今年秋天，和黃葉壹並落到頭上的，還有房地產稅的前宣。
10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十壹次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。
字短事大，喊了許多年的“狼來了”，或許這次真的箭在弦上。網友紛紛評論：“強烈支持！讓擁有多套住房的人多繳稅。”“摁住二手房交易，開征房產稅，讓住房回歸住用屬性。”還有人說，“對持有多套房產的征稅，可以有效遏制囤房者，消除房地產泡沫。”……
那麽，對於買房人和賣房人，他們的心理預期又是怎樣的呢？鳳凰網房產對全國重點城市展開“取樣”調查，壹起來聽聽壹線的真實聲音：
（以下皆化名）
01
坐標：杭州
受訪人物：王川，某房產經紀公司老板
“我有四套房，我覺得還是剛需”
即便經歷了數個震蕩周期，我或許還是那個最關心政策變化的人。說不清的焦慮，既來自我將裁掉員工的三分之壹，還有來自緊縮的信貸政策，以及懸在空中的房地產稅。
八年前，在體制內服務期滿5年後，我辭掉了壹份人人羨慕的公務員“鐵飯碗”的工作，下海單幹了，成立了壹家房地產經紀公司。
我走過很多城市，幾乎跑遍了全國熱門的樓盤。憑借積累的豐富經驗，過去幾年，我的業務可以說做得很好，也購置了幾套房產，為家人改善了生活。
受房地產下行趨勢影響，我也需要隨行就市，把原來擴招的團隊縮編，這是無可奈何的選擇。房地產稅試點要來，杭州或許是其中之壹，受影響肯定有，客戶都在觀望了。
首先，按照之前上海的房產稅征收標準，人均60平米，這次要是更加嚴格，其實受影響的反而不是大戶型，而恰恰是小戶型。為什麽呢？因為客戶更加珍惜首套房的房票。如果第壹套買小了，那之後要改善，將更加困難。
其次，真正能列入納稅標準的，其實只是少部分富人階層。事實上，即使家裏有三四套房的，人口也不少，包括年輕壹代的壹家三口或四口，雙方父母，都是獨立的家庭主體。我不算富人階層，我有兩個孩子，雙方父母也健在，所以，我有四套房子，我覺得算是剛需。
第三，當然，焦慮也有。試點先行，未來肯定要全國範圍內鋪開，從長遠來看，這是肯定的。所以，很多客戶也在賣掉壹些不太好的資產，只保留自住的和優質的房產，即使房地產稅來了，也可以避免不必要的征收。
第四，卡住買房人的，永遠是信貸。房貸收緊，那麽購房者的預期就下來了，再加上房地產稅要來，幾方面疊加，市場就冷了。
最近杭州的新聞，“杭州二手房成交量創近19個月新低”上了頭條，這也是因為購房者觀望的情緒增加。
春江水暖鴨先知，杭州應該算是市場化較為徹底的城市，房地產稅試點即將到來，對杭州的影響還是挺明顯的。
02
坐標：北京、深圳
受訪人物：李國良、劉有光，房產經紀人
“改善可以放心買，不會受影響”
“房地產稅？北京沒有什麽影響吧，都正常成交。”在西三環的壹家房地產經紀公司門店，老李對這個問題並沒有過分的反應。
“上個月剛成交了兩套120平以上的次新房，單價均在10萬左右，2003年建的。”對於二手房市場，老李說，這個行情，甚至比去年同期還好。
老李參考上海之前的房產稅征收標準，“我們也是研究過的，人均60平米，而且只是對新購入的房產的超出部分進行征收。”老李表示，要改善那可以放心買，“不會受影響”。
老李的自信完全基於已有的兩個試點房地產稅城市的經驗。2011年開始，滬渝兩地均針對試點後的增量住房試點征收房地產稅，且首套房不征稅，還針對本地居民規定了較寬松的免征條件（如上海人均住房面積60平米以下免征，重慶滿足有戶籍、有企業、有工作任壹條件的即可免征）。
但是10年間，滬渝兩地房價平均上漲2.4倍，如果想要讓房地產稅起到穩定房價的預期，最終的征收方式可能並不會如老李所願。
粵開證券在近期的壹份報告中認為，應具備四個特點：壹是房價上漲較快，房價收入比偏高；二是稅收征管能力相對較強；三是房產的產權較清晰；四是***同富裕背景下率先推進省份的部分城市。
如果按照這樣的推測，北京大概率名列其中。
“如果不想住三環的老破小，那可以去買新房。現在越早買，越不會受影響。等到房地產稅真的來了，現在買的，未來也不是‘新購’的，不算在征收範圍內。”
“即使來了，也應該很溫和。”不過，老李的心態還是較為淡定。
劉有光在深圳幹房產中介已經很多年了，他說，從交易來看，今年國慶七天假期新房成交量創下往年最高記錄，近2000套，市場情況正常。
但房地產稅的消息壹出，或多或少增加了購房者的觀望情緒。投資客占多數，剛需客遇到合適時機還是會出手。“有些投資客擔心，多套房需要每年交房產稅，再加上調控政策，擔心房屋的升值，綜合評估不劃算。”
老劉說，事實上，深圳二手房市場比較冷門，主要是受二手房指導價政策的影響，目前房地產稅消息影響不大。
“比如業主想800萬賣房，貸款額度只給到500萬，那麽剩下的300萬就需要變相加到首付裏。首付提高，很多業主比較崩潰，因為售價高於指導價，接盤的人比較少。再加上現在二手房市場出現了帶位房的筍盤，因為現在‘大學區招生’的規定讓深圳學區房開始又壹輪降溫。”
老劉舉例來說，前不久，百花片區的國城花園，44平房源雖然報價1300萬，但已經是業主主動降300萬後的價格。同是百花片區的南天二花園，壹位業主將88平的掛牌價，從1950萬元改到1700萬元，直降250萬元。去年南天二花園89平戶型，掛牌價在2100-2300萬元，現在降到了1850萬元。
03
坐標：北京、上海
受訪人物：楊白、小賈，多套房持有者
“拆遷戶房子最多的，但總不能跟拆遷戶征收吧”
老楊說自己不算是富人階層，更不是炒房客。“恰好趕上好時候了，當時家裏出了些錢，給我買了套房，後來我工作了幾年，又買了套大的。那時候房價便宜啊，即使房地產稅來了，能說是我的錯嗎？”
面對房地產稅要是正式出臺，是否會有被列入征收範圍的擔憂，老楊表示有些無所適從。“到時候聽政策的，國家肯定不會平白無故跟老百姓征稅。”
老楊來北京15年，從事醫療器械行業的銷售工作，過去幾年，買房、結婚、生子、再買房，日子過得平平穩穩。不過，讓老楊擔心的並不是北京壹地的房產，在他名下，河南老家還有壹套供父母住的房子。
“也是為了盡孝心，老人原先的房子是老樓，沒電梯不方便。我給他們換了壹套新房，加上這套，我手裏的房子不知道算不算超出標準。當然，到時要征收，也會是壹城壹策吧。” 老楊補充說，“拆遷戶肯定是房子最多的，但總不能跟拆遷戶征收吧。所以，我們這些普通老百姓，應該是沒什麽可擔心的。”
小賈則是那種大家都很羨慕的拆遷戶，在上海徐匯區最繁華的地段旁邊擁有三套房產。“我們家拆遷比較早，我上小學的時候，大概是2006年吧。當時拆遷給了三套房，還有壹部分補償款。”
但當被問到這次房地產稅試點政策對他有無影響時，小賈自嘲自己是上海的“窮人”，根本達不到征稅的標準。
“說是三套，但其實我們家情況比較特殊，記在家庭戶口本上的房產還不到兩套，雖然單價很高，但面積都不大，人均還不到上海現在試行的房產稅60平米的起征點。有沒有新的房地產稅政策，其實對我本身沒多大影響，對新政策也沒啥實感。”
壹個特殊情況是，小賈在今年五壹期間剛剛結婚。“戶口分了之後，現在我名下房產其實只有壹套，40多平，很小，即使加上我媳婦名下的房產，也不到上海的人均起征點。除非這次房地產稅降低人均征收面積和單價，但按現在徐匯區的價格，再降可能大家都要交稅，我覺得不可能（降低）了，所以我其實不怎麽擔心。”
04
坐標：上海
受訪人物：圖圖，券商分析師
“怕房地產稅比之前更嚴”
圖圖，39歲，目前是壹家頭部券商的分析師，年薪可觀，早早便在上海全款買了房。“我老家是深圳，2006年畢業後就來上海工作了。剛開始那兩三年租房，經常換來換去，過得比較辛苦，後來實在受不了，而且那個時候上海的房價也沒有現在那麽高，所以就攢了三四年錢，加上爸媽接濟的，就在寶山全款買了自己的房子。”
“按我第壹套房的價格和面積來算，房產稅只有0.4%，很低，交不了多少錢。不過，7月份的時候，我看市場情況不是太好，就想做個抄底投資，但沒想到剛買了房子就遇到了房地產稅試點政策下來。”圖圖直言，自己有點“衰”，也有點怕房地產稅比之前更嚴格。
“現在雖然不知道上海會不會被納入試點城市，試點細則是什麽，但保險起見，我已經在考慮賣房了，打算把老的那套賣掉，換成現金，按我們的分析來看，現在樓市股市都不太好，還是‘現金為王’呀。”圖圖感嘆道。
不過他又表示理解房地產稅選擇在這樣壹個時間點推出。根據他的研究結論，地方財政過去依靠土地財政的模式必然會迎來變革，填補過去依靠賣地收入的部分現在來看只有房地產稅了。
從房地產稅實行了229年的美國經驗看，芝加哥大學哈裏斯公***政策學院的研究報告顯示，2021年，房產稅已經成為美國地方政府最重要的收入來源。美國各市、縣、學區和特區每年征收大約5000億美元的房地產稅，約占地方稅收的70%。
而國內正好顛倒過來。根據《中國稅務年鑒》以及財政部數據，2019年房地產行業稅收為2.62萬億元，占全國稅收的16.6%，占全國財政收入的13.8%；土地出讓收入為7.25萬億元，占政府性基金預算收入的85.8%。
“房地產稅替代賣地收入，大勢所趨吧。”他說。
不過，提及賣房壹事，圖圖顯得有些無奈。“這兩天正好周末，壹口氣跑了好幾家中介，但不少中介直接和我說，現在二手房不好賣，降價預期太強了，而且貸款不好貸，建議我把預期價調低。”
05
坐標：上海
受訪人物：邱光，TOP30房企員工
“焦慮應該也是短暫的”
邱光是某知名房企的員工，入行已經小二十年了，時常調侃自己是中國房地產行業的見證者，自詡是虹橋最有權評價房子的人。
“房產稅，上海本來就有，試行好多年了，而且按照政策，也交不了多少。我覺得，之後即使上海被列為了房地產稅試點城市，也不會比現在更嚴格了，畢竟房子首先還是要住得起。反正，目前對我是沒太大影響。”
“其實，現在真正的問題不是房地產稅，房地產稅即使出來，也是對富人征得更多，但他們估計也不怎麽在乎這幾千塊錢。真正的問題是，銀行房貸卡得緊，放的也少了。我之前想要換壹套大點的，等銀行放貸等了大概四個月，很慢也很難。”
真正讓邱光擔心的是近期針對房地產行業的政策密集發布，“感覺沒有壹個好消息。”網上流傳的某房企員工發的壹條微博《老板壓上了家產，而我想哭泣》，稱公司遇到了資金流緊張、三季度凈利潤下滑等困難，預售資金監管趨嚴，壓縮了地產公司的資金騰挪空間；監管部門為了抑制炒房，“銀行也不再放按揭款，迫使我們要壓降規模，不然面臨的是嚴厲的問責”。
邱光說，雖然目前他所在的公司沒有太大問題，但“唇亡齒寒”，也會受整個行業氣氛影響，也會產生“莫名就被失業的感覺”。
“焦慮應該也是短暫的” ，他說，“市場有冷就有暖，最近在交易環節，按揭貸款也有松動的跡象。雖然變化不多，但總體是向好的。”
據貝殼研究院監測的數據顯示，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，這是今年以來房貸利率首次出現環比回調。90城中，有20城房貸利率出現下調，其中，14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，重合的9城首、二套均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市。
“調控開始轉向穩定的壹面，中央反復強調，調控的目的是防風險、保穩定。對即將到來的房地產稅，也是起到這個作用。作為壹名普普通通的從業者，我們也是壹面見證，壹面參與吧。”對未來，邱光保持了理性。
來 源 | 鳳凰網房產
作 者 | 陳婷婷 陳文莉 黃小妹