9月30日，財政部、國家稅務總局發布《關於支持居民購房個人所得稅政策的公告》:自2022年6月65438+10月至2023年2月65438+10月，對出售自有住房並在現有住房出售後1年內再次在市場上購買住房的納稅人，
其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現有住房轉讓金額的，按照新購住房占現有住房轉讓金額的比例，退還出售現有住房已繳納的個人所得稅。
對於這壹政策，國家稅務總局當天進行了解讀，但非專業人士似乎很糾結；各種媒體也有不同版本的解讀，但都是零散的，不系統的。那麽，作為買賣雙方，如何快速把握政策的核心要義，爭取享受到政策的利好呢？這壹期，我為妳勾勒，做壹個簡潔深入的解讀。
壹:新政核心解讀
總結發布的公告，簡而言之，如果想享受退稅優惠，需要滿足三個條件:
1.先賣後買，1年內買房；
2.同城買賣不能跨城退款；
3.必須是同壹產權人或者其中壹個產權人，賣房和買房有關系。
也就是說，從6月10到明年，如果妳賣掉壹套房子，再買壹套房子，可以減免個人所得稅。
1.退稅金額與網簽價格有關，與房子大小無關。
2.退稅是分階段的，最遲明年年底。
3.如果賣房和買房的差價小於退稅，賣房就大於全額退稅。
4.該政策全國執行，但同城交易退稅不能異地退稅。
5.企業不能享受個人退稅，政策只適用於個人住房。
6.***有產權的，稅費分開退，不能退給壹個人。
不難看出，這壹政策明顯是為了鼓勵現有客戶重新交易和置換，以盤活房地產市場。
第二:需要註意的幾個重點。
這項退稅政策有幾個要點需要註意:
首先是時間點和節點的有限類別。本政策適用時間為2022年10月10至2023年2月1。那麽網簽日期是什麽時候呢？還是以繳稅日期為準？退稅政策是以繳稅時間為準，而不是網簽或轉賬時間。換句話說，如果妳是9月份網簽的二手房，但是在10之後交了稅，那麽恭喜妳，妳可以享受買房後的退稅了；如果妳在6月10之前交過稅，妳就錯過了。
值得註意的是，賣房和買房這兩個動作必須在賣房之日起1年內完成，最遲2023年底。比如房子是2022年6月65438+10月1賣出的，那麽房子必須是2023年6月65438+10月1買入，而不是2023年2月31。目前窗口期只有15個月。二手房銷售仍以繳稅時間為節點。買壹手房的話，可以以網簽時間為節點，因為繳稅扣稅壹般都是延遲的，只有辦房產證的時候才能交。
二是房屋主要條件的限制。這個政策只是針對有個人所得稅的房產交易，即房齡兩到五年但不是唯壹的，或者唯壹但不滿五年的房子，在交易過戶時需要繳納個稅。如果妳交易的房產超過五年，唯壹壹套免征個人所得稅，妳就享受不到退稅政策，因為妳壹開始就沒有交稅。
值得註意的是，繳納個人所得稅時，有兩種方式可供選擇，即全額1%-2%或差額20%，不同城市有所不同。以青島為例。壹般是按全額2%征收，但北京、鄭州等城市是按差額20%征收，這可不是個小數目。
三是稅基的界定。實踐中，很多人在二手房實際交易中，為了少交契稅，往往會簽訂壹份“陰陽合同”，即網上簽壹個價，私下約定壹個價。那麽征稅標準是哪個呢？計稅依據是網簽備案價格，即在房地產交易中心繳納個稅時實際核定的金額，而不是買賣雙方口頭或私下達成的約定價格作為征收標準。
這樣就會對賣方產生影響，賣方不願意配合買方降低網簽備案價格，因為買方交的個稅越多，賣方將來買房時退稅也就越多，因為實際操作中，賣方的個稅往往是由買方繳納的。
所以考慮到備案價格也對應了貸款額和納稅額，以及這次的抵扣額，是高了還是低了？會大大增加以後二手房交易網簽價格的計算難度，買賣雙方的需求肯定是不壹樣的。購房者想提高貸款額度，備案價高了就要多交契稅和個稅。賣家當然樂見其成。想少交契稅和個稅的買家不得不降低備案價格，但有個稅考慮的賣家未必願意配合。
第四是出售多套房是否可以合並退稅。此外，還有壹種特殊情況。如果賣家壹年內賣出兩套或者三套，有個稅，可以抵扣到最新購買的壹套嗎？目前政策還沒有明確答案，需要等待後續政策細節。
第三:新政對樓市格局的影響。
政策初衷是鼓勵改善性住房需求，賣壹買壹，促進房產交易，加快周轉。那麽會對樓市格局產生什麽影響呢？我認為可能會帶來以下變化:
第壹，壹定程度上帶來了二手房房源的增加。對於改善型需求來說，需要將目前持有的房產出售，才能購買改善型住房，享受退稅政策，而前提必須是出售房產，所以會有相當壹部分人開始進入市場，試圖在市場上出售。但從目前二手房市場的環境來看，首先上市量已經很大，其次最大的困難不是稅負重，而是找不到合適的買家。或者說，因為房地產市場的低迷，購房者大多處於觀望狀態，這確實是壹對矛盾。
二是有利於促進滿二或滿五房的市場交易。按道理，這部分住房在市場上交易時需要繳納個稅，而按照市場的壹般運作，往往是買房讓賣方承擔。現在賣壹套買壹套，除了前期的“便宜”享受了退稅政策，多壹個“隱形補貼”會加速這部分房源的流動，刺激改善型需求，加速入市，再次買房，結束觀望。
第三，對持有多套房產、豪宅等的人有好處。持有1套以上住房的人賣房，除了原有的正常售價，後續的購房還可以額外增加壹筆納稅申報收入，這是壹個難得的機會。對於豪宅或者壹線城市來說，因為房價高，存個十幾二十萬很正常，退稅額度更高。尤其是北京這樣的城市，房價高，按照20%的差額征收個稅。如果壹套房子654.38+00萬買，654.38+05萬賣，退稅高達百萬，政策效果更明顯。