國稅發[2006]187號
各省、自治區、直轄市及計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局:
為進壹步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，現就有關問題通知如下:
壹、土地增值稅清算單位
土地增值稅以國家有關部門批準的房地產開發項目為單位進行清算，分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。？
開發項目既包括普通住宅又包括非普通住宅的，增值額應當單獨計算。？
二、土地增值稅清算條件？
(壹)有下列情形之壹的，納稅人應當進行土地增值稅清算:
1.房地產開發項目全部竣工銷售；？
2 .未完工房地產開發項目整體轉讓；？
3 .直接轉讓土地使用權。？
(2)有下列情形之壹的，主管稅務機關可以要求納稅人結清土地增值稅:
1.已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的85%以上，或者剩余可售建築面積已出租或已入住，雖比例未超過85%；？
2 .取得銷售(預售)許可證未滿三年的；？
3.納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；？
4 .省級稅務機關規定的其他情形。？
3.間接銷售和自用不動產的收入如何確定？
(壹)房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等。，在所有權轉移時視同銷售房地產，按照下列方式和順序確認其收入:
1.按照企業在同壹地區、同壹年度銷售的同類房地產的平均價格確定；？
2.由主管稅務機關參照當地當年同類不動產的市場價格或評估價值確定。？
(2)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或租賃等商業用途時，產權未發生轉移的，不征收土地增值稅，清算稅款時不列收入，不扣除相應的成本費用。？
4.土地增值稅抵扣項目？
(壹)房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，應當按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條的規定，計算與清算項目有關的抵扣項目金額。除另有規定外，應提供扣除為取得土地使用權所支付的款項、房地產開發成本、費用以及與房地產轉讓相關的稅費後的合法有效憑證；不能提供合法有效證件的，不予扣除。
(二)房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附前期工程費、建築安裝工程費、基建費、間接開發費的憑證或資料不符合清算要求或不真實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額數據，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發費用的單位面積金額標準，並據此計算扣除額。具體審批辦法由省級稅務機關確定。？
(三)房地產開發企業開發建設的與清算項目配套的建築物、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文化體育場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電等公共設施，按照以下原則處理:？
1.建成後，產權屬於全體業主的，可扣除成本費用；
2 .建成後無償移交給政府、事業單位用於非營利性社會事業的，其成本和費用可以扣除；？
3 .有償轉讓完成後，應計算收入，並允許扣除成本和費用。
(四)房地產開發企業出售已裝修的房屋，裝修費用可計入房地產開發成本。？
除另有規定外，房地產開發企業的預提費用不得扣除。？
(五)屬於多個房地產項目的成本費用，按照清算項目的實用建築面積占多個項目總實用建築面積的比例或者其他合理方法計算確定清算項目的扣除額。
動詞 （verb的縮寫）土地增值稅清算需要提交的資料？
符合本通知第二條第(壹)項規定的納稅人，應當自符合清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第(二)項規定的納稅人，應在主管稅務機關規定的期限內辦理清算手續。？
納稅人辦理土地增值稅清算應提交以下資料:
(壹)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅申報表；？
(2)與轉讓房地產的收入、成本、費用有關的證明材料，如工程竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款結息通知、工程合同結算表、商品房買賣合同統計等。；？
(三)主管稅務機關要求的其他與土地增值稅清算相關的證明材料。？
納稅人委托稅務中介機構審核清算項目的，還應提交中介機構出具的土地增值稅清算鑒定報告。？
不及物動詞土地增值稅清算項目審計驗證？
委托稅務中介機構審核清算事項時，應當按照稅務機關規定的格式出具審核鑒證報告。稅務機關可以接受符合要求的鑒定報告。？
稅務機關應當對從事土地增值稅清算鑒證的稅務中介機構的準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等提出明確要求，並做好必要的指導和管理。
7.土地增值稅的核定征收？
房地產開發企業有下列情形之壹的，稅務機關可參照當地同類開發規模和收入水平企業的土地增值稅稅負水平，按照不低於征前率的稅率核定征收土地增值稅。
(壹)依照法律、行政法規的規定應當設置而未設置賬冊的；
(二)擅自銷毀賬簿或者拒絕提供納稅信息的；？
(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證不全，難以確定轉移收入或扣除項目金額的；？
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，稅務機關責令限期清算，逾期未清算的；？
(五)申報的計稅依據明顯偏低，且無正當理由的。？
8.清算後轉讓房地產的處置？
土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後有償出售或轉讓的，納稅人應按規定申報土地增值稅，扣除項目金額按清算時單位建築面積成本乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本=清算時扣除項目總額÷清算時總建築面積？
本通知自2007年2月1日起執行。各省級稅務機關可根據本通知規定，結合本地實際情況，制定具體的清算管理辦法。
國家稅務總局
2006年12月28日發布的新聞稿