1、性質區別：
是住宅性質的，還是商業性質。
2、使用年限區別：
如果不是住宅性質的話那土地使用年限就沒有70年了。
如果是商業性質的那土地使用年限也就只有50年了。
擴展資料：
張先生的父親張老先生原先住在鍋底塘30-2號的自建房裏。1993年7月，開發公司對張老先生的自建房進行拆遷，給了張老先生家壹大壹小兩套房。大房子最終給了張老先生的大兒子，準備安置張老先生夫婦的10平米的小房子，定在了建康新村壹棟高層住宅裏。
張老先生想要個壹樓的房子，開發公司告訴他，目前沒有壹樓的房子，想要壹樓的只能等。張老先生表示同意，隨後住到了在淮安工作的小兒子張先生家裏。沒想到，張老先生在淮安壹等就是10年。2003年，開發公司終於通知說有房子了。
張老先生趕緊回到南京，得知這次被安置在大光路旁的“公園新寓”1棟，但供他選擇的仍然不是壹樓，而是上面的樓層。張老先生仍然不想要，開發公司見此便把壹樓的壹套房子給了張老先生，但稱這處房子面積為50平米出頭，要求張老先生補齊多出來的39個多平米的面積的錢。
張老先生便補了兩萬元給開發公司，拿下了這處房子。
準備賣房時發現房子成了“車庫”
2005年10月，張老先生辦理了房產證和土地證。2009年8月，張老先生將這處房子贈給了小兒子張先生，並辦理了產權變更登記，載明房屋地址為公園新寓1棟104室。今年3月，張先生因需要用錢，便準備轉讓該套房產，但在這個節骨眼上，卻出了意外。
張先生告訴記者，他和買家想避稅，就簽了個陰陽合同，約定的房屋總價很低，引起了稅務部門的關註。稅務部門找房產部門詢問，房產部門把圖紙調出來查看，發現這處房子在圖紙上的用途赫然標著“自行車庫”。房產部門遂致電張先生說只能按照“自行車庫”來過戶。
買家聽說之後不幹了，要追究張先生的責任。張先生反復解釋，對方才答應退錢了事。
為弄清事實，張先生到城建檔案館調取了圖紙，發現房子的規劃用途確實是“自行車庫”。張先生隨後找到開發公司，但開發公司說這是張先生自己的問題，不予理睬。無奈之下，張先生便選擇了向媒體投訴。
聽聽三方說
開發公司：建設時沒按規劃來
記者接到投訴後探訪了張先生的房子，發現了很多怪異之處,天花板上是橫壹道豎壹道的大梁，壹看就不是正常住宅應該有的設計。
記者隨後查看了張先生調取的建築規劃圖，發現圖紙上的確標著“自行車庫”，而房產證上卻載明的是住宅。
記者隨後采訪了開發公司。開發公司計劃部壹位工作人員告訴記者，這房子是張老先生硬要的，他們當初已經明確告知張老先生這裏是自行車庫，房產證可能辦不下來，但張老先生還堅決要這個房子。
既然是自行車庫，為什麽水電氣俱全？對此，上述工作人員告訴記者，這和當初建設時改變了規劃用途有關。規劃圖上確實標的是自行車庫，但考慮到萬壹將來旁邊的房子拆遷，這裏就臨街了，所以建設的時候就把自行車庫設計得很高，往住宅上靠，這樣將來就可以做門面房了，所以裏面才通了水電氣。
房主：開發公司從未說過是車庫
對於這位工作人員的說法，張先生壹方不予認可。他說，開發公司從來沒有說過這裏是自行車庫。
既然是張老先生硬要的，難道沒有留下任何書面材料嗎？對此，這位工作人員稱，他們當時就是口頭告知，沒有要求張老先生寫東西，現在他們的確沒有任何證據證實已經將實情告知過張老先生。最後，這位工作人員建議去找當年的直接經辦人吳先生了解情況。
隨後，記者又找到了當年的直接經辦人吳先生。吳先生也稱，他當時是明確告知張老先生的，但張老先生的女兒說她在房產局有熟人，能把證辦下來，他就開具了相關的拆遷安置文件，讓對方拿去辦證了。對此，張先生壹方堅決否認，稱從沒有說去找熟人，只是請吳先生給他們出具拆遷安置材料，他們拿著材料去碰碰運氣，能辦就辦，辦不下來就算。
房產局：只能按照車庫來辦證
記者隨後又找到了南京市房產局測繪管理科進行采訪。該科有關負責人告訴記者，張先生家的這套房子辦證比較早，那時還是采取人工上門查看測繪，如果發現水電氣通了，符合住宅的標準，就發給房產證。
中途變更的時候，因為是贈與而不是買賣，所以審核也不是那麽嚴格。記者隨後將情況向房產局有關綜合管理科室進行了反映。前日，有關科室回復記者稱，房產局已經對此進行了開會研究，認為之前的工作確實有疏漏之處，張先生房子的性質應該予以糾正，按照自行車庫來辦證。
按照規定，“自行車庫”是公***所有，怎麽能讓私人來辦證呢？對此，測繪管理科有關負責人表示，《物權法》在2008年才出臺，此前並無法律規定自行車庫是公***所有，所以《物權法》之前的情況比較特殊。得知房產局的答復後，張先生表示，他可能會選擇走法律途徑維護自己的權益。