1.如果稅款應該退還，
借方:以前年度損益調整
貸款:應交稅費-應交所得稅
2.交稅的時候，
借:應交稅費-應交所得稅
貸款:銀行存款
3.調整未分配利潤，
借方:利潤分配-未分配利潤
貸:以前年度損益調整
5.那些多繳稅的人，
借:應交稅費-應交所得稅
貸:以前年度損益調整
6.調整未分配利潤，
借方:以前年度損益調整
貸:利潤分配-未分配利潤
匯算清繳是指納稅人在納稅年度結束後的規定期間內，按照稅收法律、法規、規章和企業所得稅的其他有關規定，計算全年應納稅所得額和應納所得稅額，根據按月或按季預繳的所得稅額，確定該年度應補或應退的數額，填寫年度企業所得稅申報表， 向主管稅務機關報送年度企業所得稅申報表，提供稅務機關要求的相關資料，辦理年度企業所得稅匯算清繳。
房地產企業所得稅如何匯算清繳所得稅時，房地產企業除了壹般的企業所得稅政策外，還應註意以下特殊政策。
1.企業房地產開發業務包括土地開發、建設和銷售住宅和商業用房等建築物、附著物、配套設施及其他開發產品。國稅函[2010]201號規定，房地產開發企業建設開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收，或者是否辦理完竣工(竣工)備案手續和竣工決算手續，在企業開始辦理開發產品交付手續(含入住手續)或實際投入使用時，均視為完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品的稅收成本，計算企業當年應納稅所得額。
2.開發產品銷售收入的範圍是銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物和其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的，計入開發產品價格或由企業開具發票的各種基金、費用和附加費，應按規定全額確認為銷售收入；如果不包含在開發產品的價格中，由企業以外的其他部門和單位開具發票的，可以作為代收代繳的款項管理。財政部發布的《建築業和房地產開發企業財務制度》(財發[2003]55號)第六十二條明確規定:房地產開發企業開發的土地和商品房交付使用後，向買方提交結算賬單並確認時，確認為營業收入的實現；代建的房屋等工程在工程竣工驗收後移交，價款結算票據經委托單位簽字後確認為營業收入的實現。
3.籌建期業務招待費稅前扣除。《中華人民共和國國家稅務總局關於企業所得稅應稅所得稅務處理若幹問題的公告》(中華人民共和國國家稅務總局公告2012第15號)明確，企業籌備期間發生的業務招待費按實際發生額的60%直接計入籌備費用，廣告費和業務宣傳費按實際發生額計入籌備費用。根據《國家稅務總局關於企業所得稅銜接若幹問題的通知》(國稅函[2009] 90號)
4.開發區內企業建設的會所、物業管理場所、電站、供熱站、水廠、運動場館、幼兒園等配套設施，如果是非盈利的，產權屬於全體業主，或者無償捐贈給當地* * *和公用事業，可視為公共配套設施，其建設費用可按公共配套設施費扣除。以營利為目的，或者產權屬於企業，或者產權歸屬不明確，或者無償捐贈給地方* * *和公用事業以外的其他單位的，應當單獨核算成本。除企業自用按固定資產建造處理外，其他均按產品建造和開發處理。
5.開發區內企業興建的郵電、學校、醫療設施等費用應單獨核算。其中，企業與國家有關業務管理部門和單位共同建設並在建成後移交的，國家有關業務管理部門和單位給予的經濟補償可直接抵扣項目建設成本，抵扣後的差額應調整當期應納稅所得額。
6.企業將開發的產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務、交換其他企業、事業單位和個人的非貨幣性資產等。，應視為銷售，收入(或利潤)的實現應在所開發產品的所有權或使用權轉移，或實際取得利益時確認。確認收入(或利潤)的方法和順序如下:①根據近期或本年最近壹個月同類開發產品的市場銷售價格；(2)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場的公允價值確定；(3)根據開發產品的成本利潤率。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
房地產企業所得稅匯算清繳註意事項？《中華人民共和國國家稅務總局關於印發的通知》(國稅發〔2009〕31號)第十二條規定:“企業發生的期間費用、銷售開發產品的應納稅成本、營業稅及附加、土地增值稅，允許按規定在當期扣除。"
因此，企業在期間發生的費用，允許按規定在當期扣除。預售收入只有符合條件才能確認(即結轉銷售收入)。同時，開發產品的應納稅成本、營業稅及附加、土地增值稅可以結轉，可以抵扣。
3.關於彌補以前年度的虧損。
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第壹百二十八條第二款規定:“企業依照企業所得稅法第五十四條的規定按月或者按季繳納企業所得稅時，應當按照每月或者季度的實際利潤預繳；按照月或者季度實際利潤額預繳有困難的，可以按照上壹納稅年度月或者季度平均應納稅所得額預繳，或者采用稅務機關認可的其他方法預繳。”
《中華人民共和國國家稅務總局關於印發的通知》(國稅發〔2009〕31號)第九條第壹款規定:“什麽是企業銷售未完工產品的收入？壹是按季度(或月份)按預計應納稅毛利計算預計毛利，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結清其稅收成本，計算以前銷售收入的實際毛利，同時將其實際毛利與其對應的預計毛利之間的差額，計入本項目與本企業其他項目合並計算的當年應納稅所得額。"
結合上述規定，妳公司銷售未完工開發產品按預售收入計算的毛利計入當期應納稅所得額(可在項目中扣除)，按應納稅所得額計算月度或季度應納企業所得稅，年度匯算清繳可按規定彌補以前年度虧損。
4.關於廣告費，業務推廣費，業務招待費。
發生的廣告費、業務推廣費、業務招待費在當年費用中列支。因預售收入符合條件時予以確認並結轉，在年度結算中，允許以當年銷售收入為基數的超標廣告費和業務推廣費結轉以後納稅年度扣除；業務招待費超標會直接增加應納稅所得額。業務招待費不能在開發間接費用中列支。已經收取的，應當並入當年發生額，在年度結算時按照標準扣除。
房地產企業可以推遲企業所得稅匯算清繳嗎？答:根據《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業開發產品竣工條件確認的通知》(國[2010]201號)， 根據《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發業務征收企業所得稅的通知》(國稅發〔2006〕365438號+0)精神和《中華人民共和國國家稅務總局關於印發〈房地產開發業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕365438號+0)第三條規定， 房地產開發企業建造和開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收，也無論竣工(竣工)備案手續和決算手續是否已經辦理完畢，在企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已經實際開始投入使用時，均視為開發產品已經完工。 房地產開發企業應按規定及時結算開發產品的稅收成本，計算企業當年應納稅所得額。
上述規定及《國家稅務總局關於印發〈房地產開發業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定的3個產成品確認條件(壹)開發產品的完工證明材料已報房地產管理部門備案。(2)開發的產品已投入使用。(3)開發的產品取得了初始產權證並不矛盾。之所以重申條例，說明房地產稅收調控政策正在逐步收緊。只要已開發產品辦理了入住手續，無論是否實際完工，即只要符合上述條件之壹，房地產開發企業就應及時結清已開發產品的應納稅成本，計算已開發產品以前銷售收入的實際毛利，同時將已開發產品的實際毛利與相應的預計毛利的差額計入當年(完工年度)的應納稅所得額。
國稅發[2009]31號文件第三十五條規定，產品開發完成後，企業可以選擇在完成當年企業所得稅匯算清繳前確定應稅成本核算的終止日期，不得滯後。所開發產品在完成年度未按規定結清應納稅成本的，主管稅務機關有權核定應納稅成本，進行相應的納稅調整，並按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。
根據上述規定，房地產開發企業的產品已經交付入住，說明開發的產品已經完工並具備結算應稅成本的條件，應按國稅發[2009]365438號文+0的規定調整完工產品的應稅收入。
房地產企業所得稅匯算清繳有哪些特殊規定？特別規定都在國稅發{ 2009 } 31號文件和配套的地方(省市)文件中，主要涉及預售收入和產成品稅費成本。
房產稅征收範圍:
征收範圍稱為房產稅的“征稅範圍”，特指征收房產稅的地區。根據房產稅暫行條例，房產稅在市、縣、鎮、工礦區征收。市、縣、鎮、工礦區的具體征稅範圍，由各省、自治區、直轄市人民政府確定。
房產稅是根據房屋的計稅殘值或租金收入，向房產所有者征收的壹種財產稅。1.房產稅屬於財產稅中的特殊財產稅，其征稅對象僅為房屋；2、征收範圍僅限於城鎮經營性住房；3.區分房屋經營和使用方式，規定征稅方式。對於自用的，按照不動產的應稅殘值征收，對於出租、典當的房屋，按照租金收入征稅。
預售收入可以作為廣告費和業務招待費的計算基數。
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》和《房地產開發業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]365438號+0)
●與企業生產經營活動有關的業務招待費，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。
●除國務院財稅主管部門另有規定外，企業發生的符合條件的廣告費、業務推廣費，不超過當年銷售(營業)收入的15%，準予扣除；超出部分應允許結轉並在未來納稅年度扣除。可見，銷售(業務)收入是計算廣告費、業務推廣費、業務招待費的基數。
●企業通過正式簽訂房地產買賣合同或房地產預售合同取得的收入，應當確認為銷售收入的實現。
預繳的稅款可以在稅前扣除。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕365438號+0)
●納稅人提前轉讓土地使用權或者銷售不動產的，其納稅義務發生在收到預付款的當天。
●納稅人以預付款方式提供建築業或者租賃業服務的，納稅義務發生在收到預付款的當天。
●對項目竣工結算前轉讓不動產取得的收入不能計算土地增值稅的納稅人，因涉及成本確定或其他原因，可先預征土地增值稅，待項目竣工後再進行結算。具體辦法由省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
●企業本期發生的費用、銷售開發產品的應納稅成本、營業稅及附加、土地增值稅，允許按規定在當期扣除。
部分預提費用可以作為應稅成本處理。
中華人民共和國國家稅務總局關於企業所得稅若幹問題的公告(中華人民共和國國家稅務總局公告2011第34號)
●企業當年實際發生的相關成本費用，由於各種原因不能及時取得。企業預繳季度所得稅時，可暫按賬面金額計算；但在最終結算時，應補充成本費用的有效憑證。
●除下列應計(應付)費用外，應以實際成本為應納稅成本:
-外包項目最終結算後未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，可以計提不足的發票金額，但最高不超過合同總金額的65，438+00%。
-* * *配套設施未建成或未完工，可根據預算成本合理計提建設成本。此類公共設施必須符合房屋買賣合同、協議或廣告、模型中已明確承諾建設且不可撤銷的條件，或者必須按照法律法規建設。
——應提交* * *但尚未提交的報建費、物業改善費可按規定計提。物業改善費是指按規定應由企業承擔的物業管理資金、公共建築維修資金或其他專項資金。
房地產企業所得稅匯算清繳中，預收款項增加或減少，預收款項中收取的租金應如何計算？
預收租金應結轉到其他業務收入中，在計算預計利潤時應排除這部分預收租金。
檢察機關說不能這樣調。
檢察機關好像不關心稅收問題。也許妳想說說稅務局的稽查局。
房地產企業所得稅匯算清繳房地產企業企業所得稅還是按照匯算清繳時間，也就是5月份之前匯算清繳，但是妳已經符合土地增值稅匯算清繳的條件，可以匯算清繳。最好確認結算時間為2011結束。如果想補水，請準備好資金，因為這些稅可以在企業所得稅前扣除，但是最好和稅務局溝通壹下，因為已經是年底了，不壹定能做到。第二，不需要確認未售出房屋的收入。稅務代理機構會幫妳提前調整收入和相關稅款。妳不用擔心三、壹、二期放不進三期，妳可以把那個項目放在哪個項目裏。