃市場，避免因各種原因偷稅漏稅。
建立網上產權登記系統。各城市應根據每戶人口建立計算機聯網產權(使用權)登記制度，並配合稅務機關。第壹，可以避免偷稅漏稅。二是可以利用計算機網絡技術核實有房改房和商品房，還在申請經濟適用房甚至廉租房。
調整住房用地供應政策。壹是對於經濟發達地區財政增長較快、房價畸高的城市，可以探索通過分期繳納土地出讓金的方式建設特定商品房；二是對宗地出讓面積進行控制，限期開發上市，防止囤積土地和房屋；三是土地出讓前必須有規劃控制指標，建設時不得突破，防止“暗箱操作”；第四，物權法實施後，各地要盡量以耕地流轉的方式流轉土地；五是國土、建設部門要嚴格執行相關法律法規，對到期未開發的土地要收回土地使用權。
繼續規範房地產市場秩序。要加強房地產開發全過程監管，嚴格執行資本金制度和開發項目手冊制度，嚴厲處理無資質開發、違反規劃、虛假廣告、合同欺詐等行為，重點查處囤積土地、囤積房產、惡意炒作等行為。要完善房地產中介服務規則，加強經紀機構和人員管理，堅決打擊各種侵害消費者權益的行為。
總之，住房問題是壹個長期的問題，也是壹個復雜的系統工程，困擾著政府，牽動著人心。解決住房問題的成敗取決於壹個執政黨的執政能力和水平。面對人民的呼聲和要求，政府唯壹能做的，也是必須做的，就是用鐵的肩膀扛起道德責任，用心血寫好春秋。