房地產企業在預售階段，會涉及預繳增值稅、土地增值稅、企業所得稅等問題，以及相應的賬務處理問題。營改增之後，特別是在2018年、2019年諸多新稅收文件出臺後，又有了哪些新的變化？根據財稅（2016）36號文的規定，房地產預售時，不管是新項目還是老項目，均以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款。國家稅務總局2016年第18號進壹步明確計算公式：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。文件中公式已經列明，具體操作中還有哪些問題呢？預繳稅款的時點
房款總價為100萬，先收到首付款30萬，此時應預繳的稅款的基數是30萬還是100萬呢？筆者認為是按30萬計算，從文件規定的公式可以看出，預繳計算基數為“預收款”，所以此時收到的30萬才能算是“預收款”。誠意金、認籌金、訂金、定金之類款項是否預繳增值稅？這就回到另壹個問題，誠意金、認籌金、訂金之類到底是否屬於“預收款”呢。這個問題壹直有很多爭議，稅法文件中也未對預收款並行明確的定義，也有部分地方的稅務局有發文對此明確，但也說法不壹。
財稅（2016）36號文第壹條就有規定，“在中華人民***和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人”。那麽征稅的前提應是確實已發生了不動產銷售的行為。筆者觀點，如果尚未簽訂預售合同，並不確定買房者可以購買到此套房產，此時房地產銷售的行為未成立，未發生納稅義務。當預售合同簽訂後，誠意金壹般會轉為預收款，此時應按規定預繳稅款。回遷安置房是否預繳增值稅？
回遷根據財稅（2016）36號文的規定，開發商向被拆遷方交付的回遷安置房，屬於壹種特殊的銷售形式，屬於有償銷售不動產，應視同為銷售征收增值稅。那麽預售階段回遷房是否需要預繳增值稅呢？從18號公告規定的預繳增值稅計算公式來看，“預收款”是做為增值稅預繳的基數，因回遷房不需要預售，壹般也並不先收款，所以如果沒有收到“預收款”，則不需要進行預繳。、額外收取的刷卡手續費是否預繳增值稅？房地產企業預售房產時，因買方刷卡而收取了刷卡手續費，要判斷其如何進行稅務處理，應先判斷其性質。
根據營改增財稅（2016）36號文的規定，價外費用，是指原則進行填列。