（壹）房地產會計實務中對收入確認時限的常見看法
在實務中各房地產開發企業對收入實現有不同的確認方法，主要有：
（1）以簽訂預售合同並收取預收房款作為收入確認的依據；
（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現；
（3）以開發的房地產業經竣工驗收，開出“入住通知書”並開具銷售發票作為銷售實現；
（4）以收訖房款並辦妥產權過戶手續作為收入的確認。值得壹提的是，上述標準也會因人而異，不同的職業判斷導致不同的結果。例如在上市公司年報中，有幾家從事房地產開發業務的上市公司年報因當年房地產銷售收入確認的問題，被註冊會計師出具了保留意見或解釋性說明段。而公司與註冊會計師的分歧的焦點集中在：商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。開發商銷售收入的確認是按照《企業會計制度》的收入口徑來確認的，即：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠計量。這樣房地產開發企業通常認為符合同時滿足這四個條件可以確認為收入的時點，壹般是在為客戶辦理房產證時，即在產權變更時確認收入。
比如目前，大約80%客戶采用銀行按揭方式購房，銀行通常在客戶首付款後的壹個月左右將余款撥付給開發商。銀行要與購房者簽訂壹個“個人購房（抵押）借款合同”，在這個合同中，開發商需要作為保證人的身份出現，加蓋公章。合同中開發商需要提供的保證是“自本合同簽訂之日起至借款人（購房者）之房地產辦妥正式抵押登記，並取得房地產權證或房地產他項權證交由貸款人保管之日止”。因此開發商在沒有將房屋法律意義完全交付給購買者前，必須承擔這樣的連帶責任。人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為***同被告。第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。開發商因為存在承擔這種連帶責任的可能性，已收取的購房款還存在壹定風險和不確定性，所以通常不在辦理產權證之前確認收入。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。因此，房地產開發企業在相關手續的辦理上僅僅是協助義務，是否辦理還是由購買者來做決定。有些購買者遲遲不辦理權屬登記手續，主要是從兩點考慮：（1）所購房屋準備增值後賣出，賣出時在開發商那裏辦理更名手續，這樣自己無須交納*時的契稅、住房維修基金等手續費。（2）開發商在此期間承擔擔保的連帶責任。
（二）本文對房地產收入時限的理解
下面，將上述確認收入的時限做逐壹剖析
（1）簽訂預售合同收取預收貨款其性質是預收貨款，因為房地產預售合同是在房屋尚未建成竣工前預先銷售行為，只屬於合同要約的壹部分，能否真正實現銷售應根據工程的進展情況及買主的最後意向決定；且預售合同不同建造合同，建造合同是指為建造壹項資產而訂立的合同，而房地產預售合同是商品購銷雙方的意想。因此根據《企業會計準則-收入》 規定商品所有權上的主要風險和報酬是否已轉移給買方判定，簽訂預售合同並收取預收貨款由於該開發產品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據。只有等到開發產品竣工驗收並辦理移交手續後，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收賬款”轉為“經營收入”。
（2）簽訂正式銷售合同是否可以作為銷售實現，本文認為簽訂正式房屋銷售合同仍只具有預售性質，如同壹般工業產品銷售合同，從法律意義上講也只是壹種要約，極有可能發生變更，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入。只有符合建造合同的條件，並且有不可撤銷的建造合同的情況下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。
（3）以房款已收訖、產權過戶確認收入，會出現收入滯後現象，同樣不符合收入確認原則。我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度已較健全，在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金，取得土地使用證，並辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收及房管部門對建築實測後方可領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同。因此在工程已竣工並經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議，並交付買主辦理入住手續的情況下，根據收入準則-商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給買方，產權是否過戶並非確認收入的必要條件。因為我們知道辦理產權過戶手續涉及到房地產管理、土地管理及稅務等政府有關部門，辦妥產權證書時間並非開發商或買主所能控制。
綜上所述，本文認為，房地產收入的確認應同時具備以下條件：
（1）開發產品已竣工並經有關部門驗收合格，房屋面積業經有關部門測定；
（2）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；
（3）標的物-房屋已經客戶驗收、對房屋的結構、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，並與客戶辦妥了交付入住手續，雙方均已履行了合同規定的義務。因為房屋移交手續辦妥後，就可持相關單證到有關部門辦理房地產有關權證，同壹般商品壹樣房屋已經買主驗收並辦妥移交手續就可收取房款並取得法律保障，因此與房屋所有權相關的主要風險和報酬已轉移給買主；其次根據房地產管理有關規定房地產開發企業出售房屋辦妥移交手續後，應移交該開發項目區域內的物業管理公司管理，房地產開發企業不再擁有管理權和控制權；至於與收入相關的成本因房屋已經建成與之相關的成本均能夠可靠計量。因此本文認為房地產收入的確認只有同時具備上述條件，才符合《企業會計準則-收入》。
二、房地產開發企業稅法確認收入時限
為了加強房地產開發企業所得稅的征收管理，規範房地產開發企業的納稅行為，總局出臺了《關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號 ）。
（壹）關於開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以後用於出售的住宅、商業用房、以及其他建築物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1、采取壹次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。?
2、采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。?
3、采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。?
4、采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。?
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬於開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方***同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低於買斷價格，以及屬於受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。?
（3）采取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬於由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方***同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。?
（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿後尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
5、開發企業將開發產品先出租再出售的：凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。 6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應於分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關於開發產品預租收入的確認問題
開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。
（三）關於開發產品視同銷售行為的稅務處理問題
開發企業將開發產品轉作固定資產或用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：?
1、按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；?
2、由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；?
3、按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
（四）關於代建工程和提供勞務的稅務處理問題
1、開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。?
完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。?
2、開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應於實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。?