“明年年初，該行業將向監管機構報告數據，降低杠桿率是我們目前最重要的事情。”165438+10月5日，某中型房企區域負責人表示，“三條紅線”後，房地產企業增加銷售返點，減少拿地，甚至引入戰略或財務投資者入股或轉讓資產包。
隨著房地產去杠桿的加速，銀行和信托的外部融資日益緊張。四季度開發貸款呈現收緊態勢，銀行對房地產企業貸款收緊，房地產信托業務合規監管持續。
165438+10月5日265438+20世紀經濟報道獨家報道獲悉，銀監會通報要求重點加強大額透支和現金分期業務資金流向管控，及時收集有效資金使用憑證，防止資金違規流入房地產市場等非消費領域。
今年8月20日，住建部和央行召開重點房地產企業座談會，首次提到了“重點房地產企業資金監控和融資管理細則”，業內壹般稱之為“三條紅線”。
十壹長假後，壹周內，央行官員兩次提及房企融資新規。央行金融市場司副司長彭直言，新規的目的之壹是“糾正壹些企業的盲目擴張”。
房企三季報顯示，杠桿水平下降已成確定趨勢。據Wind資訊統計，a股房地產開發板塊有48家房地產公司“剔除預售款後資產負債率”指標在70%以上，較二季度減少1。有38家公司的“凈負債率”大於100%，比二季度減少1。
大型房企中，到三季度末，綠地控股、萬科、保利地產剔除預付款後的資產負債率較二季度分別下降0.32、1.33、0.37個百分點，但綠地控股、萬科的凈負債率分別上升3.20、0.44個百分點，保利地產的凈負債率分別下降1.20個百分點。
然後到三季度末，華夏幸福、金科股份、中南建設的資產負債率和凈負債率均環比下降，金科股份和中南建設的凈負債率分別下降12.39、11.16個百分點。但新城控股凈負債率環比上升20.68個百分點。
在a股申萬房地產開發板塊中，“剔除預收賬款後的資產負債率”指標下降幅度最大的是*ST友誼、愛旭股份和華聯控股。三季度末較二季度分別下降15.71、15.29和10.99個百分點。對合肥城建、榮豐控股、三湘的印象也下降了5個百分點以上。
凈負債率指標下降最多的是商輅發展、棲霞建設、京投發展、深物業、法華股份，三季度末較二季度分別下降55.35、42.28、465，438+0.72、34.14、32.165，438+0個百分點。凈負債率下降超過20個百分點的有田放發展、中國武夷、雅戈爾、寧波富達、泛海控股、光明地產、葉晚企業、合富城建、蘇州高科。
然而，壹些中小房地產企業的杠桿水平仍在上升。京能地產、*ST廣信、榮安地產、粵宏源、馬頔剔除預收賬款後的資產負債率分別上升5.03、4.28、3.95、3.58、3.43個百分點。*ST松江、雲南城投、京能地產、濟南高辛、南山控股、*ST廣信、大名城凈負債率分別增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、35.87。
據開源證券統計，截至2020年三季度末，a股房地產板塊不含預收賬款(合同負債)的資產負債率為72.1%，同比下降0.3個百分點。龍頭公司、物業管理和售後服務公司分別下降1.2和1.3個百分點。凈負債率為90.3%，同比下降9.0個百分點；龍頭公司、物業管理和售後服務公司分別下降16.1和上升5.5點。也就是說，龍頭公司對杠桿水平的控制最為嚴格，而且還在繼續下降。
有地產分析師表示，無論是融資收緊導致的被動降杠桿，還是基於景氣判斷的主動降杠桿，未來很長壹段時間內，大部分房地產企業都將走在降低財務杠桿的道路上，直接的財務表現就是有息負債增速低於企業銷售和業績增速。隨著ROE對財務杠桿依賴的降低，房企有望迎來重估。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，三條紅線是後續房企和行業需要關註的壹條紅線，所以降杠桿、減少對債務的依賴是核心內容。從實際過程來看，這種杠桿的降低也說明市場參與者做出了調整。
“三條紅線”落地步伐加快，範圍有望擴大。
據悉，10年末，監管加強了對房地產開發商的監管，要求部分開發商按月披露財務明細，包括恒大、融創、萬科等12房企每月在15上報融資明細、負債總額、經營數據。
央行金融市場司副司長彭在2020年第三季度金融統計數據發布會上表示，下壹步，我們將會同住建部等有關部門跟蹤評估實施效果，不斷完善規則，穩步擴大適用範圍。
隨著房地產去杠桿的進程，銀行和信托的外部融資日益緊張。
165438+10月5日，某大行華南紅利地產金融部人士表示，受房地產金融調控影響。“三條紅線”試點後，銀行收緊了對房地產企業的貸款，控制了額度。此外，有銀行人士表示，四季度開發貸呈現收緊趨勢。房地產融資“三條紅線”明確後，銀行房地產開發貸款將主要通過額度管理收緊，總行也要求“優中選優”項目。
265438+20世紀經濟報道9月底獨家報道，監管層近日要求大型商業銀行降低壓力，控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。某大行人士表示，監管之初就有要求，今年新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的壹定比例，可能是30%左右。
中國人民銀行10月30日發布的2020年第三季度金融機構貸款投向統計報告65438顯示，房地產貸款增速繼續下降。三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長65，438+02.8%，較上季末下降0.3個百分點，連續26個月下降；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。
嚴躍進表示，在“三條紅線”之後，銀行自身會開始註重控制，房企自身也會做出調整，尤其是在高價拿地方面。所以這都是值得肯定的，後續的降杠桿行動將有助於房地產市場更好的發展。
除銀行外，銀監會信托部近日發布《關於開展新壹輪房地產信托業務專項排查的通知》，要求嚴格控制房地產信托規模，加強房地產信托穿透式監管，嚴禁違規為資金流入房地產市場提供通道。此次專項調查主要針對房地產信托業務的持續合規監管、風險防範化解和整改問責落實情況。銀監會要求各銀監局在165438+10月30日前上報調查情況。
隨著降杠桿步伐的加快，房地產行業出現了罕見的債券發行猛增，但投資卻大幅下滑的局面。
有業內人士指出，房地產去杠桿的方式包括加速銷售、減少拿地、出售資產、尋求股權融資，甚至資產包流通。
國泰君安的數據顯示，截至2020年6月底，三條紅線全部超標的“紅檔”企業共有22家，包括恒大、綠地集團、中南建設、金科、華夏幸福、R&F物業、榮盛發展。很多房地產商通過各種方式降低杠桿。
除了加速銷售，房企還不斷轉讓子公司股權。165438+10月1日，恒大宣布將廣匯集團40.96%股權轉讓給深能集團，轉讓總金額1485億元。此前，恒大簽署了壹份規模為863億元的補充協議，將投資轉為長期持有普通股，並明確放棄回購的權利。恒大還拆分了物業管理業務，並已正式向港交所提交上市申請表。
另據報道，恒大和融創計劃首次在銀行間市場發債，正在為此準備相關材料。
上述中型房企負責人表示，從公司內部來說，在“三條紅線”的6個月過渡期內，房地產公司要提高銷售回款，減少拿地等投資，引入投資者增加權益。“我們也在和壹些房地產公司談判，或入股，或流通資產包，爭取明年年初前把杠桿率降到合規。”
編輯李建華實習生李歌麗
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