房地產企業如何預繳企業所得稅

企業所得稅按季(月)預繳，年匯算清繳。但是，壹直有兩種觀點。壹種觀點認為，房地產開發企業應按季預繳企業所得稅，以會計利潤加預售收入計算的預計利潤扣除以前年度待彌補虧損後的余額為應納稅所得額。另壹種觀點認為，應按照預售收入乘以適用稅率計算的預期利潤，直接預繳企業所得稅。兩種觀點的存在，使得房地產企業在預繳季度企業所得稅時無所適從。那麽，房地產企業應該如何預繳企業所得稅呢？首先，根據企業所得稅法及其實施條例的規定，企業所得稅應按照實際發生的月度或季度利潤進行預繳。房地產開發企業產品開發周期長，存在提前銷售未完工產品——房屋，收取預付款的現象。因此，《中華人民共和國國家稅務局關於印發〈房地產開發業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕365438號+0)規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應當按照每季度(或月份)預計的應稅毛利率計算，計入當期應納稅所得額。毛利，顧名思義，應該是營業收入減去營業成本後的余額，也就是沒有扣除期間費用、稅金及附加。因此，房地產企業在預繳所得稅時，還必須考慮當期的實際利潤。如果該季度有產成品收入和其他收入，並產生了實際利潤，但僅按照預計毛利預繳企業所得稅，則明顯少繳企業所得稅。因此，季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包括季度利潤。其次，《國家稅務總局關於印發〈中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表〉的通知》(國〔2008〕44號)規定，“利潤總額”應填寫會計制度計算的利潤總額，包括當期取得的預售收入計算的預計利潤。也就是說，房地產開發企業的預期利潤只是“利潤總額”的壹部分，是月(季)預繳所得稅的計稅依據，而不是全部。其次，根據《國家稅務總局關於填報企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表有關問題的通知》(國〔2008〕635號)，將《中華人民共和國月(季)度預繳納稅申報表》第四行“利潤總額”改為“實際利潤”，按會計制度進行報告核算。從國稅發[2008]635號函的規定來看，以前年度虧損在季度提前申報時，實際利潤完全可以抵消。基於上述原因，筆者認為，房地產開發企業在企業所得稅稅前將直接根據預售收入計算的預計利潤乘以適用稅率的做法是錯誤的。房地產開發企業按季預繳企業所得稅時，以預售收入減去以前年度待彌補虧損後的預計利潤余額為應納稅所得額。