REITs全稱“房地產投資信托基金”，是指在證券交易所公開交易，通過證券化將具有持續穩定收益的房地產資產或權益轉換為具有較強流動性的上市證券的標準化金融產品。其本質是房地產證券化，通俗地理解可以是資產管理機構通過壹系列產品設計，將流動性差的房子“切割”成若幹證券化產品出售，為資金供需雙方提供壹種配置方式。作為壹種收益和風險相對適中的投資，公募REITs的出現有望拓展社會資本投資模式，讓“重”的房地產“輕”起來，豐富居民理財“籃子”，盤活整個房地產市場。
推動形成基礎設施投資的良性閉環。
目前，世界上許多國家都建立了REITs市場。我國REITs的起源可以追溯到20世紀初(265，438+04)，但直到2065，438+04，以“中信啟航專項資產管理計劃”為代表的REITs才正式起步。所謂“類”，是指與真正的REITs相比，制度設計不夠完善，產品結構也不壹樣。
近年來，隨著我國法律框架、監管環境和市場條件的成熟，以及前期REITs的實踐經驗，去年出臺了壹系列政策和制度，為基礎設施公募REITs產品的推出提供了重要支撐。
“在基礎設施領域開展公募REITs試點，有利於深化金融供給側改革，進壹步提升資本市場服務實體經濟的能力，提高股權融資比重，拓寬社會資本投資渠道。”在2月25日舉行的大灣區基礎設施REITs發展論壇上，證監會副主席李超表示，希望各方統壹認識、形成合力，共同推進試點工作，及時總結經驗，完善法律制度供給和相關制度安排，推動REITs市場制度化、規範化發展。
中國REITs聯盟秘書長王剛表示，從企業角度看，開展公募REITs試點，有助於盤活現有基礎設施資產，面向社會募集股權資金，用於企業彌補短板和投資新項目，培育新的優質基礎設施資產，在條件成熟時再註入REITs，形成基礎設施投資的良性閉環；從投資者的角度來看，成熟的基建資產進入資本市場，有助於提供長期配置、穩定分紅的金融產品。
“從基礎設施類REITs產品的特性來看，由於它能天然解決市場的壹些內在矛盾，所以無論對投資者還是融資者都會有很大的吸引力。公募REITs的出現是時代的選擇，有利於豐富我國資本市場產品，實現金融產品的探索和創新，提高金融服務實體效率，助力我國經濟轉型升級。”王剛認為。
批準的產品種類很多。
4月21日，繼滬深交易所宣布接受4只基礎設施公募REITs申報後，4月28日，又有6只公募REITs上報，至此，公募REITs上報總數已達10只。5月14日，滬深交易所批準9只基建公募REITs。
記者梳理發現，目前已獲批的9個單品類型豐富，涉及高速公路、倉儲物流、產業園區、水務等領域。項目股東多為大型央企、國企或大型龍頭民企，項目多位於國家重點戰略發展區域。
AVIC基金公募REITs業務相關負責人表示，4月21日申報的首批四單項目有特許經營和園區產權兩種業態。特許經營收入相對穩定，產權項目升值空間更大。上述項目均符合國家發改委和中國證監會對基礎資產的標準和要求。此外，報告的10單項目在基礎資產質量、業態分布、區域分布等方面都非常具有代表性，資產質量優良，現金流穩定。與文件規定的標準相比，要求更高，擇優錄取。
新華基金梳理首批四單項目，發現有三個特點。第壹是項目股東背景突出，均為大型央企或地方國企；二是項目質量良好，第壹批項目盈利能力穩定；三是原始權利人支持項目成功發行，首批項目原始權利人認購比例大大超過規定的20%。
上交所表示，在中國證監會的指導和部署下，市場將在相關基礎設施公募REITs獲得證監會基金註冊核準後，繼續按照公開發行證券的相關程序和要求，做好首批基礎設施公募REITs的詢價、發售和上市工作，盡快形成市場規模和市場合力，營造首批試點的良好示範效應。
市場機遇與風險並存。
“可以預見，在公募REITs試點的基礎上，該類產品的試點範圍和區域將逐步擴大，公募REITs的發行可能會逐步走向常態化。”王剛認為，未來隨著我國公募REITs法律框架和稅收政策的逐步完善，基礎資產透明度高、分紅收益穩定的特點將使REITs成為投資者資產配置的重要選擇。
未來，國內REITs的發展可能會面臨壹些風險和挑戰。天風證券分析師郭麗麗認為，首先，REITs的價格可能會受到利率波動的影響，這反映在證券定價、資金壓力和盈利能力上。此外，REITs的盈利能力和價值也可能受到市場供求關系的影響。
其次，在稅收方面，目前尚未出臺REITs的相關稅收規定，可能會給該類理財產品的投資收益帶來不確定性。如果未來REITs進入房地產行業，可能會面臨涉及傳統房地產行業的政策沖擊。
第三，在金融風險方面，REITs基礎資產產權的潛在風險包括資產產權及其所屬土地權屬過程中的法律缺陷和糾紛。如果REITs沒有足夠的資金保證業務運營，可能會導致房產貶值或停建。還可能出現承租人拒絕履行租約或拖欠租金、租金市場價格大幅下跌或其他因素導致物業資產無法正常運營，從而可能對基礎設施現金流產生不利影響的情況。
公募REITs在發行初期也可能面臨市場波動。置信投資研究所分析師張秉文認為，公募REITs初期可能出現兩種情況:壹是類似於部分股票IPO上市“大熱”，REITs出現連續漲停。二是可能遇冷，公募基金同類產品上市交易後價格波動較大。總之，公募REITs是壹個值得投資者關註的投資機會，但要綜合考慮自身的風險承受能力，謹慎參與。
中國首席經濟學家論壇研究院副院長林采宜認為，中國基礎設施存量規模可能超過65438萬億元。按照1%的資產證券化率計算，基礎設施REITs的潛在市場規模超過1萬億元。隨著滬深交易所首批基礎設施公募REITs獲批，未來這壹新的萬億級投融資市場將被激活，對中國資本市場建設和引導基礎設施股權投資具有重要意義。(經濟日報記者馬春陽周林)