地產調控的目的不僅是為了保持房地產市場的健康可持續發展，更重要的也是為了保持經濟的可持續發展。
壹、介紹（壹）房地產簡介房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。
可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合壹。
在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合壹狀態下的物質實體及其權益。
（二）調控對經濟影響2013年國家經濟仍在溫和復蘇，但受房地產調控等因素影響，在壹季度之後的未來壹段時間裏，經濟復蘇步伐或趨緩。
2月CPI同比上漲3.2%主要受春節因素影響，反映當前經濟回升對其形成支撐。
2月CPI環比上漲1.1%。
其中，食品價格環比漲幅與季節性因素持平，而非食品價格環比回升幅度強於季節性因素。
尤其是消費品與服務項目價格的雙雙走高，反映出當前經濟仍處於增長回暖的短周期階段。
（三）國家調控方向人們從已經的房地產調控手段不難看出，中央政府對房地產調控采取了步步為營、多招密集連發的策略，說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。
從壹定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價的過快上漲會起到積極作用，進行利率優惠政策調整有利於合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。
二、類別（壹）根據土地的用途分類根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類：1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地（二）根據房屋的用途分類1、居住用途的房屋。
2、工業用途的房屋。
3、商業用途的房屋。
4、文體娛樂設施。
5、政府和公用設施。
6、多功能建築（綜合樓宇,又叫城市綜合體）。
三、政策措施2013年2月20日，國務院總理主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。
會議指出，這些年來，各地區、各部門認真落實中央關於加強房地產市場調控的決策部署，取得積極成效，投機投資性購房得到有效抑制，房地產市場形勢逐步平穩。
住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合性政策措施，對合理引導住房需求、緩解供求矛盾、穩定房價特別是遏制壹些熱點城市房價過快上漲，發揮了關鍵作用。
會議指出，我國正處於城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的壹項基本政策。
要保持政策的連續性和穩定性，嚴格執行並完善有關措施，促進房地產市場平穩健康發展。
（壹）完善穩定房價工作責任制。
各直轄市、計劃單列市與除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並且公布年度新建商品住房價格控制目標。
建立健全穩定房價工作的考核問責制度。
（二）堅決抑制投機投資性購房。
嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按照統壹要求完善限購措施。
其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求並及時采取限購等措施。
嚴格實施差別化住房信貸政策。
擴大個人住房房產稅改革試點範圍。
（三）增加普通商品住房及用地供應。
2013年住房的用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。
加快中小套型普通商品住房項目供地、建設和上市，盡亮快形成有效供應。
（四）加快保障性安居工程規劃建設。
全面落實2013年城鎮保障性安居工程的基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。
配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。
完善並嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。
2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍。
（五）加強市場監管。
加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明標價規定，強化企業的信用管理，嚴肅查處中介機構的違法違規行為。
推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。
四、調控要點（壹）暫停發放第三套房貸：各商業銀行暫停發放居民家庭第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用於住房。
（二）推進房產稅改革試點：我國將加快推進房產稅改革試點，並逐步擴大到全國。
（三）部分城市限購房套數：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在壹定時間內限定居民家庭購房套數。
（四）囤地捂盤房企將停發股票債券不給貸款：對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。
五、土地財政調控是關鍵“國五條”細則落地壹個月後，各地大型房地產商圈地熱情持續高漲。
公開數據顯示，4月，全國21個城市經營性用地出讓成交樓面均價為2982元/平方米，環比上漲31%，同比上漲高達84%。
國家統計局發布的4月份70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市中，環比上漲的城市有67個，其中壹線城市漲幅尤其明顯，北京新房房價連漲11個月。
國家統計局高級統計師劉建偉表示：“房價上漲預期尚未根本解除，房地產市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期。
”當前房地產調控的關鍵時期，要從根本上調整或完善調控思路，當務之急是對地方政府依賴和推行的“土地財政”進行整治，最好的辦法是加快頂層設計，中央政府將本該歸國家所有的土地批租權從地方政府手中收回來，同時設計合理的允許地方政府征收的新稅種如房產稅等。
六、最新政策（壹）通知全文通知全文：國辦發〔2013〕17號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：2011年以來，各地區、各部門認真貫徹落實中央關於加強房地產市場調控的決策和部署，取得了積極成效。
當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化。
為繼續做好2013年房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，現就有關問題通知如下：壹、完善穩定房價工作責任制認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩定房價工作責任制。
各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，並於壹季度向社會公布。
各省級人民政府要更加註重區域差異，加強分類指導。
對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過於求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩定。
要建立健全穩定房價工作的考核問責制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責工作。
國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查。
對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。
二、堅決抑制投機投資性購房繼續嚴格執行商品住房限購措施。
已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執行《國務院辦公廳關於進壹步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）基礎上，進壹步完善現行住房限購措施。
限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續壹定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。
住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進壹步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。
各地區住房城鄉建設、、民政、稅務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協調有序的審核工作機制。
要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，對存在規避住房限購措施行為的項目，要責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，並嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。
繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。
銀行業金融機構要進壹步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套（及以上）住房信貸政策。
要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。
銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規定的，要及時制止、糾正。
對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進壹步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
充分發揮稅收政策的調節作用。
稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對自有住房按規定應征收個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按所得20%計征。
總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。
稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。
三、增加普通商品住房及用地供應各地區要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理、穩定的住房用地供應規模。
原則上2013年住房用地供應總量應不低於過去5年平均實際供應量。
住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進壹步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。
加大土地市場信息公開力度，市、縣人民政府應於壹季度公布年度住房用地供應計劃，穩定土地市場預期。
各地區要繼續采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期。
各地區住房城鄉建設部門要提出商品住房項目的住宅建設套數、套型建築面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，並納入出讓合同。
各地區發展改革、國土資源、住房城鄉建設部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產開發企業嚴格按照合同約定建設施工，加快中小套型普通商品住房項目供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。
四、加快保障性安居工程規劃建設全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套任務。
各地區要抓緊把建設任務落實到項目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開工建設。
繼續抓好城市和國有工礦（含煤礦）、國有林區、墾區棚戶區改造，重點抓好資源型城市及獨立工礦區棚戶區改造；積極推進非成片棚戶區和危舊房改造，逐步開展城鎮舊住宅區綜合整治，穩步實施城中村改造。
強化規劃統籌，從城鎮化發展和改善居民住房條件等實際需要出發，把保障性安居工程建設和城市發展充分結合起來，在城市總體規劃和土地利用、住房建設等規劃中統籌安排保障性安居工程項目。
要把好規劃設計關、施工質量關、建築材料關和竣工驗收關，落實工程質量責任，確保工程質量安全。
要合理安排布局，改進戶型設計，方便保障對象的工作和生活。
要加大配套基礎設施投入力度，做到配套設施與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用，確保竣工項目及早投入使用。
加強分配管理。
要繼續探索創新保障性住房建設和管理機制，完善保障性住房申請家庭經濟狀況審核機制，嚴格準入退出，確保公平分配。
加大保障性安居工程建設、分配和退出的信息公開力度。
嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規行為。
2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍。
要加強小區運營管理，完善社區公***服務，優化居住環境。
五、加強市場監管和預期管理2013年起，各地區要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，引導房地產開發企業理性定價，穩步推進商品房預售制度改革。
繼續嚴格執行商品房銷售明標價、壹房壹價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。
各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。
對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。
各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。
加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動***享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。
對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行為的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。
國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門要禁止其通過信托計劃融資。
稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。
住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規範市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。
有關部門要加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度，有效防範風險。
各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導社會，穩定市場預期。
要加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。
對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。
六、加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制各有關部門要加強基礎性工作，加快研究提出完善住房供應體系、健全房地產市場運行和監管機制的工作思路和政策框架，推進房地產稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應機制，推進住宅產業化，促進房地產市場持續平穩健康發展。
國務院辦公廳2013年2月26日（二）二手房征20%個稅1、介紹2013年3月1日，國務院辦公廳下達關於繼續做好房地產市場調控工作的通知，了“國五條”細則。
其中自有住房征收20%個人所得稅、進壹步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率成為了人們關註的焦點。
新政明確要求，對自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按所得的20%計征。
截至2013年，除了按規定對個人自用5年以上、並且是家庭唯壹生活用房取得的所得免征個人所得稅外，其余的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。
而統壹成差額20%的後，交易成本將會明顯增大。
以壹套房主原購房值50萬，現總價200萬的普通二手房計算，按之前1%的個稅計算為2萬，而新政後按照差額的20%計算，個稅將達到30萬，比之前增加了28萬，相當於現房屋總價的14%。
2、目的中國房地產協會副會長陳國強表示，提高二手房交易的個人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實際作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉嫁成本。
“因此新政或許將在客觀上推升二手房房價。
”
3、影響在二手房交易中，雖然根據國家相關規定應由買方繳納契稅，賣方則承擔營業稅和個人所得稅，但在實際作中，往往都由買方來承擔。
對於部分房價上漲過快的城市或地區，以及首付30%的購房者而言，這就相當於首付款升至44%，極大提高了首次置業人群的購房成本。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在房價上漲過快的區域，住房之間價格差距也較大，預計各地政策執行細則未之前，為了爭取搭上政策末班車，這些區域的二手房市場將迎來交易高峰。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，隨著地方細則的，短暫的過戶末班車後成交量必然出現萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位業內人士均表示，若這項政策得到嚴格實施，二手房市場需求及業主意願都將受到明顯影響。
陳國強表示，隨著二手房業主意願降低，供應的減少也將把壹部分剛需購房者推向新房市場，進而加劇新房市場的供求矛盾，甚至帶動新房價格的進壹步上漲。
胡景暉認為，隨著新政的執行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷短暫的滯漲期。
中長期而言，新房市場將優先於二手房市場率先回漲。
而新房市場環節稅收較少的優勢將逐漸得以體現，部分購房者也會再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量上漲。
（三）向持有環節征稅“國五條後，3月底各省陸續相關細則，對房地產市場影響較大。
但該措施能否有效推行，能否起到應有的調控效果，還需要進壹步細化和其他政策措施的配合。
”李恩平說，房價的走勢取決於具體的政策措施和政策執行力度。
“如果各地嚴格執行20%個人所得稅政策，我們認為總體房價可能會出現較大幅度的攀升；相反，如政策實施重心轉向持有環節稅，我們認為總體房價可能保持平穩態勢或略有回落。
”李恩平說。
他認為，如果嚴格執行20%所得稅政策，在剛性需求的拉動下，二手住房的價格將在原有價位上稅負加成，直接推高二手房價，同時，部分原本在存量住房市場實現的剛性購房需求也進入新建住房市場，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動型的新建住房價格增長。
因此，李恩平預計2013年中期以後，當交易環節的所得稅調控效果不理想甚至助漲房價、惡化市場環境時，壹些大都市住房持有稅政策有望加快實施。
其理由在於，“如政策重心轉向住房持有稅，則將加快存量住房入市供應，緩解供不應求格局，可能促使房價平穩走勢或有所回調。
”