壹、雙方在合同中約定具體明確的第三人
1、如果已經在合同約定了要過戶給具體明確的第三人,並且第三人也簽字同意了,那麽就等於第三人知道這房子是要過戶給誰,這時候如果賣方不配合過戶到第三人名下,那麽賣方就是違約,應當由賣方承擔違約責任。廈門市(2013)集民初字第2430號等判決即表明該種態度。
2、如果已經在合同約定了要過戶給具體明確的第三人,並且附第三人的身份信息,但第三人並未簽字,而在事後同意由自己與賣方人簽訂合同,這種情況是將原來的合同權利義務概括轉移到第三人,賣方不配合過戶的,由賣方承擔合同不能繼續履行的違約責任。
二、雙方在合同中約定可過戶給買方指定的第三人,但無具體名稱
該種情況在司法實踐中存在爭議。我們先來看壹判例。
2013年1月13日,被告劉穎(代被告馮彥)與原告簽訂壹份《房產買賣居間協議》,約定被告馮彥將前述房產出售給原告。合同約定原告有權指定第三人名字過戶。
本院認為:原、被告簽訂的《房屋買賣居間協議書》合法有效,其中“原告有權指定第三人名字過戶”系雙方當事人真實意思表示且不違法,亦屬有效條款年4月26日,在原告具備相應履行能力的情況下,被告方拒絕將訟爭房配合過戶給原告指定的人員據此,應認定被告已構成根本違約。——廈門市(2013)思民初字6011號
此後雙方上訴,廈門市中級人民法院作出(2013)廈民終字第3322號,維持原判。
該判例中,買賣雙方在簽訂合同時,約定原告有權指定第三人名字過戶,但卻並未標明具體確定的第三人名稱。此後,才確定具體的指定過戶的第三人。
法院認為,該約定是有效的約定,賣房人拒絕履行過戶到買房人指定的人員,已經構成根本違約,應當承擔違約責任。支持該判例理由的還有廈門市(2015)海民初字第1585號、(2016)閩0205民初2564號等判例。
但在另壹判例中,卻有不同的判決結果。
本院認為,變更後的合同內容是將原告購買的本應過戶給原告的房屋變更為由原告轉售他人,該約定的目的是為了減少壹次交易契稅,損害了國家利益,故合同的變更無效。——三明市(2015)沙民初字第1543號
該判例直接認定指定第三人過戶的約定是無效的,根據的是《合同法》第五十二條第(二)項“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”認定合同無效的條款。
以上是法院的部分判例,在司法實踐中並沒有比較統壹的觀點。
(壹)如果將該種情況認定為“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”的情形,未免過於直接。
當事人是否存在惡意串通的情形?僅僅以“損害國家利益”就反過來認定當事人“惡意串通”,難免有些本末倒置。
1、如果當事人事後補交稅款,彌補了“國家利益”的損害,那麽該合同是認定有效還是無效?法律上的無效是確定的無效——即不能從無效狀態轉到有效狀態,既然交稅不能使合同從無效轉到有效,若直接認定合同無效,就等於鼓勵當事人不交稅。
2、若認定合同有效,而由稅務機關追究納稅責任,壹來能保護國家利益,二來也不違背合同法鼓勵交易的精神。
(二)對於這種情況,原則上賣方應當承擔違約責任。
1、房屋買賣合同已經明確約定,買方可以將房屋指定過戶給第三人,賣方在簽訂合同時,理應準確理解該約定的意義,承擔在合同上簽名所帶來的義務。
2、賣方賣出房屋取得房款,已經達到房屋買賣的合同目的,對於所賣出的房屋歸屬於誰,並不影響賣方完整取得房款的合同目的。
3、在合同約定期限內,買方因自身不符合購房資格或者受限貸令影響等原因,而轉由有資格或不受限的第三人作為買方,賣方如無正當理由,應予同意。
4、賣方若是有正當理由,比如買方有資格或不受限,名義上為自己買房,實際上是替與賣方有不利關系的第三人買房,這種情況下,賣方是可以拒絕出售房屋的,不應視為賣方違約。不利關系可以是與賣方關系不睦,也可能是想以房抵債等。
5、在賣方知道買方無資格或受限,買方在合同約定期限內沒有找到可以借名購房的第三人,那麽雙方都可以解除合同互相不承擔違約責任。因為這種約定是買方的權利而非義務,買方是可以指定而非壹定要指定過戶到第三人的。
三、買房指定過戶到第三人,合同應該怎麽約定才好?
因此,如果想在買房的時候指定過戶到第三人,最好是將具體的第三人名稱也約定在合同中,這樣若是賣房人不配合過戶到第三人名下,買房人可以直接據此合同要求賣方承擔相應的違約責任。
壹、該約定的性質
《合同法》第八十條第壹款規定:“債權人轉讓權利的,應當通知債務人。未經通知,該轉讓對債務人不發生效力。” 在房屋買賣合同中,買房人對賣房人的債權是要求賣房人過戶和交房(給自己),買房人可以將全部或者部分債權轉讓給第三人。買房人通過約定的方式要求賣房人將房屋過戶給第三人可以認定為債權轉讓。
二、該約定的效力
該約定合法有效,因為該約定並沒有違反法律行政法規的效力性強制性規定,尤其是:(1)沒有以合法形式掩蓋非法目的。如不構成偷逃國家稅款,因為房屋交易中應當支付的稅款會全額支付。(2)“規避限購政策”不會導致合同無效。因為“法律”的制定主體是全國人大及其常委會,“行政法規”的制定主體是國務院,地方的限購政策不屬於“法律、行政法規”,即便違反或者規避限購政策也不會導致合同無效。
三、該約定對交易的影響
該約定對交易最主要的影響是:1、防範了買房人因為沒有購房資格或者在交易過程中失去購房資格而導致的交易無法繼續,賣房人解除合同的風險。因為即便買房人沒有或者失去購房資格,只要買房人能夠找到壹個有資格的買房人,合同就可以繼續履行,賣房人即無權解除合同。2、為某些炒房的人提供了便利,節約了成本。因為炒房的人可以直接要求賣房人將房屋過戶給其指定的人,減少了交易環節,節約了稅費,可以賺取更多的房屋差價。
同案不同判A面
法律解釋:
借名買房:是為規避法律或政策對購買房產需要壹定資格的規定,或為轉移財產、規避稅費以及購房人自身原因不方便將本人登記為房屋產權人等情形下,無購房資格人或出資人出資購買房產,但將房產所有權人登記為被借名人的情形。
指定過戶至第三人:壹般常見於房屋買賣合同中,買房人明確約定將房產登記在第三人名下,該約定不限於借名買房的情形,常見普通房產買賣合同中均可適用。無論借名買房或是指定過戶的約定,其所適用法律規範均以合同意思自治為原則。
裁判要點
本案原被告簽訂的《房產買賣合同》中關於“賣方同意買方有權指定(他人)作為產權登記人”的約定系雙方真實的意思表示,且沒有違反國家強制性法律規定,合法有效,當事雙方均應當依照合同的約定履行義務。
案情概述
原告訴稱:2015年10月26日,原被告在第三人居間下簽訂了《房地產買賣合同》約定原告購買被告位於深圳市××××13的房屋,轉讓成交價為人民幣350萬元,雙方約定“賣方同意買方有權指定(他人)作為產權登記人”。合同簽訂後,原告依照約定向被告支付了定金,但被告並未按照約定的期間內辦理首期款資金監管手續及後續的其他合同義務,已構成違約。遂請求法院判令解除原被告簽訂的《房地產買賣合同》並判令被告向原告支付違約金人民幣70萬元;
被告辯稱:原告根本沒有購買資格,房產買賣合同備註條款雖然約定“賣方同意買方有權指定(他人)作為產權登記”,但被告認為該約定並不明確。原告房產買賣的目的是炒房。被告認為涉案房產買賣合同是無效的,原告主張的違約金系不合法利益,依法不應支持,否則即是助長炒房,這與司法解釋精神相悖。2017年8月4日最高人民法院發布的《關於進壹步加強金融審判工作的若幹意見》明確規定:“依法保障房地產市場平穩健康發展,防範房地產市場的金融風險傳導。高度重視房地產市場波動對金融債權的影響,依法妥善審理相關案件,有效防範房地產市場潛在風險對金融穩定和金融安全的傳導與沖擊。統壹借名買房等規避國家房產限購政策的合同效力的裁判標準,房產交易回歸居住屬性”。根據該意見精神以及合同法第七條“當事人訂立、履行合同、應當遵守法律、行政法規、遵守社會公德,不得擾亂社會經濟秩序,損害社會公***利益”之規定,涉案房產買賣合同依法不應受法律保護,原告主張的違約金系不合法利益,依法不應支持,否則即是助長炒房,原告的請求依法不應保護。
法院裁判
法院認為:原被告簽訂的《房產買賣合同》系雙方真實的意思表示,且沒有違反國家強制性法律規定,合法有效,當事雙方均應當依照合同的約定履行義務。故判決確認涉案的《地產買賣合同》於2018年3月28日解除;被告向原告吳銀德支付違約金人民幣175000元。
裁判理由
原、被告合同簽訂後,原告依照合同約定支付了定金人民幣10萬元,被告未依照合同約定的期限出具公證授權辦理贖樓手續,亦沒有依照合同約定配合原告辦理資金監管手續。被告抗辯稱,原告系職業炒房人,原告要求被告配合將涉案房產過戶給案外人吳某某,被告才不予配合。經審查,涉案合同約定賣方同意買方有權指定他人作為產權登記人,故被告的抗辯不能成立。被告未依照合同約定的期限出具公證授權辦理贖樓手續,且拒不配合原告辦理資金監管手續構成違約。原告有權請求解除合同。結合本案起訴狀送達的時間,本院確認涉案合同於2018年3月28日解除。
適用法條
《中華人民***和國合同法》第九十四條、第九十七條、第壹百零七條、第壹百壹十四條,《中華人民***和國民事訴訟法》第六十四條。
同案不同判B面
買方無購房資格,約定指定過戶給第三人條款破壞國家宏觀調控政策,應判決解除房產買賣合同。限購政策下,不具有購房資格的買家簽訂的《房屋買賣合同》合法有效,但因合同客觀上難以履行,合同目的無法實現,該合同應予解除。買方無購房資格的房屋買賣合同糾紛,過戶給指定第三人的約定條款,難獲法院支持。
案情簡介
程建紅系址於廈門市思明區碧山路128號1807室房產的權利人。2010年8月23日,程建紅將上述房產的抵押、出租、出售等權利以公證方式委托給任誌華。
2017年3月13日,任誌華以程建紅名義與陳建華簽訂壹份房產居間買賣協議書約定:程建紅同意將上述房產出售給陳建華,成交價為598萬元;雙方保證備齊材料於2017年4月20日前並前往土房局辦理交易登記手續和簽訂土房局提供的《存量房買賣合同》。
雙方還簽訂補充協議約定:程建紅同意辦理產權過戶登記或公證手續,由陳建華指定的第三方為過戶產權人或公證受托人。
協議簽訂當日,陳建華以轉賬方式向任誌華支付了購房定金50萬元,於2017年4月20日通過楊春林向任誌華支付購房款220萬元。
陳建華陳述,其簽訂合同時已告知對方,因其不具備購房資格,所以要將房產過戶到其朋友楊春林名下。陳建華購房目的是為了小孩上學的需要,將房屋過戶到第三人名下,可以采取租賃方式解決小孩讀書問題。
2017年4月24日,陳建華通過中介人員林誌偉向程建紅發出短息,內容為因程建紅未按約定在2017年4月20日前到土房局辦理交易登記手續,陳建華決定解除買賣協議,請程建紅返還已收的全部款項並承擔相應的法律責任。
廈門中院認為,陳建華在簽訂《房產居間買賣協議書》時其本人已屬於住房政策的限購、限貸對象。陳建華在廈門地區無購房資格,其為規避限購、限貸政策,在明知無法辦理過戶的情況下,仍與程建紅簽訂房產買賣協議,再變更買受人指定第三人楊春林為房屋過戶人,該行為破壞了國家房產調控政策,擾亂了社會經濟秩序。導致房產買賣協議無法繼續履行的主要責任在陳建華,但程建紅在簽訂合同時未盡到必要的註意義務,也存在壹定的責任,雙方應當各自承擔相應的責任。據此,雙方簽訂的房產買賣協議客觀上難以履行,應予以解除為宜,程建紅應將收取的款項退還給陳建華。
評析
壹、2010年以來,從中央到地方紛紛出臺“限購令”。限購令下的房產交易中,出現了多例買方無購房資格,合同約定過戶給指定第三人引發糾紛的情形,其原因主要有以下幾種可能:
1.買方在政策出臺前簽訂的買賣合同,政策下達後無購房資格欲解除合同,賣方訴其承擔違約責任。
2.買方為規避限購政策,約定過戶給指定第三人條款“借名買房”,賣方對第三人征信有擔憂不願過戶。
3.買方預估過戶前社保、個稅到期可符合購房要求,因估算錯誤或其他因素未取得,到期無法過戶。
4.炒房客借購房之名,利用過戶指定第三人條款,將房屋直接過戶到下壹手買家,以逃避稅收,賺取轉售差價。賣方發現後不滿房屋被倒賣拒絕過戶。
二、合同約定的過戶期限已至,買方仍未取得購房資格,該房屋買賣合同效力如何?
按照《合同法》的相關規定,房屋買賣合同自當事人簽字蓋章後即成立生效,但《合同法》第52條又規定了“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效情形。很多人難免會認為,買方的行為顯然違反了政府的限購令,該合同理應屬無效合同。
事實上,該合同合法有效。地方政府出臺的房屋限購政策屬於調控房地產市場的政策文件,不屬於法律、行政法規,購房人無購房資格違反限購政策並不屬導致合同無效的情形。因此,在雙方真實意思表示下訂立的房屋買賣合同,即便買方無購房資格,依法成立、有效。
三、無購房資格的《房屋買賣合同》糾紛,裁判機關將如何處理,訴請繼續履行合同能否獲得法院支持?
根據《廈門市中級人民法院關於房屋買賣合同糾紛審理指南(壹)》的指導意見:因限購政策導致合同無法繼續履行的,系因不可歸責於當事人雙方的事由導致合同目的無法實現,任意壹方當事人請求據此解除合同的,應予支持,雙方互不承擔違約責任。合同解除後,出賣人應將收取的定金或購房款返還買受人。
據此,廈門中院的該類裁判案件進行統計,在(2018)閩02民終450號、(2018)閩02民終5953號、(2018)閩02民終3283號、(2018)閩02民終6072號案件的裁判文書中法院均以買方無購房資格,其為規避限購、限貸政策簽訂房屋買賣合同的行為破壞了國家房產調控政策,擾亂了社會經濟秩序,合同客觀上難以履行,合同目的無法實現,應予解除為宜,判決解除合同。
可見,買方的購房資格是合同繼續履行的必備要件,無購房資格的房屋買賣合同因難以繼續履行而被判決解除,故無購房資格的房屋買賣合同糾紛訴至法院的,任何壹方繼續履行的訴求都難以得到法院的支持。
四、法院為何認為合同應予解除?
因買方不具有購房資格,無法完成過戶,將導致法律關系長期處於不穩定狀態。無法過戶期間,房屋可能被另案查封、強制執行導致賣方對買方違約;也可能導致賣方因長期無法過戶不能另購新房屋,錯過低價購房時機造成經濟損失。且如買方壹直無法取得購房資格,則該法律關系長期無法穩定,潛藏各種交易隱患。因此,對於買方無購房資格的房屋買賣合同糾紛,法院壹般認為合同應予解除為宜。
五、《房屋買賣合同》解除後,雙方能否訴請對方承擔違約責任?
《合同法》第九十七條規定:合同解除後,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,並有權要求賠償損失。
相信不少人會認為,買方對自己無購房資格的事實主觀上是明知的,其仍簽訂房屋買賣合同的行為違背了誠信原則,對合同解除的後果理應承擔相應的違約責任。
但在司法實踐中,法院認為,因買賣雙方在購房時均有義務審查購房人的資格,賣方對此未盡到合理審慎義務,導致合同無法履行的,雙方均有責任。除有充分證據證明壹方有明顯過錯的,否則多是判決各自承擔相應責任,請求對方承擔違約責任的壹般不予支持。
為此,提醒有意進行房屋買賣交易的朋友,在簽訂房屋買賣合同時應註意以下情況:
1.賣房者在簽訂房屋買賣合同時應對合同條款仔細審閱,對於是否同意由買方指定過戶至第三人的合同條款,應充分考慮可能面臨的交易風險,再確定是否同意該項約定。
2.買方簽訂房屋買賣合同前應要求中介機構或買方出示房屋所有權證以及在房管部門出具的查冊表,核實合同的相對方是否房屋的所有人,核實房屋的實際情況。對於賣方僅持有房屋買賣合同而賣房的情況要慎重考慮是否願意承擔潛在的交易風險。
3.買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時應對買方的購房資格盡到合理、審慎義務。賣方與無購房資格的買方簽訂房屋買賣合同的,因未盡到必要的註意義務,也將對合同解除的法律後果承擔相應責任。
4.對於本身無購房資格想利用指定過戶至第三人合同條款賺取差價、逃避稅收,或規避限貸、限購政策的合同買方,這樣的行為除可能導致交易無法完成而產生的違約責任外,還可能引發因“借名買房”導致的房屋權屬爭議,或因擾亂市場秩序和規避稅收等政策而受到相應的處罰。
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