契稅政策指南
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契 稅 政 策 指 南
1、什麽是契稅?
契稅是在土地使用權、房屋所有權發生轉移時，由征收機關代表國家依法向承受權屬的單位和個人征收的壹種行為稅。它除了具有強制性、固定性和無償性三個基本特點外，還有壹個顯著的特點，就是土地、房屋權屬每轉移壹次，就要向承受人征收-次契稅。
2、契稅的納稅人有哪些?
根據《華人民***和國契稅暫行條例》，凡在我國境內轉移土地使用權、房屋所有權，承受權屬的單位和個人均為契稅的納稅人。包括：各類企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位、社會團體和其他組織(含 外國駐華機構)以及個體經營者和其他個人(包括中國公民和外籍公民)。
3、哪些行為應當承擔契稅納稅義務?
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》及其《條例細則》，下列行為的承受人應當承擔契稅納稅義務，即
a、國有土地使用權出讓；
b、土地使用權轉讓(包括出售、贈與、交換等)；
c、房屋買賣；
d、房屋贈與；
e、房屋交換；
e、以土地、房屋權屬作價投資、入股；
g、以土地、房屋權屬抵債；
h、以獲獎方式承受土地、房屋權屬；
i、以預購方式或預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬此外，特別需要強調兩點：
(1)以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者按補繳的土地使用權出讓金或土地收益補繳契稅(目前我市按評估價的40％計稅)，同時， 受讓人應當按契稅條例有關規定照章納稅。
(2)經征收機關依法批準減、免契稅的納稅人改變土地、房屋用途，且不再屬於稅法規定的減稅或免稅範圍的．應當補繳原已減征或免征的契稅。
4、契稅的計稅價格有何規定?
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》，契稅的計稅價格包括成交價格、由征收機關參照市場價核定的價格和交換差價三種，其中：
a、國有土地使用權的出讓、土地使用權的出售、房屋買賣以及在稅法上視同土地使用權出售、房屋買賣行為，如以房地產權屬作價投資、入股，以房地產權屬抵債以及以預購或預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的，原則上按成交價格計稅。成交價格包括承受人為承受土地、房屋權屬而支付的貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益。
b、土地使用權贈與、房屋贈與以及稅法上視同土地、房屋贈與如以獲獎方式承受土地、房屋權屬的，其計稅價格由征收機關參照市場價核定，壹般按房地產專業評估機構的評估價格確定。
c、土地使用權交換、房屋所有權交換以及土地使用權與房屋所有權之間的交換，按交換差價確定並由支付差價的壹方納稅。
特別需要強調的是，為了保護國家的稅收權益不被侵害，對成交價格明顯低於市場價且無正當理由或者交換差價明顯不合理且無正當理由的，應由征收機關依照市場價格確定。
5、契稅的計稅稅率有何規定?
a、土地使用權轉移的，自1997年10月1日始我省壹律為4％；
b、房屋所有權在1999年8月1日前轉移的，承受人不論單位和個人，也不論其用途均為4％。
c、房屋所有權在1999年8月1日後轉移的．有三種情況：
①單位承受的，均為4％；
②個人承受的商業用房和個人承受的高檔住房，如別墅、度假村、高級公寓的為4％。
③個人承受的普通型住房，暫減半按2％征稅。
6、契稅納稅義務發生時間是如何確定的?
《中華人民***和國契稅暫行條例》及其《條例細則》規定：
a、納稅人承受土地、房屋權屬的，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者為納稅人取得具有合同效力的契約、協議、合約、單據、確認書和其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天；
b、納稅人改變土地、房屋用途應當補繳已經減征、免征契稅的，為納稅人改變土地、房屋用途的當天。
7、納稅人應當如何申報繳納契稅?
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》及相關法規，納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，依法向土地、房屋所在地的契稅征收機構辦理納稅申報，填報納稅申報表，並在征收機構核定的時間內(土地、現房權屬轉移的，為義務發生之日起30日內，期房權 屬轉移的，為房屋交付使用之日起20日內)繳納全部的契稅。納稅人在申報納稅時還必須向征收機構報送下列材料：
a、國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣合同或贈與、交換協議的原件和復印件(原件退回)；
b、根據征收機關的要求提供的房地產評估報告原件和復印件(原件退回)；
c、有關發票、單據的原件和復印件(原件退還)；
d、屬政府征用拆遷重新安置的，要提供政府征用拆遷協議和重新安置協議；
e、屬二手房、地轉讓的，除提供轉讓合同、協議、單據外，還需提供原土地、房屋權屬證件的復印件和原契證的原件(原件必須交征收機構收回統壹銷毀)。還是應提供而未提供原契證的，壹律視同白契補征契稅。
f、有公證或法院裁定書的，要提供公證書或法院裁定書的原件和復印件(原件退回)。
g、征收機關根據需要要求提供的其他證明材料。
8、商品房交易如何繳納契稅?
商品房交易包括預售商品房交易(期房交易)和現售商品房交易(現房交易)。
a、期房交易：根據建設部《城市商品房預售管理辦法》商品房預售(期房)是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出讓給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為．商品房預售應出示預售許可證．商品房預售應簽訂商品房預售合同並在30日內到房屋、土管部門登記備案．
承購人應在簽訂預售合同之日起10日內到契稅征收機關辦理納稅申報，並在房屋交付使用之日起20日內繳納契稅。購房人憑契征和其他證明材料(合同，身份證)到房屋、土管部門辦理有關房屋，土地的權屬轉移登記．
b、現房交易：根據建設部《商品房銷售管理辦法》，商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房款的行為．
現房銷售的，購房人應在簽約之日起10日內持購房合同及稅務發票向契稅征收機關辦理納稅申報並繳納有關契稅。
9、在二級市場購買的房產應如何繳納契稅?
在二級市場購買的房產包括購買他人的自建私房、他人轉讓的二手或多手商品房以及他人上市的房改房。
購買他人的自建私房，應向他人索要自建房的證明材料(如原用地許可證或土地使用權證等)， 查驗他人的房產證，在交易所簽訂存量房交易合同，並如實申報成交價格。購房人應在簽約之日起10日內持原用地許可證或土地使用權證、原房產證的復印件、購房合同及原產權人的身份證復印件到契稅征收機關辦理申報納稅手續，領取房屋契證。凡未提供原用地許可證或土地使用證等自建私房證明材料的，視同非自建私房並追繳原房屋契稅。
購買他人轉讓的二手或多手商品房的，應向他人索要原房屋契證，並查驗是否與原房產證相符，雙方應在交易所簽訂存量房交易合同並如實申報成交價格。購買人在簽約之日起10日內持有關合同，原契證、原房產證復印件，原產權人的身份證復印件到契稅征收機關申報納稅，重新換領契證。凡未提供原契證的，視同原產權人未繳契稅並追繳原契稅方可辦理新的契證．
購買他人上市的房改房，買賣雙方應在交易所簽訂已購公有住房買賣合同並辦理鑒證手續。購房人應在簽約之日起10日內持已購公有住房買賣合同鑒證書和原房改房產權證的復印件到契稅征收機關辦理申報納稅，領取契證．
10、哪些房地產交易需要辦理價格評估?
根據《中華人民***和國城市房地產管理法》(國家主席29號令)，我國房地產交易實行成交價格申報制度和房地產價格評估制度。
《城市房地產轉讓管理規定》(建設部45號令)第十四條規定，“房地產轉讓應以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據．成交價格明顯低於正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據”。
《中華人民***和國契稅暫行條例》第四條規定，契稅的計稅依據：
a、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格;
b、土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照市場價格核定;
c、用權交換、房屋交換，為所換土地使用權價格、房屋價格的差額。
前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所換土使用權、房屋價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。
對於房地產市場價格如何確定的問題，國家稅務總局《契稅法規解釋》明確為"房地產市場價格的確定，必須通過房地產評估實現”。
根據上述法規，目前我市下列房地產交易計稅價格確定原則如下:
土地出讓，按出讓地價與評估價孰高原則計稅；
土地轉讓，按轉讓價與評估價孰高原則計稅(拍賣按拍賣價確定計稅)；
商品房出售、土地交易、房屋交換，其成交價或交換差價明顯低於正常市場價的，由征收機關比照同類房地產市場價格計稅；無參照價的，按評估價計稅；
房屋贈與，按評估價計稅；
二級市場房屋買賣，住宅二次交易間隔三年以上，非住宅二次交易間隔壹年以上的，按評估價與成交價孰高原則確定計稅；住宅二次交易間隔三年以內，非住宅二次交易間隔壹年以內的，按成交價與原房屋計稅價孰高原則確定計稅．
11、契稅的減免範圍有哪些?
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》及其相關法規、文件，符合下列條件的納稅人可以申請減、免契稅：
a、國家機關、按《事業單位財務規則》進行核算的事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬，直接用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。
b、城鎮職工經縣以上人民政府批準，按房改政策在國家規定的標準面積內首次購買公有住房的，免征契稅；超標準面積的部分，應照章納稅。公有住房包括公有存量房、公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房和由公有制單位購買的普通商品住房。
c、因自然災害、戰爭等不可抗力滅失住房而重新購買住房的，可酌情準予減征或免征。
d、財政部規定的其他減征、免征項目，目前包括：
(1)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用後，重新承受土地、房屋權屬的，經縣級以上人民政府批準可酌情給予減征或免征。據此，江西省財政廳規定，對拆遷安置房面積高於原拆遷面積的，僅對其面積差額按新房價征收契稅，拆遷安置面積小於或等於原拆遷面積的，免征契稅。
(2)納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用於農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。
(3)依照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征契稅。
(4)根據財政部、國家稅務總局財稅字[1999)210號、 [2001]44號及[2001394號文件，①1998年6月30B前竣工驗收，且在1999年8月1日前尚未售出的積壓空置商品住房，高檔型的在2000年底前免征契稅，普通型的在2002年底前免征契稅；(~1998年6月30日前竣工驗收，且在2001年1月1日前尚未售出的商業用房、寫字樓在2002年底前免征契稅。① 1999年8月1日後個人購買的非積壓空置商品住房(普通型)，暫減半按2％征收。
(5)根據財政部、國家稅務總局財稅字[1998]123號文，中國農業發展銀行各級機構1998年8月1日後購買房屋用於辦公的，在2000年12月31日前免征契稅。
(6)根據財政部、國家稅務總局財稅[2001]156號文，從 2001年10月1日起，對縣以上人民政府教育行政主管部門或勞動行政主管部門批準，並核發(社會辦學許可證)，由企業事業組織、社會團體及其他社會組織和公民個人利用非國家財政性教育經費面向社會舉辦的教育機構，其承受的土地、房屋權屬用於教學的，免征契稅。
(7)根據財政部、國家稅務總局財稅[2001)10號文，對中國信達、華融、長械、東方資產管理公司在接受相關國有銀行(建行、工商行、農行和中行)的不良債權，借款方以土地使用權、房屋所有權抵充貸款本息的，免征契稅。
(8)根據財政部、國家稅務局財稅[2001]161號文，從2001年11月1日起對企業改革轉制重組中有關契稅政策的規定如下：
①在公司制改造中，對不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業承受原企業土地、房屋權屬的，免征契稅；對獨家發起、募集設立股份有限公司承受發起人土地、房屋權屬的，免征契稅；對國有、集體企業經批準改建成全體職工持股的公司制企業承受原企業土地、房屋權屬的，免征契稅。
②在企業合並中，新設方或存續方承受被解散方土地、房屋權屬，如合並前各方為相同投資主體的，免征契稅。
③在企業分立中，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，免征契稅。
④在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業的土地、房屋權屬不再發生轉移的，免征契稅。
⑤在企業破產清算期間，對債權人(包括破產企業職工)承受破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅。
除上述稅法規定的範圍外，根據《中華人民***和國稅收征收管理法》，地方各級人民政府、各級人民政府主管部門、單位和個人擅自作出的減、免稅決定無效，稅務機關不得執行，並向上級稅務機關報告。對因錯誤決定造成稅收應征未征的，除依法撤銷其錯誤決定，補征應征未征稅敦外，還應由上級機關追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
12、符合減征或免征契稅條件的納稅人是否也應辦理契稅手續?
根據《中華人民***和國稅收征收管理法》，稅收的減、免審查批準權在征收機關。納稅人是否符合契稅的減、免規定，應有壹個審查認定和批準的程序，只有經征收機關審查認定符合契稅減、免規定，並正式下達減、免批準書的，納稅人才可以享受契稅減、免優惠政策。因此， 《中華人民***和國契稅暫行條例》及其《條例細則》規定，符合契稅減、免條件的納稅人應當在土地、房屋權屬轉移合同或取得具有合同性質的憑證之日起 10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理減怔或免征契稅的手續，填報減、免契稅申請表，經當地征收機關審核後，報縣級以上契稅征收機關審批(九江市區的契稅減、免由市契稅所審校報市財政局審批)。對批準減、免契稅的，契稅征收機關應向納稅人出具契稅減、免批準文書，並發證備案。對未批準減、免契稅的，征收機關應及時通過納稅人繳納稅款。納稅人憑征收機關出具的契稅減、免批準書或契稅完稅憑證向土地、房產管理部門辦理權屬變更登記手續，納稅人未出具契稅完稅憑證或契稅減、免批準文書的。土地、房產管理部門不予辦理土地、房屋權屬變更登記手續。因此，符合契稅減、免稅規定的納稅人也應辦理有關契稅手續。
目前，我市仍然存在壹部分符合減、免規定而未向征收機關辦理契稅的現象，這在拆遷還房當中尤其突出。這樣會帶來兩個問題：壹是存在納稅人逃避征收機關審查和發證機關避開征收機關發證的問題，這是違法的；二是對二手房、地產交易，征收機關要收回銷毀原手房地產權屬的契證，如果符合減、免稅的納稅人不辦理契稅手續，就會在二次轉讓時無法提供原手契證．按照有關追繳白契的規定，對二手交易中無法提供原首契證的，征收機關視為白契追繳。因此，納稅人符合減、免稅規定的，也應及時辦理契稅手續，否則，會給納稅人轉讓房地產和接受契稅檢查帶來不必要的麻煩。
13、契稅的納稅地點是如何規定的?
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》和《江西省契稅實施辦法》，契稅的征收機關為土地、房屋所在地的財政機關或地方稅務機關。我省為財政機關。
根據《江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例》、 《江西省房地產交易管理暫行辦法》、《江西省城市房屋產權產籍實施細則》等文件精神，九江市區的契稅征收機關是九江市財政局。九江市契稅征收管理所是九江市財政局所屬負責市區契稅征收管理的專門機構。為方便納稅人納稅，九江市契稅征收管理所在潯陽中路市商業銀行湓浦支行)設立了納稅服務廳，並在市商業銀行開發區支行、廬山區綜合辦證廳(區財政局壹樓)和九江縣地稅局駐市分局(北司路109號)設立了征收站，分別負責對潯陽區、開發區、廬山區和九江縣市區縣轄地的契稅征收工作。
14、契稅的納稅環節是如何規定的?
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》及相關法規，納稅人應當持契稅完稅憑證(或契稅減、免批準文書)和有關文件材料，依法向土地、房產管理部門辦理有關土地、房屋權屬變更登記手續。納稅人未出具契稅完稅憑證(或契稅減、免稅批準文書)的，土地、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋權屬變更登記手續。因此，契稅的納稅環節是在納稅人申請辦理土地、房屋權屬變更登記手續之前。未稅先征是壹種違法行為。
15、對國有土地使用權出讓如何計征契稅?
國有土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在壹定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
這裏所說的土地使用權出讓金，根據財政部《關於國有土地使用權有償收入征收管理的暫行辦法》（[財綜字（1992）]第172號），是指各級政府土管部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(土地出讓的交易總額)。
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》及其《條例細則》的規定，土地使用權出讓的計稅價格是成交價格，即承受人為獲得土地使用權而應支出的貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益，包括出讓金、補償費和安置費等，合稱土地使用權出讓費用。
國有土地使用者應在與土管部門簽訂出讓合同之日起10日內向征收機關辦理納稅申報，並在30日內在辦理土地權屬變更登記手續之前向征收機關繳納全部的契稅。
16、劃撥土地使用權轉讓應如何計征契稅?
土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付其使用的行為。
根據《中華人民***和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院55號令)、《中華人民***和國城市房地產管理法》和《中華人民***和國契稅暫行條例細則》的規定，以劃撥方式取得土地使用權的，應當按規定簽訂土地使用權出讓合同、向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金後，方能向當地人民政府申請其土地使用權的轉讓。人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照有關規定繳納土地使用權出讓金。因此．以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，轉讓方和受讓方均要計征契稅。其中：(1)轉讓方按補繳的土地出讓金或土地收益計征。目前，我市按評估地價的 40％計征契稅；(2)受讓方，按土地使用權出讓費(包括出讓金、拆遷補償費和安置費等)計征。目前，我市將劃撥土地使用權轉讓過程中兩個不同環節的出讓手續壹並操作，故對轉讓方的契稅和受讓方的契稅我市也是采取壹並計征的辦法。因此，批準轉讓後的受讓人應當註意，根據財政部有關白契(未繳契稅的契約)可以向上追繳壹手的規定，如果轉讓人的契稅不補繳，就會直接影響到受讓人正常契稅的繳納和土地使用權的變更登記及土地權證的發放。
17、以土地與他人“聯合開發”房地產應如何計征契稅?
以土地與他人“聯合開發”房地產是指土地使用人將其土地使用權提供給開發企業，開發企業在該土地上從事房地產開發並按協議分成部分房產給原土地使用人的行為。這是壹種不規範的房地產轉讓行為，其實質是土地使用人轉讓房地產給開發企業，開發企業以房產補償房地產轉讓費的行為。
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》及其相關法規，應對上述兩種行為分別征收契稅。
(壹)土地使用權轉讓契稅
a、開發商：土地使用人將其土地使用權提供給開發商，不管是否依法辦理了過戶手續，開發商均應按其為取得該宗土地事實上的開發權所支付的全部代價(視同成交價格)計稅，壹般可以按照四個組成部分來確定，即：
①地價，按評估價來確定。
②拆遷戶的過渡補助費，按協議確定或按每平方米3元／月測定。
③生產、經營人員的停業補助費，按協議確定或按《九江市城區房屋拆遷安置管理辦法》規定的標準測定。
④拆遷補償成本，按協議確定或按《九江市城區房屋拆遷安置管理辦法》測定。
b、土地轉讓人：如果土地轉讓人的土地是以劃撥方式取得，則轉讓人應補繳出讓金契稅，其計稅價格按土地評估價的並在房屋交付使用之日起20日內持正式(商品房買賣合同)和有關發票單據到契稅征收機關繳納全部的契稅。
18、分期支付成交價款應如何計征契稅?
分期支付土地、房屋成交價款，應按合同規定的總支付金額壹次性交納契稅。因為：(1)權屬轉移行為在合同生效的同時已經發生，與付款方式無關。(2)契稅以轉移行為為征收對象，發生壹次權屬轉移即應征收壹次契稅。采取分期付款方式，無論付款行為多少期次，都是壹次權屬轉移，故應在合同生效時壹次性征收契稅。
19、以按揭、抵押貸款方式購房應如何計征契稅?
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》和國家稅務總局國稅函[1999]613號文規定，購房人以按揭、抵押貸敦方式購買房屋，當其與售房人簽訂購房合同並從銀行取得抵押憑證時，購房人與原產權人之間的房屋產權轉移已經完成，契稅納稅義務已經發生。因此，購房人應自簽訂購房合同之日起10日內向契稅征收機關辦理納稅申報，並在30日內向征收機關繳納全部的契稅。
20、贈與與繼承有何區別，對贈與應如何計征契稅?
土地、房屋贈與是指土地使用權人和房屋所有人將其土地、房屋權屬無償轉給受贈者的行為。法律要求土地、房屋贈與必須簽訂書面合同(契約)，並到房地產管理機關辦理登記過戶手續。
土地、房屋繼承是指公民依法接受死者遺留下來的土地使用權或房屋所有權的行為。土地、房屋繼承的取得必須依據法律規定或有效的遺囑指定。繼承人只能是公民，法人和組織只能是受贈人，不能作繼承人。
根據《中華人民***和國契稅暫行條例》，土地、房屋權屬贈與應對受贈人按評估價格征收契稅。以獲獎方式承受土地、房屋權屬視同受贈征收契稅。非繼承人承受遺贈土地、房屋權 屬的 ，應按贈與行為征收契稅。繼承則不屬於契稅征收範圍，故不征收契稅。
21，土地轉移與房屋轉移有聯帶關系如何計征契稅?
根據《中華人民***和國城市房地產管理法》及其相關法規，在房地產交易中，房屋所有權轉移時，土地使用權會隨之同時轉移，土地使用權轉移時，土地上附屬的房屋所有權也隨之轉移，在這種情況下，土地使用權轉移和房屋權轉移同時發生，均為契稅的征收對象。
為了簡便計征，在實際工作中，以房屋所有權轉移為主，聯帶土地使用權轉移的，按照房廈所有權轉移計征契稅；以土地使用權轉移為主，聯帶房屋所有權轉移的，按土地使用權轉移計征契稅。
22、契稅納稅人同征收機關在納稅上發生爭議時應該如何處理?
根據《中華人民***和國稅收征收管理法》第八十八條規定，納稅人同征收機關在納稅上發生爭議時，必須先依照征收機關的納稅決定繳納稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然後可以依法向其主管機關申請行政復議。對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。
納稅人對征收機關的處罰決定、強制執行措施或稅收保全措施不服的可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院起訴。
納稅人對征收機關的處罰決定逾期既不申請行政復議，也不向人民法院起訴．又不履行的，征收機關可以采取強制執行措施，或者申請人民法院強制執行。