“預計高負債房企資金鏈斷裂風險和債務延續壓力將進壹步加大。”聯合資信評估有限公司工商評級部高級分析師董陽表示，隨著行業融資政策的進壹步收緊，高負債房企全年銷售和還款可能難以增長，項目股權出售和資產盤活存在較大不確定性。
至於在危機中幫助自己的方法，董陽說，可以通過促進銷售、快速周轉、出售股權、引入戰略投資者和合作開發來降低杠桿和債務。
融資新規持續發酵。
1是房地產行業傳統的發債高峰期。然而這個傳統在2021被打破了。
目前房地產行業融資規模明顯下降。據RealData統計，2021和1年房地產企業境內外債券融資合計約1630億元，同比下降5.3%。2020年1最後壹周春節假期休市。在減少壹周交易日的情況下，今年首月債券發行規模未能超過去年同期。
2017以來，房地產行業新年首月融資規模呈現大幅上升趨勢。比如2020年正月發債規模為1721億元，為全年峰值。RealData認為，每個日歷年的第壹個月都是房企債券融資的高峰期，2021的第壹個月債券市場比較火爆，符合傳統的債券發行節奏，但由於融資新規，債券發行規模低於市場預期。
2011 1至2020 1房企債券融資規模。
資料來源:wind，由RealData編制。
但縱觀去年的融資情況，融資增速有所放緩。據RealData統計，2020年房地產企業境內外債券融資合計約1，21.32億元，累計同比增長3%，較2019年同期下降10個百分點。
融資規模下降的背後是緊縮的政策環境。去年8月20日，監管層首次提出“三條紅線”的政策。今年年初，央行和住建部再次召開座談會，“三條紅線”試點房企有望進壹步擴大。
除三項負債指標(剔除預收賬款後的資產負債率大於70%/凈負債率大於100%/現金短期負債率小於1倍)外，融資新規的實施細則更加嚴格。董陽表示，雖然具體實施細則尚未正式出臺，但新規的實施主要包括以下幾個方面:
1.？從2020年6月5438+00開始，要求試點企業每月5438+05前填報5項表外負債，如非並表住宅房地產項目、股份實債融資、供應鏈資產證券化產品、合夥人股東凈投資及其他與房地產相關的表外有息負債。全面覆蓋房地產、表內、表外各種融資渠道；
2.？兩個觀察指標:購地銷售比例不高於40%，經營性現金流連續三年為負，需說明購地資金來源；
3.？永續債的統計口徑:2020年8月前發行的永續債可作為權益計算中的杠桿率等指標，2020年8月後發行並計入所有者權益的永續債在計算總資產、凈資產等科目時應剔除。
隨著融資新規的逐步實施，房企融資規模也將呈現下降趨勢。RealData認為，2021年，在融資新規擴大適用的影響下，將有更多房企主動“減負”，全年融資規模將維持低位，中小房企將最先感受到債券市場的緊張壓力。
房企信用風險繼續分化。
萬科集團董事局主席郁亮表示，“三條紅線”將改變行業的遊戲規則。這種變化主要體現在哪些方面？
"不同規模、經營和財務策略的房企信用風險繼續分化."這是董陽給出的答案。
事實上，房地產行業違規規模明顯增加。國泰君安認為，2020年以來，新華聯(000620，股吧)、泰禾、田放、三生鴻業相繼違約，房地產行業違約本息合計654.38+048.84億元，超過2065.438+08-2065.438+09的違約水平。其中，Top50房企泰禾集團(000732，股吧)* * *有6只債券違約，合計違約本息11677萬元。
據中信證券(600030，股吧)統計，目前國內發債房企中已有9家出現真正的債券違約，其中僅泰禾集團曾經是壹線房企，絕大多數中小房企都是因為多元化投資失敗而違約。
國泰君安認為，由於債券市場是限制融資的直接起點，預計房地產債券壹級市場發行量將有所萎縮，未來將從二級市場挖掘更多選擇債券的機會。該機構建議投資者避開紅攤、橙攤，以及土儲差的小規模房企。
董陽認為，融資新規將導致金融機構對房地產企業的融資業務額度和貸款用途的控制更加謹慎，投資者的投資偏好也將更加謹慎，逐漸向經營穩健、低負債的企業傾斜。
不同房企債務壓力不同。董陽認為，高周轉、項目布局好、債務負擔輕的龍頭房企，憑借自身的規模優勢，地位會更加穩固；高杠桿房企會收縮業務擴張模式，發展放緩；中小房企通過加杠桿實現彎道超車將更加困難，銷售緩慢、周轉不靈的中小房企信用風險加大。
高負債房企銷售可能不會增長。
無論是高負債房企的發展速度，還是規模，都更受外界關註。尤其是融資環境的收緊，疊加房企償債高峰的到來，對高負債房企無疑是壹個沈重的打擊。
根據RealData的數據，2020年償債規模約為9154億，同比增長28.7%。2026年5438+0(不含2026年即將發行的超短期債券5438+0)到期債務規模預計達到6543.8億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，達到6543.8億元。
房地產企業到期債券規模(按股票債券計)(CNY)
資料來源:wind，由RealData編制。
董陽認為，高負債房企，以及合作開發較多、擔保規模較大、資產證券化較多的企業，將面臨融資渠道收緊的困境。“三條紅線”限制了有息債務的增速。高負債房企的新增債務主要用於借新還舊，通過融資獲取土地擴張的可能性有限。
尤其是對於土壤儲備較差的高負債房企，國泰君安認為，壹方面，這類房企受政策限制難以大規模借貸，債務滾動和土地投入有限；另壹方面，土壤儲備不足制約了其經營性現金流的增長。面對到期回售的壓力，資金鏈可能斷裂，存在壹定的信用風險。
董陽認為，隨著行業融資政策的進壹步收緊，高負債房企的年銷售額和還款可能不會增加，項目股權出售和資產盤活存在較大的不確定性，進壹步加大了資金鏈斷裂的風險和債務延續的壓力。
對於高負債企業來說，當務之急是增加現金流。對此，董陽認為，第壹個措施是快速出售，增加營業額，其次是出售股權，以盤活資產，以回籠資金，迅速降低杠桿。
事實上，房企轉讓資產的力度正在迅速加大。北京產權交易所公開信息顯示，6月5438+01，房地產行業共有23個產權轉讓項目，遙遙領先於6月5438+0的總量，其中，央企轉讓房地產項目股權項目19個，占比近八成。
近期房地產企業子公司股權轉讓案例
來源:聯合信用信息
合作開發、引入戰略投資者也是減債的重要方式，其他方式還包括資產拆分或上市。比如2020年以來，房企主動拆分物業公司赴港上市，就是對減債的壹種響應。