穩樓市政策步履不停。
繼央行、銀保監會發布局部降低首套房貸利率後，9月30日，財政部、稅務總局兩部委再推居民換房退個稅利好。
根據《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(以下簡稱“財稅第30號文”)，在10月1日至2023年12月31日期間，居民賣出現有住房並在1年內新買壹套住房的，可退還現住房已繳納的個稅。
能省多少錢?
各地現行二手房交易個人所得稅政策不同，多數城市按照購房全款的1%-2%征收，北京、蘭州等地按照二手房購入和賣出差價的20%計算，若稅務系統不能調出原始購買價(壹般為公房)，則按1%計征;滿五唯壹免征。
“財稅第30號文”寫明:新購房金額大於或等於現住房轉讓金額的，已繳納的個稅全部退還;反之則按新購房金額占現住房轉讓金額的比例，退還出售現住房已繳個稅。
壹位資深北京房產中介解釋，假設現住房800萬元購入，在滿五不唯壹的情況下以1000萬元賣出，差價為200萬元，算下來賣方應繳納的個稅為40萬元。若1年內購買壹套房，退稅分三種情況:壹是新購房為滿五不唯壹且總價更高的二手房，退還已繳個稅，再繳新購房的稅，降低換房成本;二是新購總價更高的滿五唯壹二手房或新房，全額退已繳個稅;三是新購房總價更低，所退稅按比例打折。
政策通過退稅鼓勵置換，該北京房產中介依據多年從業經驗補充說明，北京市場的多數客戶在同等區域內換房，需增加購房成本，否則賣房再按現價買壹套，會越換越小，因此，他認為這壹政策有利於降低剛改、改善型客戶換房成本，並精準利好以下人群:現住房持有5年以內、將買更貴的新房，或買滿五唯壹二手房的客戶。
但需要註意的是，賣出滿五不唯壹房子時，個稅的收費對象理應為賣房人，但在賣方市場下，實際多由買家承擔，因此，賣壹買壹退個稅，對賣房人的實際利好並不明顯。
兩道“防火墻”
壹位地方住建系統官員指出，“財稅第30號文”設置了兩道“防火墻”:壹是賣與買的兩套房應在同壹城市，這是防止客戶退了壹地的稅，去買了另壹城市的房子，即就地換房、精準指向本地區剛改;二是產權人須直接相關，此舉意在防止另壹種情況:A賣現房，和欲購新房的B商量由其去新買房，二者串聯交易來套取退稅。
比起另壹種降低交易成本的方式——直接減免交易稅、給購房補貼，“財稅第30號文”要求居民需在壹年內完成賣與買的交易，才有資格退稅，既通過減少交易成本，提升換房流通頻率的同時，又封堵套現可能性。
對此，另壹位副省級地方政府官員認為該政策“有比沒有強”，但相比動輒數百萬或千萬級的購房款，省去數萬元的稅費，屬於“買雞送醬油”。政策或有窗口期，但不會迎來全國性換房潮。
政策風吹向改善需求
前述地方住建系統官員指出，今年以來，除北上廣深外，各地持續松綁調控，主要思路之壹是降低剛需客群購房門檻，如公積金比例或首付比例等，讓居民加杠桿買房，但第三季度全國銷售數據持續疲軟，這說明“剛需已經刺激不動了”，到了第四季度，應讓有壹定資產且改善需求的家庭有序加杠桿。而不幹預調控豪宅市場，即是某種程度的放松，如限價放開等。
例如，在剛剛結束的北京第三輪土拍中，已經出現銷售指導價為10.6萬元/平方米的土地。
華東壹位房企營銷負責人認為，樓市低迷主要原因在於大眾消費對收入沒有前景和預期，不敢消費，而不在於壹個百分點、幾萬元的稅錢。
從客研層面，每個城市交易活躍的房源類型不壹。
某地產央企成都營銷負責人透露，從5月底新政以來，剛需客戶主要去買200萬元以下的房源，600萬元以上的豪宅去化出彩，如金茂府等項目開盤即售罄，但300萬-600萬元區間的改善型客戶屬於“可換可不換”的心理，如果收入預期或房價上漲預期不足，多數人選擇觀望，因此改善型項目去化艱難，退稅政策或能階段性帶動本有意願換房客戶的需求。
上海中原地產市場分析師盧文曦告訴經濟觀察網，從上海新房8月份的成交結構看，300萬-500萬的新房占比在30%左右，500萬-700萬新房占到了25%，700萬-900萬和300萬元以內的新房都僅占1成左右;而二手房月度成交額在300萬元以內的房源能占到總成交量的六成左右。
雖然新房每個月會有小幅波動，但從占比來看，300萬-500萬，以及500萬-700萬的房源始終是市場上成交的大頭，二者加起來超過總成交量的壹半。所以從整體來看，上海二手房剛性需求明顯，新房則偏改善為主。“大家都是賣掉了二手房，去買新房，這種置換節奏在上海還是很明顯的。”盧文曦說。
盧文曦認為，在當前市場預期不是特別好的情況下，價格談判時可能出現雙方不願讓步的情況，退稅機會下，賣方可能願意讓幾萬塊錢來達成交易，政策最大的效果應該是對現有交易的潤滑作用。
前述央企成都營銷負責人表示，退稅政策只是降低交易成本，不擴大客戶基數，也不降低客戶的支付門檻，救市力度有限。
多位地方政府官員認為，退稅政策不會帶來全國換房潮，現行政策遠不足夠，此時需要強預期管理，主要是提升兩個預期:收入預期和房價上漲預期。