1、 某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中壹幢為廠房，另壹幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。
應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價( )。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2、 某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中壹幢為廠房，另壹幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。
將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過( )途徑。
A.自行改變
B.經上級主管部門批準改變
C.經政府房屋管理部門批準，並辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批準，並按法定程序辦理變更手續
3、 某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中壹幢為廠房，另壹幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。
該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則其為保險目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建築物的重新建造成本
C.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值
D.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值
4、 甲方(開發公司)於1993年7月委托乙方(建築公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層***5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方***支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此後甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。
確定評估結論的依據應是( )。
A.以1500萬元作為評估值
B.以(1400+1580)÷2=1490萬元作為評估值
C.以1995年7月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估值。
D.以1993年7月至12月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估值。
5、 甲方(開發公司)於1993年7月委托乙方(建築公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層***5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方***支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此後甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。
如果該開發公司擁有全部合法開發手續，欲將整體項目轉讓，則估價時點應為( )。
A.1993年12月
B.1995年7月
C.項目轉讓日期
D.項目建成日期
6、 甲方(開發公司)於1993年7月委托乙方(建築公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層***5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方***支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此後甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。
該商品房預計1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產市場情況應是( )。
A.估價對象狀況及房地產市場情況均為1995年5月的狀態
B.估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態
C.估價對象狀況為1998年5月的狀態，房地產市場情況為1995年7月的狀態
D.估價對象狀況為1995年5月的狀態，房地產市場情況為1998年5月的狀態
7、某酒店壹樓有壹空調機房，建築面積250m2。空調主機1990年購入，當時購入價格為500萬元，同型號空調主機已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用為5萬元。如改換新式空調主機(其他配套設備不需改動)，則購置、安裝新式空調主機的占地面積50m2，節約的200m2面積可以提供160m2的營業面積供出租。酒店經理委托估價師改換空調主機和置換空調機房用於出租不違反規劃要求，附近壹酒店壹樓出租的年客觀凈收益為營業面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問：
若不考慮新舊空調主機的年運營費用、折舊年限等的區別，改換空調主機的凈支出為( )萬元。
A.530
B.472
C.455
D.450
8、甲房地產公司擬投資開發壹大型居住區，預計工程全部完工需要3年時間，目前市場對該類房地產的需求較旺，但由於周圍正在規劃或建設較多的住宅小區，預計在今後3年內的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：
甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是( )。
A.因為目前房地產市場需求較旺，采用假設開發法(現金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高
B.因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設開發法(現金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當予以降低
C.該部分土地的價值等於該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值
D.該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價
9、 賣房者甲與購房者乙壹2002年4月25日簽訂了壹套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規定甲必須於5月25日交房，且乙同時付清房款。交房後甲按賢?進行裝修，裝修工程***2個月。乙於4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
估價時點應是( )。
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以後的某壹天
10、 賣房者甲與購房者乙壹2002年4月25日簽訂了壹套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規定甲必須於5月25日交房，且乙同時付清房款。交房後甲按賢?進行裝修，裝修工程***2個月。乙於4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
估價的價值範圍應是( )。
A.合同1規定的房款
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
二、問答
11、 甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第壹期40棟於1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當月以此為依據拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/m2，其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工後，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠低於其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些?
三、問答[***0題，每題2分，總計0分]
12、 甲、乙合作投資開發壹房地產項目，雙方各出資1000萬元，經營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預提。項目的總建築面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%。銷售過程中，乙拿出壹套建築面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬元，現因乙拿走壹套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元，自己應得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該如何分配?為什麽?
四、問答
13、 某評估公司受甲公司委托，對其擁有的壹處自建房產進行評估，估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500m2，總建築面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/m2。甲公司拿到報告後頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的?
五、指錯
14、 ××商務樓估價報告
報告封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設和限制條件(略)
估價結果報告
壹、委托方
××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。
二、估價方
××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估
價機構資質等級：×級。
三、估價對象
××商貿樓位於××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。
××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務樓用地的土地使用權(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建築面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開發建設，於2001年4月全部竣工並進行了精裝修後投入使用。
估價對象其他內容描述(略)
四、估價目的
評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。
五、估價時間
2003年4月1日
六、價值定義
本次估價采用公開市場價值標準。
七、估價依據(略)
八、估價方法
根據估價對象特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然後采用成本法進行評估，最後綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。
九、估價結果
估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/m2(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估價人員(略)
十壹、估價作業期
2003年3月10日～3月20日。
十二、估價報告應用的有效期(略)
估價技術報告
壹、個別因素分析(略)
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程
(壹)收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入
根據《房屋所有權證》記載，估價對象總建築面積6611m2，其中：1～6層建築面積各1000m2，7層建築面積410m2，8層建築面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建築面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知，類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：
①1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00(萬元)
②2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(萬元)
③3層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00(萬元)
④4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(萬元)
⑤5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(萬元)
⑥6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00(萬元)
⑦7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(萬元)
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(萬元)
2.估算年運營費用
①年土地使用費：根據××市規定，劃撥土地使用權達到房地產用於出租經營的應按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：
年土地使用費=293×2560=75.01(萬元)
②年管理費：根據××市規定，出租經營物業按年租金收入的5%計支管理費。則：
年管理費=343.43×5%=17.17(萬元)
③年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費=343.43×8%=27.47(萬元)
④年保險費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費=343.43×2%=0.69(萬元)
⑤年稅費：根據××市規定，出租經營物業要繳納房地產稅、營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，其中：房產稅為年租金收入的12%，營業稅、城市維護建設費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費=343.43×(12%+5.5%)=60.10(萬元)
年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費?
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?
=180.44(萬元)
3.估算年凈收入
年凈收入=年有效毛收入-年運營費用?
=343.43-180.44?
=162.99(萬元)
4.確定資本化率
資本化率根據壹年期的存款利率等因素確定為8%。
5.選出計算公式求出收益價格
由於估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格。
將上述相關數據：a=162.99，r=35代入上述公式，有：
P=1899.58(萬元)
(二)成本法估價測算過程
1.估算土地價格
根據××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權出讓期40年的基準地價為每1m2土地面積2860元，由於估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經過5年，其減價率為5/40=12.5%。則估價對象土地價格為：
土地價格=2860×(1-12.5%)×2560
=640.64(萬元)
2.估算建築現值
建築物現值=建築物重置價格-建築物折舊
①建築物重置價格
根據××市客觀重置成本及相關因素，估價對象建築物的重置單價(含紅線內市政配套費用、專業費、利息、利潤)為1290元/m2。則建築物重置總價為：
建築物重置總價=1290×6611?
=852.82(萬元)
②建築物折舊
根據《房地產估價規範》的規定，鋼筋混凝土結構非生產用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建築物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：
建築物折舊費總額=建築物重置總價×(1-殘值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60? =28.43(萬元)
③建築物現值
建築物現值=852.82-28.43=824.39(萬元)
3.估算估價對象房地產的價格
估價對象房地產價格=土地價格+建築物現值?
=640.64+824.39?
=1465.03(萬元)
(三)估價結果的確定
以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產價格的估價結果。即：
估價對象房地產總價=(1899.58+1465.03)/2?
=1682(萬元)(已取整)
估價對象房地產建築面積單價=1682/0.6611?
=2544(元/m2)(已取整)
七、估價結果
經過評估，某某商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫;人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。
附件(略)
六、改錯
15、
當地2003年1月～8月房地產價格定基指數為：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比準價格計算：
壹、交易日期修正系數：
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3.KC=99.2%
二、求取比準價格：
1.比準價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)
2.比準價格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102=6344(元/m2)
3.比準價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103=6201(元/m2)
4.比準價格計算結果：
(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)
參考答案：
壹、1、 D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D
二、第11題
試題解析：
答：乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結論的理由。壹是從估價目的看，當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工後出售，時點的不同相應房地產市場狀況也會不同;三是從估價對象看，當時的估價對象是第壹期別墅，建築具有單件生產的特點，第二期別墅當然與第壹期別墅會有所不同，加之壹期工程完工後，環境、配套、人氣、物業管理等因素相應改善，對第二期工程銷售產生有利影響;四是應該說該兩期工程的售價主要受到房地產市場供求關系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產價格的高低，而應以平均的社會壹般水平成本衡量;五是從市場銷售結果看，拍賣底價為3800元/m2，售出6棟的平均價格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結果的合理性。
三、第12題
試題解析：
答：1.甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤分割;
2.正確的分配方案應該是按50%的分成比例對該房地產開發項目的開發價值進行分割，則甲應分得： ，乙應分得：
四、第13題
試題解析：
1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格;
2.而實際發生的成本可能超過社會平均水平;
3.估價時點與實際成本發生時點有差異，價格會有變化;
五、第14題
試題解析：
1.“估價時間”用語錯誤，應為估價時點
2.缺少估價原則
3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義
4.未分析租金水平的變化趨勢
5.壹層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響
6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響
7.六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數
8.年運營費用中不應計算土地使用費
9.未說明當地規定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用
10.保險計算基數錯，不應以年租金收入為技術，應以建築物價值為基數計算
11.資本化率取值未說明理由
12.可獲收益年限錯，應為36年
13.基準地價修正法中年期修正方法(公式)錯
14.基準地價修正法中已經過年限錯，應為4年
15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內涵未交代清楚
16.未計算精裝修成本費用(建安費)
17.建築物折舊年限計算錯(應2/38)
18.未考慮建築物經濟壽命對建築物價值的影響
19.成本法中未考慮相關銷售費用
20.未說明估價結果的確定的理由
六、第15題
試題解析：
1.KA計算錯，應為：
1051/1048=100.3%
2.比準價格A，房屋內裝修情況修正系數比反，應為：100/101：
比準價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100?
×100/100×100/99×100/99×101/101=6487(元/m2)
3.比準價格C，容積率修正系數錯誤，應為：100/99：
比準價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326(元/m2)