物業管理論文——國內物業管理探討
2008年全球金融危機之前，中國國內房地產行業處於高速發展狀態，這種發展趨勢中存在很多經濟泡沫。這些資產泡沫導致國內房地產行業在金融危機後陷入了問題重重的狀態。房地產行業整體管理存在諸多問題，嚴重影響了我國經濟社會的正常運行秩序。本文主要分析近年來國內房地產存在的問題和市場經濟規律，試圖探索壹套符合我國國內房地產管理，提高房地產開發和交易能力的方法和對策。
關鍵詞房地產行業；管理；方法和對策
序
物業管理的含義有狹義和廣義之分。壹般來說，是指房地產開發商在國有土地上建房、出售和出租已建面積等壹系列經營活動，更廣義地說，還包括房屋的信托、交換、維修和裝修，經營活動範圍包括房屋建築產品整體的生產和流通。目前國內的房地產管理還不完善，與國外先進、科學的管理體系相比還有很大差距。因此，處理好國內的房地產管理問題對整個行業的長遠發展影響深遠，還可以促進鋼鐵、工程機械等相關行業的發展。
1，國內房地產管理現狀
筆者以2011國內房地產經營現狀為例，分析市場形勢。2011年，國內房地產投資整體保持較高增速。下半年增速放緩，主要是國家對房地產實施宏觀調控政策，壹定程度上抑制了房價過快上漲和房地產投資過熱。新型房地產發展的趨勢不可阻擋。房屋竣工面積方面，2011+01再創新高，同比漲幅過半。上半年，中國的房地產開發商往往習慣於推遲開工和建設進度，從而推遲竣工時間。但是，臨近年底交房截止日期的時候，他們就開始趕了。這是房地產管理的壹大問題，趕工、拖竣工的現象比較嚴重，會影響整體的建築質量。
銷售方面，房地產業務壹直在上升，交易量非常大。商業營業用房銷售額增速最快，2065年達到17%，438+010，住宅銷售面積增長緩慢。壹方面，雖然國家對房價增長的程度進行了調控，但是國內普通工薪階層對商品房的承受能力還是比較低的，即使在房價調控的政策下也很難承受目前的高房價。另壹方面，壹些炒房團熱衷於投資房地產，惡意高價買賣，形成房地產銷售火爆的假象。
2012在國務院大力出臺政策抑制房地產行業惡性發展的情況下，房地產投資出現了壹定程度的放緩。房屋建築面積也有壹定程度的減少，市場成交量壹直處於低迷狀態。
2.國內物業管理存在的問題。
(1)國內房地產經營存在很多泡沫。
目前，中國的房地產管理發展非常迅速，取得了巨大的成就，但它掩蓋了許多隱藏的泡沫。首先是價格泡沫。房地產開發需要大量的土地資源，對土地的需求和土地資源的稀缺性造成了土地價格的虛高。虛高的地價必然導致房地產經營過程中價格虛高，形成巨大的價格泡沫。其次，空置房現象極其嚴重。在壹定時期內，住房市場供給遠大於市場需求，形成空置房泡沫，比如內蒙古鄂爾多斯？鬼城？這種現象是由過多的空置房造成的。最後，房地產投資泡沫。不管正常的管理模式和方法，房地產開發商盲目地希望提高自己的經濟效益，在投資中忽視了市場經濟的規律。過度投資不僅浪費資源，還會影響房地產建設上遊產業的發展。
(2)國內生產總值的普及率
GDP的盛行主要是因為房地產經營過程中對經濟政策缺乏正確的理解，不斷刺激消費者的心理預期，使其對房價上漲持積極態度。地方政府為了政績和GDP，盲目縱容房地產經營的錯誤方式，從房地產土地投資中獲取巨額稅收。GDP指標的盛行進壹步促進了房地產泡沫的形成和發展。
(3)缺乏信息管理
國內房地產管理模式還比較落後，缺乏信息化管理。房地產交易信息、價格信息、銷售信息等信息可以幫助人們分析自身的發展水平，但中國國內的房地產交易已經登記，但缺乏電子化管理的信息。
(4)土地出讓和轉讓。
房地產行業，首先要轉讓土地使用權。土地使用權未先轉讓即轉讓是違法的。在房地產的實際經營管理中，土地出讓和轉讓的程序相當混亂，給市場經濟的正常運行帶來許多問題。土地使用權方面，政府和企業要劃分好責權利，避免房地產開發後的利益糾紛。
3.國內房地產經營策略。
針對我國國內房地產管理的現狀和壹系列問題，我們應該從政府、房地產開發商和消費者的角度出發，采取行動改變我國目前房地產管理的亂象。管理策略的制定主要由政府引導，以房地產開發商為主體，與消費者溝通，信息公開，便於監管。筆者提出了幾點房地產經營策略，以促進我國房地產業的健康發展。
(1)調整土地制度
國家應該嚴格控制土地。我國法律規定，土地所有權屬於國家，任何企業、個人、團體只享有土地使用權。但在房地產開發經營中，總有人私自占用、轉讓土地，將土地使用行為變相變成土地買賣，以獲取高額經濟利益。我國土地使用費已在部分城市試行收取，但收取標準比較混亂，普遍偏低，沒有起到規範房地產行業和市場經濟的作用。調整土地政策可以充分利用土地資源，同時遏制亂占亂占和買賣土地的行為，在壹定程度上改變土地交易階段的腐敗現象。
(2)規範房地產行業的交易規則
沒有規則，就沒有方圓。房地產管理者應該制定符合行業進步和發展的交易規則。如:註冊制、交易價格制、交易許可制。自《物權法》頒布以來，我國對不動產物權的設立、變更和轉讓作了詳細規定。同時，《城市房地產管理法》還規定了土地使用權和房屋所有權登記制度。房地產經營首先要遵守物權法、土地法、房地產管理法等各種法律法規的規定，然後結合企業自身經營情況規範房地產交易流程。從登記、轉移、變更、註銷等其他環節進行規範管理。每個環節的管理者都要遵守規則。那些不按要求交易，暗箱操作的人應該受到懲罰。還有壹些房地產開發商賄賂當地政府官員，與政府中的腐敗官員勾結，在土地交易中竊取巨額經濟利益。這種行為在房地產管理中應該受到嚴懲。
(3)進壹步完善建築規劃方案。
在房地產管理中，要做好建築規劃。壹方面，要做好長期發展預測，充分考慮住房地段、建設規模、政府政策導向；另壹方面，要合理利用現有的土地資源，不要破壞耕地、文物古跡等。，同時做好人文環境與自然環境和諧共存的規劃，總體規劃要符合現代生態建設的要求。
4.摘要
住房問題是關系到民生和每個人切身利益的大問題。中國人民在住房問題上投入了大量的精力、時間和金錢，因此創造壹個良好健康的房地產市場環境有利於民生的發展和房地產企業自身的經濟利益。國內房地產的管理和開發存在壹些問題，國內房地產企業應從自身管理入手，加強對市場和自身經營環境的研究，在維護經濟利益的同時，為我國城鄉居民的生活提供更高質量的服務，同時使我國房地產行業的整體發展能夠跟上國際發展的步伐。
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