房地產開發項目開工前1項目審批(發改委)2選址意見(管委會)3土地證(土地局)4地名申報(民政局)5建設用地規劃許可證(規劃局)6環評報告(環保局、 委托環評公司辦理)7水土保持方案設計所需資料(稅務局)8建設工程規劃許可證(規劃局)9消防審核申報表(消防支隊)10人防地下室建設審批表(人防辦)11規劃審查必須提交的文件(城鄉規劃委員會)12規劃設計方案申報(規劃局)。 13施工圖審查要求(圖紙審查機構)14建築設計方案申報(規劃局)15監理招投標及合同備案所需材料(建設局)16施工招投標及合同備案所需材料(建設局)17設計合同審查及備案所需材料(建設局)18工程安全。19委托質監所需材料(質量技術監督局)20建設工程施工許可證(建設局)21施工用水申請(自來水公司)22施工用電申請(電力公司)23辦理臨時占用和開業所需材料(城管局)24價格審批(建設局)25物業管理備案(建設局)26初始登記(建設局)27
二、房地產開發流程詳細分析房地產開發流程圖
只要提到房地產，大多數人的第壹反應都是“這個老板壹定是個大坑。”的確，目前房地產投資在投資行業中具有高利潤、高投入、高風險的特點，很多從事房地產開發的企業往往壓力很大。妳熟悉房地產開發流程嗎？讓邊肖詳細告訴妳。
房地產開發流程:
(壹)開發商提出的開發思路是整個房地產項目開發的起點。
在市場經濟體制條件下，開發理念是房地產開發商最關鍵的工作。從這項工作來看，整個房地產項目開發已經進入了壹個狀態。開發思路是否準確反映市場需求，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這就需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求。
(2)可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的壹步。
開發商提出了想法，但這個想法是否有真正的市場前景，還需要可行性研究。可行性研究是房地產項目開發必不可少的階段。政府是否批準項目，銀行是否同意給予資金支持，需要參考可行性研究的結果。可行性研究可能會有兩種結果:第壹，可行性研究表明這個想法不可行，那麽即使開發商不同意，項目開發的全過程其實也就結束了；第二，可行性研究表明這個想法是可行的，所以項目可以不出意外的進行到最後階段。目前，我國忽視可行性研究或把可行性研究當作壹種風氣的現象在房地產項目開發領域仍然相當強烈，造成了空置率高等壹系列後果，需要引起政府的重視。
(3)申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式開始項目開發的第壹步。
土地是壹切建築的基礎，申請土地是房地產開發的第壹步。在中國，由於人多地少，土地資源極其稀缺。對於很多開發商來說，拿地是最關鍵的壹步。有了土地，發展的壹切條件都具備了，有了土地，就不愁項目，不愁錢了。因此，土地市場上各種事件層出不窮。中國最初規定可以有兩種方式獲得土地:劃撥和轉讓。劃撥土地過多，沖擊了土地市場的正常運行。目前只有少數情況可以獲得劃撥土地，大部分土地是通過出讓獲得的。但實際上是從原土地使用者(即原占用國有土地的國有企事業單位)手中取得土地的主要方式。開發商取得土地使用權規定的使用年限後，應到建設行政主管部門備案，領取房地產開發項目手冊。
(四)項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需求的重要壹步。
根據項目的規模，具體的工作流程也有所不同。對於大型房地產開發項目，壹般分為方案設計、初步設計、施工圖設計三個具體步驟。方案設計體現了建築布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建築結構、環境關系等設計要求。初步設計應在方案設計的基礎上，提出設計標準、基本形式、結構方案和各專業的設計方案。初步設計文件應包括四個部分:總體設計說明書、設計圖紙、主要設備和材料清單、工程預算。施工圖設計是在初步設計的基礎上進行的更詳細的設計，有工程設備各部件的尺寸、布置和主要施工方法；還需要繪制完整詳細的建築和安裝圖以及必要的文字說明。開發商在進行規劃建築設計前，需要向城市規劃行政主管部門申報規劃設計條件，以便取得規劃設計條件通知書(主要規定規劃建設用地面積、總建築面積、容積率、建築密度、綠化率、建築退讓紅線距離、建築控制高度、停車位數量等。).根據規劃設計通知書，房地產開發商委托具有規劃設計資質的單位完成方案設計，然後將方案設計申請表、方案設計及其說明書等相關材料提交城市規劃行政主管部門審查，確認符合規劃要求後，核發建設用地規劃許可證。方案設計批準後，即可進行初步設計。城市規劃行政主管部門對建設工程初步設計方案進行審查，確認符合規劃設計要點後，建設單位方可進行施工圖設計。城市規劃行政主管部門對施工圖及相關資料審查合格後，核發建設工程規劃許可證。
(5)征地拆遷是房地產開發的第五步，是取得土地使用權後的第壹步。
取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證後，必須進行征地拆遷。開發商還需要在土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門應當根據房地產開發商的土地使用權證書和建設用地規劃許可證，現場劃定場地範圍。開發商只能在指定範圍內進行土地征用和計劃實施。
(六)籌集房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地拆遷後最重要的工作。
大部分房地產商在拿到土地使用權後，基本都花光了自己的資金。如何獲得進壹步發展所需的房地產開發資金，成為房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然後在此基礎上確定需要籌集的資金量。然後通過對各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前國內房地產開發商的融資渠道很少，基本都是商業銀行的貸款。房地產開發是壹項高風險的商業活動，壹旦投資失敗，就會牽連到銀行系統。最近，中國人民銀行大幅提高了房地產開發商的貸款門檻，這將抑制中國壹些過熱的房地產投資。
(七)建築工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法。
工程項目招投標制度是我國工程建設市場的重大改革措施之壹。通過招投標，房地產開發商首先可以選擇合適的工程承包商，確保工程投資不超預算，質量符合設計要求，工期達到預期目標。在確定工程承包商後，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對建設工程進行監理。
(八)施工是房地產開發的第八步，也是項目能否按時高質量完工的關鍵壹步。
為了保證按照建設工程規劃許可證的規定組織施工，國家規定城市規劃行政主管部門必須在施工現場放線驗線，並在取得建設行政主管部門的建設工程開發證書後方可破土動工。聘請監理單位後，項目主體工作將委托給監理單位，開發商只控制最終的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解雇監理單位。項目建設完成後，必須通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。如果不能通過驗收，就不能投入房地產市場。
(9)營銷策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵步驟。
房地產項目的開發商，在開發項目即將完工的時候，可以考慮對已開發的房地產項目進行營銷。開發商符合政府主管部門預售條件的，可以在進行施工的同時，開展已開發房地產項目的預售工作。房地產營銷包括房地產市場調查、確定營銷目標和手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的展會、選擇廣告方式等。甚至給項目起壹個好聽的名字，都能對商品房項目的銷售起到極其重要的作用。當然，房地產開發項目的出租和銷售必須經過房地產行政主管部門批準，取得銷售許可證。
(10)物業管理是房地產開發的最後壹步，是房地產開發的售後服務。
房地產開發過程的法律規定:
《中華人民共和國城市房地產管理法》；
第二十五條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益和環境效益相統壹的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途和開發期限進行開發。超過出讓合同約定的日期滿壹年未動工開發的，可以征收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府及政府有關部門的行為或者為啟動開發所必需的前期工作而延遲啟動開發的除外。
第二十七條房地產開發項目的設計和施工必須符合國家有關標準和規範。房地產開發項目竣工驗收後才能交付使用。
第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資合作開發經營房地產。
第二十九條國家采取稅收等優惠措施，鼓勵和支持房地產開發企業開發建設住宅。
第三十條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發經營的企業。設立房地產開發企業應當具備下列條件:
(壹)有自己的名稱和組織機構；
(二)有固定的經營場所；
(三)有符合國務院規定的註冊資本；
(四)有足夠的專業技術人員；
(五)法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。對符合本法規定條件的，工商行政管理部門應當予以登記，發給營業執照；不符合本法規定條件的，不予註冊。設立有限責任公司或者股份有限公司從事房地產開發經營的，還應當執行《公司法》的有關規定。房地產開發企業應當在領取營業執照後壹個月內，到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府指定的部門備案。
第三十壹條房地產開發企業註冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，並按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金用於項目建設。
房地產開發有哪些分類？
(1)根據房地產開發的規模，可分為單項開發、住宅開發和成片開發三類。
1，單個開發。單壹開發是指規模小、占地少、項目功能單壹、配套設施簡單的開發形式。這種開發形式往往在新區整體開發和舊城整體改造中形成相對獨立的項目，但其外觀、風格、設施等要求與整體開發項目相協調，這樣的開發可以在較短的時間內完成。
2.社區發展。社區開發是指新城開發中獨立社區的綜合開發或舊城改造中相對獨立的局部區域的更新改造，相當於相對獨立街區的更新改造。這種類型的開發需要開發區內完整的基礎設施和配套項目。與單壹開發相比，規模更大，占地更大，投資更多，建設周期更長，壹般分期分批開發。
3.電影發展。成片開發是指範圍廣(可以接近開辟壹個新城區)、投資大、項目多、建設周期長的綜合開發。比如海南的楊浦開發區，上海的浦東開發區。在電影發展中，房地產開發往往成為基礎產業和第壹項目，發揮其啟動和引導作用。
(2)根據房地產開發內容的不同，可分為:單純的土地開發和再開發；簡單的住房開發和再開發；土地和房屋的綜合開發。
1，簡單的土地開發再開發。
土地開發是指通過三通壹平(電、水、通路)或七通壹平(電、水、通路、排水、燃氣、熱力、郵政)；壹平就是平整土地)，根據豎向規劃進行土方施工。把自然土地變成建築用地，用來建造各種房屋和設施，也就是把生土地變成耕地的開發活動。新城鎮的建設壹般需要先進行土地開發。在平整土地之前，開發公司還應調查地下物體，以確定是否有文物、管道、電纜、防空洞和其他地下物體，並按照規定清除地下物體。不能拆除的也要在設施建設時考慮和處理。
期間七通壹平的工作要求高於三通壹平。必須完成以下項目:能源系統工程，包括供電、供熱、供氣等設施；給排水系統工程，包括取水、輸水、凈水、配水管網、排水管網、冷水處理等工程；道路交通系統工程；郵電系統工程，包括郵政、電信和計算機網絡設施。；土地平整工程。
土地再開發是指通過對發達地區現有土地投入壹定的資金和勞動力，調整土地利用結構，改善基礎設施，從而提高土地使用功能和開發利用效率。舊城區改造壹般需要土地再開發。
2.簡單的住房開發和重建。房屋開發是指在具備建設條件的土地上建造新房屋的活動。壹般包括基礎施工、主體工程施工、配套及附屬工程施工、安裝及裝飾工程施工。房屋再開發是指在不拆除現有房屋的情況下，為了提高現有房屋的使用功能和利用效率，對現有房屋進行大規模的擴建和改建。也被稱為舊城開發。需要指出的是，房屋的擴建、改建只有達到壹定的程度和規模，才屬於房地產開發的範疇。現有房屋的壹般修繕裝修屬於物業管理範疇，不屬於房地產開發。
3.土地和房屋的綜合開發。土地房屋綜合開發是指從事土地開發和房屋開發，或在土地再開發和房屋開發全過程中的房地產開發活動。目前，中國有很多這樣的房地產開發形式。
(3)根據開發目的不同，房地產開發分為經營性房地產開發和自用性房地產開發。
1，商業地產開發。商業房地產開發是指專業化房地產開發企業為追求利潤回報，通過房地產投資開發活動，將開發的產品(房屋、基礎設施、土地使用權)作為商品進行交易的開發活動。
2.自用房地產開發。自用房地產開發是指供自用的房地產開發活動。開發者就是用戶。開發的房地產產品並不流通，只是滿足開發商自身生產經營或消費的需求。開發過程本身不追求利潤。
3.房地產項目決算的詳細流程是怎樣的？
項目完工決策(項目完工決策(節點)被認為是批準操作程序。
1、
在項目組織竣工驗收後，項目部將對施工單位提交的結算報告的真實性和完整性(包括施工內容、變更、施工過程數據、實際施工與圖紙和合同文件的偏差差異、驗收和整改、遺留內容等)進行審查。)，提供審核意見，提交投資監管司和部進行工程結算的外部審核和內部審核。
2、
投資監理根據業主提供的結算資料，對審核初稿出具意見，提出需要解決的相關問題，報造價部審核。達成壹致後才能安排投資監理根據審計計劃與施工方核對工作量，協商價款等結算事宜。
3、
成本部針對結算中的分歧，組織各部門、各單位召開結算協調會，達成壹致意見，報分管領導批準。
4、
完成工程結算流程，形成工程結算報告，經公司批準後，提交建設單位確認並簽字蓋章。
5、
配合財務處理清算事宜。
工程結算資料移交單
序號:成本控制部:該部辦理的以下項目已竣工驗收，完全符合結算條件。請安排工程竣工結算。工程名稱合同名稱合同開竣工日期承包商合同號實際開竣工日期
根據工程現場的實際情況和工程(配套)部對結算資料的審核，以下事項(待說明:1。結算範圍是否真實；2.合同簽證變更以外的金額增減；3.項目進展和存在的問題；4.違反合同；5.清理施工現場；6.甲方提供的資料；7.隱蔽工程；8.其他)，請在結算時考慮:
結算資料清單:□工程竣工驗收資料□施工組織設計、圖紙會審記錄□設計變更單、現場簽證單□雙方確認的其他與工程結算有關的協議、備忘錄□工程結算書□其他(招標文件、合同等。) 1.2.項目副總經理(簽字):工程(配套)部(簽字):