[關鍵詞]房地產公司；財務風險；控制模式；資產結構
【中國圖書館分類號】F275【文獻識別碼】A【文號】1005-6432(2012)31-0092-02
1房地產企業財務風險特征
首先，較低的資金周轉率。房地產企業的項目開發分為四個環節:征地、土地開發、房屋開發、竣工銷售和物業管理。這四個環節每壹個環節都需要消耗大量資金，只有具備預售許可的房企才能在第三個環節實施預售，從而收回部分資金。此外，房地產價值高的固有特點使得大部分購房者選擇分期付款，減緩了資金回收的速度，很多企業的資金回收期甚至長達十到二十年，使得很多企業面臨著不可低估的融資壓力。
第二，過度使用財務杠桿。房地產企業往往選擇貸款來滿足房地產開發的大量資金需求，其直接後果就是過度使用財務杠桿，資產負債率過高。財務杠桿其實是壹把雙刃劍:它的優勢在於公司在自由資本較少的情況下擁有大量的可支配資金；缺點是高財務杠桿會產生較大的流動性風險，容易給企業帶來較強的還款壓力，給股東權益收益率帶來不穩定性。
第三，資產期限錯配。大多數房地產企業的經營主要依靠借款。這種商業模式要求公司具有較高的流動性，公司的自有資產必須與其借款額相匹配，否則容易使公司陷入資金短缺的風險。存貨是房地產企業的主要流動資產，可分為開發產品和非開發產品。如果進壹步細分，房地產開發產品可分為待開發土地、在建開發產品、已竣工商品房和租賃開發產品，而非開發產品涵蓋原材料、庫存商品和低值易耗品。比如萬科的年報顯示，其2008年的存貨占流動資產的76%。流動性差、變現難是該行業存貨的主要特點，導致流動負債與流動資產匹配度低，償債壓力大。
第四，不平衡的現金流入期。良好的現金流是公司正常運營的重要保障，但每年都有很多上市房企存在不穩定的現金。現金流不穩定的原因之壹是很多房地產企業利用預售提前獲取流動資金量，而忽略了每個項目的銷售期和預售期的匹配，導致主營業務現金流逐年走高，逐年走低。第二個原因是公司投資收益的現金流也不平衡。現金冗余和債務短期風險會隨著現金流入的變化交替出現。在長期經營中，現金利息保障比例無法保證。
第五，項目調節能力弱。幾年甚至幾十年的開發周期，使得很多項目投資巨大，管理周期長，不利於房地產項目實施計劃的及時調整，資金壹旦投入項目，會加大現金流出。長期發展周期中存在很多不確定因素。壹旦某個因素導致項目被迫停止，現金流的可能性就會降低，投入的資金無法收回，公司的日常經營也會受到阻礙。
第六，房地產企業發展的關鍵來自土地儲備。近年來，土地升值已成為提高房地產企業利潤水平的主要動力。在壹個沒有發生很大變化的市場中，壹個公司是否獲得利潤取決於它獲取土地的能力。所以房地產公司的競爭力體現在土地儲備的多少上，房地產公司市場價值的主要考量就變成了擁有土地的數量和質量。
2房地產企業在財務風險管理方面存在的問題
第壹，資產負債率過高。投資規模大是房地產公司項目的主要特點，自有資金很難壹次性滿足如此巨大的資金需求。在這種情況下，許多房地產公司將轉向銀行尋求貸款支持。巨額貸款會幫助房地產企業渡過難關，增加償債風險，壹個負債率高、財務風險過大的房地產行業就會誕生。
二是資產流動性差導致房地產行業償債壓力較大。由於房地產存貨是房地產公司的主要流動資產，這些存貨流動性差，清算周期長，大多數房地產公司有許多不同期限的債務需要償還。公司也許可以利用長期銷售來償還相應的長期債務，但很難在較短的時間內籌集到所需的資金來滿足短期債務。這種容易發生的短期資金短缺，給房地產企業帶來很大的財務風險。
三是圈地現象嚴重。房地產項目開發的主要生產資源是土地，土地的數量和質量對公司在市場和行業中的業績有著直接而重大的影響。就像這樣，“圈地”現象在房地產行業極其嚴重，其機會成本嚴重影響資金利用效率。計算土地增值稅後，高繳稅政策會打擊房地產公司壹直奉行的“低價拿地”策略。
第四，房地產公司主營業務的盈利能力正在被多元化的盲目投資所侵蝕。多元化投資壹直被視為中國房地產企業防範金融危機的主要策略。但是，很多公司在沒有對自身條件、條件和投資行業條件進行充分研究和部署的情況下，做出了不成熟的多元化投資行為。這種盲目的行為不僅不能給公司帶來充分的利潤和必要的保障，還可能拖累公司現有的主營業務，抵消主營業務的利潤，給房地產業務的發展帶來很多財務管理上的麻煩。
第五，很多公司的法人治理結構不完善。我國房地產企業內部治理結構的改善基本停留在形式上，但在實際應用過程中缺乏有效性，監管體系處於極其危險的真空狀態。還會出現壹系列不必要的管理問題，比如公司管理層很難完全基於公司利益做出最適合公司發展的決策。
3金融風險的防範
3.1防範金融風險的主要手段
(1)分散法。顧名思義，企業可以通過經營方式的改變來分散現有的風險。壹方面，房地產開發企業可以與其他企業合作開發資金需求量大、投資風險高的項目，在降低企業財務風險的前提下，促進企業的發展；另壹方面，企業可以將現有資金投入到不同種類的項目中，防止壹個滯銷項目拖累整個企業的經營，實現投資的多元化，壹定程度上規避風險。