舊房土地轉讓增值稅允許抵扣

法律的主觀性:土地增值稅是指單位和個人轉讓國有土地使用權和地上建築物及其附著物並取得收入，以轉讓取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去扣除項目法定金額後的增值額為計稅依據，向國家繳納的壹種稅。那個單位轉讓舊房需要交土地增值稅嗎？這裏要區分以下幾種情況進行具體識別。收入的確定納稅人轉讓不動產取得的收入，包括轉讓不動產的全部價款和相關的經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但是，有下列情形之壹的，應當按照房地產的評估價格向納稅人征收。(壹)轉讓房地產的交易價格無正當理由低於房地產評估價格的，稅務機關應當參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。這主要是指納稅人申報的轉讓房地產實際交易價格低於房地產評估機構評估的交易價格，且納稅人不能提供證據或無正當理由的行為。(二)隱瞞或者虛報房地產交易價格的，應當由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定房地產轉讓收入。同時，財政部、國家稅務總局、國家國有資產管理局《關於國有房地產轉讓土地增值稅中房地產價格評估的通知》(財稅[1995]61號)規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，需要按照房地產的評估價格納稅並按照《國有資產評估管理辦法》的規定，由省級以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等資產評估機構，接受與房地產轉讓相關的評估業務。扣除項目金額的確定《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅[1995]48號)規定了以下幾個方面。(1)舊房轉讓扣除額如何確定。轉讓舊房時，按照房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的土地價款、按照國家統壹規定支付的相關費用以及在轉讓環節繳納的稅費作為項目金額的抵扣，征收土地增值稅。未支付土地使用權價款或者不能提供已支付土地價款證據的，不得抵扣已支付的土地使用權價款。此外，納稅人轉讓舊房、舊樓時，因計算納稅需要對不動產進行評估，其支付的評估費允許在計算增值額時扣除。關於新房和舊房的定義，新房是指竣工後未使用的房產。凡使用壹定時間或達到壹定磨損程度的房產，都屬於舊房。服役時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)、地方稅務局具體規定。(二)項目提供的扣除額不真實，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以按新折現率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目的金額。但是，納稅人通過隱瞞或者謊報房地產交易價格，按照房地產評估價格征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時扣除。(3)納稅人轉讓舊房，如果不能取得評估價，如何確定計算土地增值稅時應扣除的項目？《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)規定，轉讓舊房、舊樓但能提供購房發票但未取得評估價的納稅人，經當地稅務機關確認後，可以轉讓《土地增值稅暫行條例》第六條第(壹)項和第(三)項規定的取得土地使用權所支付的價款。比如妳買了壹套654.38+萬元的房子，第八年過戶，過戶時不能得到評估價，不考慮其他扣款項目。此時扣款金額為10×(1+5%×8)= 14(萬元)。納稅人購房時繳納的契稅，能夠提供契稅完稅證明的，允許作為“與轉讓不動產有關的稅費”扣除，但不得作為加計5%的基數。(四)對於轉讓舊房、舊樓，既不能提供評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據稅收征管法第三十五條的規定實行核定征收。土地增值稅的核定征收範圍包括:對於非房地產開發企業，本案中的農村合作銀行雖非房地產開發企業，但由於其能夠取得該房地產原值的原始發票，因此可以按照財稅[2006]21號文的規定認定抵扣項目，並據此計算土地增值稅；未評估價格，不能提供購貨發票的，可以按照稅務部門核定的征收率計算征收。但這種情況下稅務機關按照預征率征收是不合適的，因為預征後會清算。因為銀行轉讓不動產是壹次性行為，不存在預征用的問題，實施批準征用實際上是清算。法律客觀性:土地增值稅的計算公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓不動產取得的收入扣除項目金額後的余額。上述“扣除項目”具體如下:(1)取得土地使用權支付的價款，是指納稅人為取得土地使用權支付的土地價款以及按照國家統壹規定支付的相關費用。(二)土地、新房及配套設施開發成本(以下簡稱房地產開發成本)，是指納稅人房地產開發項目的實際成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括征地拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和間接開發費。征地拆遷補償，包括征地費、耕地占用稅、勞動安置費、地上地下附著物拆遷補償凈支出、安置用房支出等。項目前期費用包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘測、測繪、“三通壹平”等費用。建築安裝工程造價是指以外包形式支付給承包商的建築安裝工程造價和以自營形式發生的建築安裝工程造價。基礎設施費用，包括開發道路、供水、供電、供氣、排汙、泄洪、通訊、照明、衛生、綠化等工程。公共* * *配套設施費，包括開發區內公共* * *配套設施發生的不能有償轉讓的費用。開發間接費用是指直接組織和管理開發項目所發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(3)土地開發、新建房屋及配套設施費用(以下簡稱房地產開發費用)是指與房地產開發項目相關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，可按轉讓的房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按同類商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按(1)和(2)項計算的金額之和的5%以內扣除。不能按轉讓的房地產項目計算利息支出或不能提供金融機構證明的，在按(65，438+0)和(2)項規定計算的金額之和的65，438+00%範圍內扣除房地產開發費用。上述扣除的具體比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。(4)舊房屋建築物評估價格，是指舊房屋建築物轉讓時，經政府批準的房地產評估機構評估的重置成本價乘以成新折現率後的價格。評估價格必須經當地稅務機關確認。納稅人轉讓舊房或舊樓，但不能取得評估價，但能提供購房發票的，可以按照發票所載金額計算《條例》第六條第(壹)項、第(三)項規定的扣除項目金額，並從購房年度起至轉讓年度止，每年加5%。納稅人購房時繳納的契稅，能夠提供契稅完稅證明的，允許作為“與轉讓不動產有關的稅費”扣除，但不得作為加計5%的基數。轉讓舊房、舊樓，未評估價格且不能提供購房發票的，地方稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征收管理法》)第三十五條的規定，實行核定征收。(5)與房地產轉讓有關的稅費是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。轉讓不動產所支付的教育費附加也可以作為稅金扣除。(6)從事房地產開發的納稅人，可按第(1)項和第(2)項計算的金額總和加計扣除20%。此外，納稅人分期分批取得土地使用權後開發轉讓房地產的，可以按照轉讓的土地使用權面積占總面積的比例，或者按照建築面積，或者稅務機關確認的其他方式計算扣除項目金額。