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房產公司增值稅在開發階段可能為0嗎

不可能。

房地產企業在預售階段,會涉及預繳增值稅、土地增值稅、企業所得稅等問題,以及相應的賬務處理問題。營改增之後,特別是在2018年、2019年諸多新稅收文件出臺後,又有了哪些新的變化?根據財稅(2016)36號文的規定,房地產預售時,不管是新項目還是老項目,均以取得的全部價款和價外費用,按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款。國家稅務總局2016年第18號進壹步明確計算公式:應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。文件中公式已經列明,具體操作中還有哪些問題呢?預繳稅款的時點

房款總價為100萬,先收到首付款30萬,此時應預繳的稅款的基數是30萬還是100萬呢?筆者認為是按30萬計算,從文件規定的公式可以看出,預繳計算基數為“預收款”,所以此時收到的30萬才能算是“預收款”。誠意金、認籌金、訂金、定金之類款項是否預繳增值稅?這就回到另壹個問題,誠意金、認籌金、訂金之類到底是否屬於“預收款”呢。這個問題壹直有很多爭議,稅法文件中也未對預收款並行明確的定義,也有部分地方的稅務局有發文對此明確,但也說法不壹。

財稅(2016)36號文第壹條就有規定,“在中華人民***和國境內(以下稱境內)銷售服務、無形資產或者不動產(以下稱應稅行為)的單位和個人,為增值稅納稅人”。那麽征稅的前提應是確實已發生了不動產銷售的行為。筆者觀點,如果尚未簽訂預售合同,並不確定買房者可以購買到此套房產,此時房地產銷售的行為未成立,未發生納稅義務。當預售合同簽訂後,誠意金壹般會轉為預收款,此時應按規定預繳稅款。回遷安置房是否預繳增值稅?

回遷根據財稅(2016)36號文的規定,開發商向被拆遷方交付的回遷安置房,屬於壹種特殊的銷售形式,屬於有償銷售不動產,應視同為銷售征收增值稅。那麽預售階段回遷房是否需要預繳增值稅呢?從18號公告規定的預繳增值稅計算公式來看,“預收款”是做為增值稅預繳的基數,因回遷房不需要預售,壹般也並不先收款,所以如果沒有收到“預收款”,則不需要進行預繳。、額外收取的刷卡手續費是否預繳增值稅?房地產企業預售房產時,因買方刷卡而收取了刷卡手續費,要判斷其如何進行稅務處理,應先判斷其性質。

根據營改增財稅(2016)36號文的規定,價外費用,是指原則進行填列。

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