房地產信托結構圖
房地產信托(Real estate trust)，英文稱為“Real Estate Investment Trust”，包含兩層意思:第壹，房地產信托是房地產的所有權人即委托人為了受益人的利益或為了特定的目的，將所有權轉移給受托人，使其按照信托合同進行管理和使用的法律關系；二、房地產資金信托，是指委托人基於對信托投資公司的信任，將其合法擁有的資金委托給信托投資公司，信托投資公司為了受益人的利益或者特定目的，將資金投資於房地產業，並按照委托人的意願，以自己的名義進行管理和處分的行為。這也是國內普遍采用的壹種房地產融資方式。
2003年6月，央行發布121號文件限制房地產企業銀行融資，房地產信托開始成為企業追捧的熱點。房地產信托是指房地產信托機構為受益人的利益，管理、經營或處分委托人委托的房地產及相關資產的壹種信托行為。
2開發流程
1883年，美國首先成立了波士頓個人財產信托(Bost)
上海國際金融中心
論個人財產信托)，但直到1920之後，美國投資業才出現了劃時代的發展，這也是戰後美國富人持有的大量剩余資金出現的結果。紐約股市1929大跌後，美國SEC開始對投資公司進行監管。為了保證投資者的權益，美國開展了壹系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933的證券法、1934的證券交易法、1935的公用事業控股公司法、1939的信托契約法，制定了1940的投資公司法和投資顧問法，都是如此。根據美國投資公司法1940第四條規定，投資公司可分為三類:票面金額憑證公司、單位投資信托和管理公司。
其中，經理公司是三類投資公司中最常用的。根據《投資公司法》第五條的規定，可以將其分為四種類型:封閉式投資公司、開放式投資公司、多元化投資公司和非多元化投資公司。馬薩諸塞州商業信托基金是房地產投資信托基金的前身。在經濟利益的驅動下，最初采用信托的形式，以規避國家法律禁止公司以投資為目的持有不動產的規定。後來逐漸發展為逃避企業所得稅的房地產投資機構，被美國最高法院認定為類似於公司的商業信托，按聯邦公司組織征稅，導致其發展停滯。然而，由於投資信托法律法規的不斷完善和良好的經濟發展，投資信托在美國的發展正茁壯成長。著眼於投資信托的優勢，美國國會在1960年通過修改內部稅法正式創設了REITs，規定具備法案第856條至第859條中相關組織、收入和收入分配要素的REITs可以享受免稅。
換句話說，即使REIT組織為公司，也不需要承擔企業所得稅，只需要向股東或投資者征收個人所得稅，因此REIT壹般被視為具有投資媒介性質的管道功能。1976年，美國國會通過稅改法案，取消了REITs必須由非法人信托或協會組織的要求。所以，今天美國的REITs可以由公司或信托來組織，但必須是非銀行、儲蓄貸款機構或聯邦所得稅意義上的保險公司，通過這些機構向公眾募集資金。基於風險分散原則，主要從事買賣管理的不動產主體的投資或抵押貸款的信托投資屬於長期投資商品，其基本結構由不動產投資信托基金、管理人公司、托管機構、投資人四個主體構成。但根據1986《稅務公司改革法》的規定，REIT必須聘請獨立的房地產專家來進行管理REIT的日常事務。
3自然分類
房地產信托業務涵蓋的範圍很廣，可分為:
①委托業務，如房地產信托存款、房地產信托貸款、房地產信托投資、房地產委托貸款等。
代理業務，如發行股票和債券，清理債務和設計房屋；
③融資租賃、咨詢、擔保等業務。
與銀行貸款相比，房地產信托計劃融資具有降低房地產開發企業整體融資成本、靈活便捷地籌集資金、靈活調整資金利率等優勢。由於信托制度的特殊性和靈活性，以及獨特的財產隔離和權利重構功能，可以以財產權、收益權和優先購買權等方式進行金融創新，使其成為最佳的融資方式之壹。
4發展現狀
當人們對高房價感到無奈時，“集體焦慮”就出現了。當這種“集體焦慮”出現時，壹切都與住房無關
不動產信托
凡是觸及房地產的東西都會刺激人的焦慮，房地產信托自然是“焦慮”的，情感上也是關心的。事實上，在我們的生活中，曾經多次出現過壹個謠言壓垮壹個公司的案例。在信用社會議中，“壓倒駱駝的最後壹根稻草”表面上看起來可能是謠言或者無意的誤解，但背後卻是“集體焦慮”中的非理性。在網絡時代，當信息的傳播更加便捷的時候，區分信息就顯得更加重要。
【1】房地產信托可謂屋漏偏逢連夜雨，房企資金鏈緊張加大了房地產信托兌付風險，而綠城事件以及上海、北京等地房企兌付問題引發市場擔憂。這也讓很多投資者對房地產信托望而生畏。雖然房地產信托產品面臨諸多問題，但也不能全盤否定。相關專業人士給出了建議。從壹開始房地產信托產品的收益率還是比較高的。投資者在購買時壹定要謹慎:壹要看項目本身的質量，二要看房地產信托計劃的風險控制措施，三要看信托公司的資質。房地產信托仍有投資價值。
不過，專家建議，購買房地產信托計劃壹定要擦亮眼睛。除了考察項目的質量，還要嚴格把握產品的風險控制措施，不要片面追求高收益而忽視項目和產品的風險。另外，在信托公司的選擇上，盡量選擇股東背景和資金實力較強的國有控股信托公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外部環境負面消息不斷，反彈跡象不明確，風險難以控制。而房產投資受到限購令的嚴格控制和影響，投資房產風險加大。相比較而言，此前發行的房地產信托計劃預期年化收益率大多在10%以上。雖然也是監管，但是投資者可以多了解壹下房地產信托項目作為壹種資產配置，是壹個比較理想的選擇。
5發展前景
銀監會從2011年5月開始逐步規範房地產信托業務，通過窗口指導多次減少房地產業務的發行。6月，房地產信托項目被要求事前申報，而不是事後申報。可以看出，銀監會逐漸把主動權掌握在自己手裏，開始主動出擊。從9月份開始，要求對股票項目的贖回風險進行逐壹監控。之後，綠城事件爆發。這壹系列舉措可以看出銀監會整頓房地產信托業務的決心和力度。這壹次四家信托公司的停牌，可以說是再次給行業敲響了警鐘。
在監管層嚴控下的信托網絡主動調整下，房地產信托業務出現了明顯的降溫趨勢。信托研究機構普益財富昨日發布的9月信托市場月報顯示，9月房地產領域信托產品發行量為49款，環比下降25款，占比下降2.57個百分點。
此次暫停是銀監會釋放出的繼續嚴控的信號。至於是否會暫停房地產信托業務，目前還沒有消息，但可以看出監管政策已經逐漸開始對各家信托公司發難。由於之前房地產信托發展過快，這也導致了風險的積累，銀監會此舉也是從風險控制的角度考慮的。
6資金來源
資本是房地產信托投資機構從事信托的基本條件。前提
基金房地產信托
財產信托機構籌集資金的渠道和方式與銀行並不相同。主要來源是:
房地產信托基金
是壹家經營房地產信托投資業務的房地產信托投資公司
為其他信托業務設立的營運資金。我國信托投資公司的資金來源主要有:財政撥款、社會集資和自留；
房地產信托存款
指信托投資機構在特定資金來源範圍內辦理的存款。其資金的範圍、期限和利率由中國人民銀行規定、公布和調整；
籌資信托和機構籌資
這是信托機構接受企業、企業主管部門、機關、團體、事業單位的委托，直接或代理發行債券、股票籌集資金的壹種方式；
基金信托
是指信托機構接受委托人的委托，獨立管理其貨幣資金的壹種信托業務。信托資金的來源必須是各單位能獨立支配的資金或單位和個人所有的資金，主要包括單位資金、公益金和勞保基金；
* * *有投資基金
即投資基金或共同基金對國內大眾來說是壹種比較新的投資工具，但在國外已經有100多年的歷史，並且日益蓬勃發展。是現代證券業最有發展前景的行業。在發達國家的金融市場上，它已被實踐證明是壹種相當先進的投資制度，並已成為壹種決定性的金融工具。
7投資分類
根據投資資金的不同，REIT可分為三類:
股權類型
(股票型房地產投資信托基金).權益類REIT直接投資並擁有不動產，收益主要來源於其下屬不動產的經營收益。收益導向型REIT的投資組合因其經營策略不同而差異很大，但通常主要持有購物中心、公寓、寫字樓、倉庫等收益導向型不動產。投資者的收益不僅來自租金收益，還來自房產的增值收益；
抵押類型
(抵押房地產投資信托基金).主要以金融中介的角色，將募集資金用於發放各類抵押貸款，收入主要來源於發放抵押貸款收取的手續費和抵押利息，以及發放參與式抵押貸款獲得的部分抵押房產租金和增值收益；
混合型
(混合型房地產投資信托基金).顧名思義，這樣的REIT不僅可以投資房地產股權，還可以從事房地產抵押貸款。
早期的房地產信托主要是股權型，旨在取得房地產的產權以獲得經營收益。抵押信托發展迅速，現已超越財產信托，主要從事長期房地產抵押貸款和購買抵押證券。但混動無疑是未來發展的方向。此外，REIT還有很多其他的分類方法。
比如根據是否可以增發股票，可以分為開放式和封閉式。封閉式REIT流通受限，不得隨意發行新股；相反，開放式REIT可以隨時發行新股，為投資新的房地產增加資金。根據是否有確定的期限，分為定期型和不定期型。定期REIT是指在基金發行之初，基金在壹定期限內出售或清算，投資收益分配給股東的事先約定。不定類型不是。根據投資標的的確定，分為特定型和不特定型。基金募集時，投資於不動產或抵押的特定投資人是特定REIT；相反，募集資金後決定合適投資標的的，是不特定的REIT [2]。
8操作流程
房地產信托的運作過程基本可以分為兩種模式:壹種是美國模式，另壹種是日本模式。歸根結底，這兩種模式就是資金信托和房地產資產信托的區別。由於國情不同，美國側重於資本信托REITs，日本側重於房地產資產信托REITs。
9美國模式
美國的房地產信托通常以基金的形式出現。在建立階段，它們的主要操作流程如下:
房地產市場政策
(1)分攤資金。基金發起人為了滿足自身需求，計劃募集REIT基金。主要工作包括:估算所需資金量，確認選擇REIT資金作為融資工具，考慮投資標的的盈利能力能否達到必要的收益率。
(2)聯系承銷商、發起人、承銷商，商談投資和募集事宜，包括投資明細、募集明細、承銷方式等。
(3)聯系律師和會計師。與有資質的律師和會計師討論基金申請和發行相關的法律和會計問題，選擇律師事務所和會計師事務所為設立全過程服務，起草申請文件。此時，投資方案的財務可行性分析基本確定。
(4)聯系房地產咨詢公司。如果基金的未來管理由房地產咨詢公司承擔，則需要確定標的，簽訂REIT管理咨詢合同，確定其權利義務。
(5)準備好所有文件後，就可以向SEC申請發行了。申請成功後，妳要決定托管人，簽訂REIT合同。
房地產信托成立並在證券交易所上市後，進入正式運作階段。值得註意的是，這類證券壹般由信用評級機構進行評級。房地產投資信托公司必須根據設立階段所作的約定實施投資計劃，托管機構根據房地產投資信托公司的指令進行業務運作，進行房地產交易、傭金收付、租金及相關業務投資收支。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益從托管人處獲得。
在美國，房地產信托證券首次公開發行的登記依據的是證券法表格1933 -11，該表格要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策相關的活動、房地產狀況、財產處置信息、管理人公司與投資公司的關系等。當然，REITs也可以不經註冊而私募發行，但根據1933的《證券法》D條(RULES501-506)規定，私募投資者人數限制為35人。公募完成後，REITs有義務根據1934的證券交易法進行報告。此外，法律對房地產信托的結構、資產運用、收入來源等也有嚴格要求。比如房地產投資信托，必須有股東人數和持股份額的限制，防止股份過度集中；每年收益的90%以上應分配給股東；籌集的資金大部分必須投入房地產業務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券構成；同時，至少75%的總收入來自租金、抵押貸款收入和房地產銷售。在稅收方面，給予REITs優惠。按照規定，REITs不屬於應稅財產，免征公司稅，避免了重復征稅的可能。
10日本模式
其操作過程如下:
(1)房地產公司向投資者出售土地及建築物，投資者向房地產公司支付土地及建築物價款；
(2)投資者將房地產產權委托給房地產投資信托公司經營管理；
(3)信托公司將全部不動產出租給房地產公司，同時向該公司收取租賃費；
(4)房地產公司也可以將房產轉租給承租人，向承租人收取租賃費；
(5)信托公司向投資者分紅；
(6)信托銀行也可以在市場上出售房地產，從買方那裏獲得價格，然後按比例分配給投資者。
11的參考意義
從研究美國和日本發展房地產投資信托的經驗教訓來看，我國發展房地產投資信托必須註意以下幾點:
(1)我國房地產投資信托在理論上幾乎是空白。必須盡快認真研究，推動政策市場化，實現房地產證券化。(2)正確理解房地產投資信托的特點。房地產投資信托是壹種新型金融商品，有其自身的發展條件和規律。我們只能創造適合其成長發展的條件，不僅僅是處理銀行的不良資產(當然也可以作為處理不良資產的手段)，還要大力發展，才能利用其最初的性質來轉移金融機構的不良資產，只能起到鼓勵幼苗生長的作用。
(3)在政策方面，應根據房地產投資信托的特點，制定法律、稅收、金融、證券交易等方面的相關法規，以保證和維護整個市場的公平、公正、公開、透明，促進房地產投資信托的健康、合理發展。
(4)在發展房地產證券化的過程中，應努力開發相關的、配套的房地產證券化產品，培養大量的機構投資者。
(5)我國房地產業剛剛開始發展，必須通過發展房地產投資信托基金，建立完整的房地產投資管理和戰略體系。
在國內房地產金融政策環境下，房地產開發商期待更多的融資渠道和新的金融衍生品。要鼓勵和支持房地產投資信托基金這壹新型融資方式的萌發和發展，積極引導社會資金、銀行資金、境外資金、境外資金和居民個人資金投資房地產。通過借鑒國際流行的房地產投資信托基金模式，適時培育和發展REIT基金，不僅可以克服銀行體系房地產貸款風險集中的問題，還可以促進我國房地產業持續、穩定、健康發展。[3]
12函數
1，可以為房地產客戶提供可靠的融資渠道，促進房地產企業的健康發展。我國大部分房地產開發企業自有資金不超過20%，銀行貸款趨於緊張。由於房地產開發成本高，壹般房地產出售或租賃需要較長時間，所以資金短缺是壹個長期狀態。因此，利用信托工具來融資成為壹種有效的方法。
不動產信托
2.房地產信托可以豐富資本市場的投資品種，為投資者提供壹個穩定收益的投資渠道。尤其是目前，在股市造假、股指暴跌、銀行存款利率大幅下降的背景下，大量資金需要尋找穩定的投資盈利渠道，房地產信托是滿足投資者需求的不錯選擇。
3.房地產信托可以拓寬信托公司的業務範圍，是信托業快速發展的重要機遇。從我國信托業20多年的發展來看，信托業的定位壹直處於無序狀態。為了吸收存款，出現了高息攬儲等諸多不規範現象，擾亂了金融市場，引來政府幹預。反復整頓的結果是，信托業的“經營範圍”越來越窄，業務量越來越少。隨著《信托法》6月實施1，2006，1，2006，1，2006，1，2006，65438
13類似區別
與房地產投資信托基金的區別
第壹，REITs是標準化的金融產品，可以流通。壹般從上市或非上市公司購買房地產包，嚴格限制出售資產。大部分收入來源於房產租金收入、房產按揭利息或出售房產的收入，可以在證券交易所上市流通。我國的房地產信托計劃是以200個合同為限的非標準化金融產品集合，壹般不涉及購買房地產資產。其收益取決於信托計劃的方案設定，沒有二級市場，無法在證券交易所上市流通。
第二，REITs需要將大部分收入分配給投資者作為回報。比如美國要求95%的利潤分給投資者。我國房地產信托計劃給投資者的回報是信托計劃方案中約定的回報，壹般在3%-9%左右。
再次，REITs的運作模式是:提供資金，成立資產管理公司或管理團隊進行投資運作；我國房地產信托計劃的運作方式是:提供資金，監督資金的安全使用，或部分或部分參與項目公司的運營，獲取回報。
第四，REITs的產品周期壹般為8-10年，更註重房地產開發後對已建成房地產項目的管理；我國房地產信托計劃產品周期較短，壹般為1-3年。
第五，REITs的稅收優惠:信托收益分配給受益人的，REITS免征企業所得稅和資本利得稅，分紅後的利潤按適用稅率征收所得稅。我國房地產信托計劃沒有相關稅收安排。
第六，我國房地產信托的概念比較寬泛，可以是REITs模式、貸款信托、優先購買權信托、財產權信托、受益權轉讓信托等等。
簡而言之，簡單來說，REITs就是大眾投資的資金，由專業投資機構投資於商業寫字樓、購物中心、餐飲、公共建築等商業建築。投資者不直接拿錢投資不動產，而是取得受益憑證，回報以利益分配的形式進行，而且REITs可以上市公開交易，投資者也可以在公開市場買賣，賺取資本收益。
14風險控制
房地產信托的主要風險來自:[2]
(1)補償風險。央行發布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，只有信托公司違反信托合同擅自運作，投資者遭受的損失才會由信托公司賠償。也就是說，信托公司對運營過程中出現的風險不承擔責任。[2]
(2)項目風險。單個項目的風險往往難以評估和預測，信托公司在發行信托產品時往往有意無意地介紹項目的盈利前景，很少揭示項目風險。如果投資者輕信信托公司的推薦，做出草率的決定，就會面臨很多潛在的風險。[2]
(3)操作風險。信托公司實際操作難度大。我國《資金信托管理辦法》對資金信托計劃的限額是200份，壹般投資人的資金是20萬到30萬到40萬。但由於房地產融資量大，有的需要1億到2億元。200份的限額，單筆金額很大，融資困難。“簽約不超過200份，認購不低於5萬元”的信托計劃，個人投資者不容易接受。[2]
(4)自擔風險。房地產信托本身存在缺陷。比如商業模式分散，經營風險大，利潤低；在運作方式上，大部分產品采取貸款的形式，形式比較單壹；基金和產品僅限於信托證書的轉讓，流動性較差。[2]
信托公司也缺乏控制信托投資風險的有效手段，即貸款。壹般都是依靠銀行後續資金的介入，或者換成銀行資金順利退出，或者在銀行資金保證項目完工銷售後再退出資金。他們能否順利退出，往往取決於銀行的支持程度。所以，在我國目前的環境下，房地產信托必須和銀行緊密合作，單獨經營風險非常大。而銀行後續放貸受政策因素和環境變化影響較大，信托公司在做投資(或貸款)決策時很難把握這些潛在因素。所以信托公司的決策總是存在壹定的風險，無法避免。
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確實不是我自己做的，但是簡單的總結並不能說明問題，尤其是在法律法規不斷限制的情況下。作為中國主要經濟支柱之壹和地方金融的產業鏈，房地產與金融業的後續合作將會有更多的方式和途徑。信托最早出現在國外，但並不完全適用於中國大陸。所以希望朋友們不僅要明白為什麽，更要明白為什麽，從而制定出更適合自己項目的方式方法！
另外，我還是要說壹句對不起，我跟房地產信托掛鉤還處於非常初級的階段。