國土資源部 住房城鄉建設部關於印發
《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》的通知
銀發〔2016〕78號
為依法穩妥規範推進農民住房財產權抵押貸款試點，根據《國務院關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）和《全國人大常委會關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》精神，現將《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》（附件1）和《農民住房財產權抵押貸款試點縣（市、區）名單》（附件2）印發給妳們，請結合實際認真貫徹落實。
附件：1.農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法
2.農民住房財產權抵押貸款試點縣（市、區）名單（略，詳情請登錄人民銀行網站）
人 民 銀 行 銀 監 會
保 監 會 財 政 部
國土資源部 住房城鄉建設部
2016年3月15日
附件1
農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法
第壹條 為依法穩妥規範推進農民住房財產權抵押貸款試點，加大金融對“三農”的有效支持，保護借貸當事人合法權益，根據《國務院關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）和《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》等政策規定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業金融機構（以下稱貸款人）向符合條件的農民住房所有人（以下稱借款人）發放的、在約定期限內還本付息的貸款。
第三條 本辦法所稱試點地區是指《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》明確授權開展農民住房財產權抵押貸款試點的縣（市、區）。
第四條 借款人以農民住房所有權及所占宅基地使用權作抵押申請貸款的，應同時符合以下條件：
（壹）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；
（二）用於抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發的權屬證明，未列入征地拆遷範圍；
（三）除用於抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩定居住場所，並能夠提供相關證明材料；
（四）所在的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房壹並抵押及處置。
以***有農民住房抵押的，還應當取得其他***有人的書面同意。
第五條 借款人獲得的農民住房財產權抵押貸款，應當優先用於農業生產經營等貸款人認可的合法用途。
第六條 貸款人應當統籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、用於抵押的房屋所有權及宅基地使用權價值等因素，合理自主確定農民住房財產權抵押貸款抵押率和實際貸款額度。鼓勵貸款人對誠實守信、有財政貼息、農業保險或農民住房保險等增信手段支持的借款人，適當提高貸款抵押率。
第七條 貸款人應參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結合借款人的實際情況合理自主確定農民住房財產權抵押貸款的利率。
第八條 貸款人應綜合考慮借款人的年齡、貸款金額、貸款用途、還款能力和用於抵押的農民住房及宅基地狀況等因素合理自主確定貸款期限。
第九條 借貸雙方可釆取委托第三方房地產評估機構評估、貸款人自評估或者雙方協商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權及宅基地使用權價值。
第十條 鼓勵貸款人因地制宜，針對借款人需求積極創新信貸產品和服務方式，簡化貸款手續，加強貸款風險控制，全面提高貸款服務質量和效率。在農民住房財產權抵押合同約定的貸款利率之外不得另外或變相增加其他借款費用。
第十壹條 借貸雙方要按試點地區規定，在試點地區政府確定的不動產登記機構辦理房屋所有權及宅基地使用權抵押登記。
第十二條 因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區實際情況，配合試點地區政府在保障農民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。變賣或拍賣抵押的農民住房，受讓人範圍原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的範圍內。
第十三條 試點地區政府要加快推進行政轄區內房屋所有權及宅基地使用權調查確權登記頒證工作，積極組織做好集體建設用地基準地價制定、價值評估、抵押物處置機制等配套工作。
第十四條 鼓勵試點地區政府設立農民住房財產權抵押貸款風險補償基金，用於分擔自然災害等不可抗力造成的貸款損失和保障抵押物處置期間農民基本居住權益，或根據地方財力對農民住房財產權抵押貸款給予適當貼息，增強貸款人放貸激勵。
第十五條 鼓勵試點地區通過政府性擔保公司提供擔保的方式，為農民住房財產權抵押貸款主體融資增信。
第十六條 試點地區人民銀行分支機構要對開展農民住房財產權抵押貸款業務取得良好效果的貸款人加大支農再貸款支持力度。
第十七條 銀行業監督管理機構要統籌研究，合理確定農民住房財產權抵押貸款的風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策，支持金融機構開展農民住房財產權抵押貸款業務。
第十八條 保險監督管理機構要加快完善農業保險和農民住房保險政策，通過探索開展農民住房財產權抵押貸款保證保險業務等多種方式，為借款人提供增信支持。
第十九條 各試點地區試點工作小組要加強統籌協調，靠實職責分工，紮實做好轄內試點組織實施、跟蹤指導和總結評估。試點期間各省年末形成年度試點總結報告，要於每年1月底前（遇節假日順延）以省級人民政府名義送試點指導小組。
第二十條 人民銀行分支機構會同銀行業監督管理機構等部門加強試點監測、業務指導和評估總結。試點縣（市、區）應提交季度總結報告和政策建議，由人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同銀監局匯總於季後20個工作日內報送試點指導小組辦公室，印送指導小組各成員單位。
第二十壹條 各銀行業金融機構可根據本辦法有關規定制定農民住房財產權抵押貸款管理制度及實施細則，並抄報人民銀行和銀行業監督管理機構。
第二十二條 對於以農民住房財產權為他人貸款提供擔保的，可參照本辦法執行。
第二十三條 本辦法由人民銀行、銀監會會同試點指導小組相關成員單位負責解釋。
第二十四條 本辦法自發布之日起施行。
國務院關於開展農村承包土地的經營權
和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見
國發〔2015〕45號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
為進壹步深化農村金融改革創新，加大對“三農”的金融支持力度，引導農村土地經營權有序流轉，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點，做好農村承包土地（指耕地）的經營權和農民住房財產權（以下統稱“兩權”）抵押貸款試點工作，現提出以下意見。
壹、總體要求
（壹）指導思想。
全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，深入落實黨中央、國務院決策部署，按照所有權、承包權、經營權三權分置和經營權流轉有關要求，以落實農村土地的用益物權、賦予農民更多財產權利為出發點，深化農村金融改革創新，穩妥有序開展“兩權”抵押貸款業務，有效盤活農村資源、資金、資產，增加農業生產中長期和規模化經營的資金投入，為穩步推進農村土地制度改革提供經驗和模式，促進農民增收致富和農業現代化加快發展。
（二）基本原則。
壹是依法有序。“兩權”抵押貸款試點要堅持於法有據，遵守土地管理法、城市房地產管理法等有關法律法規和政策要求，先在批準範圍內開展，待試點積累經驗後再穩步推廣。涉及被突破的相關法律條款，應提請全國人大常委會授權在試點地區暫停執行。
二是自主自願。切實尊重農民意願，“兩權”抵押貸款由農戶等農業經營主體自願申請，確保農民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者。流轉土地的經營權抵押需經承包農戶同意，抵押僅限於流轉期內的收益。金融機構要在財務可持續基礎上，按照有關規定自主開展“兩權”抵押貸款業務。
三是穩妥推進。在維護農民合法權益前提下，妥善處理好農民、農村集體經濟組織、金融機構、政府之間的關系，慎重穩妥推進農村承包土地的經營權抵押貸款試點和農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點工作。
四是風險可控。堅守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線。完善試點地區確權登記頒證、流轉平臺搭建、風險補償和抵押物處置機制等配套政策，防範、控制和化解風險，確保試點工作順利平穩實施。
二、試點任務
（壹）賦予“兩權”抵押融資功能，維護農民土地權益。在防範風險、遵守有關法律法規和農村土地制度改革等政策基礎上，穩妥有序開展“兩權”抵押貸款試點。加強制度建設，引導和督促金融機構始終把維護好、實現好、發展好農民土地權益作為改革試點的出發點和落腳點，落實“兩權”抵押融資功能，明確貸款對象、貸款用途、產品設計、抵押價值評估、抵押物處置等業務要點，盤活農民土地用益物權的財產屬性，加大金融對“三農”的支持力度。
（二）推進農村金融產品和服務方式創新，加強農村金融服務。金融機構要結合“兩權”的權能屬性，在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創新支持力度，簡化貸款管理流程，紮實推進“兩權”抵押貸款業務，切實滿足農戶等農業經營主體對金融服務的有效需求。鼓勵金融機構在農村承包土地的經營權剩余使用期限內發放中長期貸款，有效增加農業生產的中長期信貸投入。鼓勵對經營規模適度的農業經營主體發放貸款。
（三）建立抵押物處置機制，做好風險保障。因借款人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形需要實現抵押權時，允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。完善抵押物處置措施，確保當借款人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形時，承貸銀行能順利實現抵押權。農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置應與商品住房制定差別化規定。探索農民住房財產權抵押擔保中宅基地權益的實現方式和途徑，保障抵押權人合法權益。對農民住房財產權抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的範圍內。
（四）完善配套措施，提供基礎支撐。試點地區要加快推進農村土地承包經營權、宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證，探索對通過流轉取得的農村承包土地的經營權進行確權登記頒證。農民住房財產權設立抵押的，需將宅基地使用權與住房所有權壹並抵押。按照黨中央、國務院確定的宅基地制度改革試點工作部署，探索建立宅基地使用權有償轉讓機制。依托相關主管部門建立完善多級聯網的農村土地產權交易平臺，建立“兩權”抵押、流轉、評估的專業化服務機制，支持以各種合法方式流轉的農村承包土地的經營權用於抵押。建立健全農村信用體系，有效調動和增強金融機構支農的積極性。
（五）加大扶持和協調配合力度，增強試點效果。人民銀行要支持金融機構積極穩妥參與試點，對符合條件的農村金融機構加大支農再貸款支持力度。銀行業監督管理機構要研究差異化監管政策，合理確定資本充足率、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策，支持金融機構開展“兩權”抵押貸款業務。試點地區要結合實際，采取利息補貼、發展政府支持的擔保公司、利用農村土地產權交易平臺提供擔保、設立風險補償基金等方式，建立“兩權”抵押貸款風險緩釋及補償機制。保險監督管理機構要進壹步完善農業保險制度，大力推進農業保險和農民住房保險工作，擴大保險覆蓋範圍，充分發揮保險的風險保障作用。
三、組織實施
（壹）加強組織領導。人民銀行會同中央農辦、發展改革委、財政部、國土資源部、住房城鄉建設部、農業部、稅務總局、林業局、法制辦、銀監會、保監會等單位，按職責分工成立農村承包土地的經營權抵押貸款試點工作指導小組和農民住房財產權抵押貸款試點工作指導小組（以下統稱指導小組），切實落實黨中央、國務院對“兩權”抵押貸款試點工作的各項要求，按照本意見指導地方人民政府開展試點，並做好專項統計、跟蹤指導、評估總結等相關工作。指導小組辦公室設在人民銀行。
（二）選擇試點地區。“兩權”抵押貸款試點以縣（市、區）行政區域為單位。農村承包土地的經營權抵押貸款試點主要在農村改革試驗區、現代農業示範區等農村土地經營權流轉較好的地區開展；農民住房財產權抵押貸款試點原則上選擇國土資源部牽頭確定的宅基地制度改革試點地區開展。省級人民政府按照封閉運行、風險可控原則向指導小組辦公室推薦試點縣（市、區），經指導小組審定後開展試點。各省（區、市）可根據當地實際，分別或同時申請開展農村承包土地的經營權抵押貸款試點和農民住房財產權抵押貸款試點。
（三）嚴格試點條件。“兩權”抵押貸款試點地區應滿足以下條件：壹是農村土地承包經營權、宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證率高，農村產權流轉交易市場健全，交易行為公開規範，具備較好基礎和支撐條件；二是農戶土地流轉意願較強，農業適度規模經營勢頭良好，具備規模經濟效益；三是農村信用環境較好，配套政策較為健全。
（四）規範試點運行。人民銀行、銀監會會同相關單位，根據本意見出臺農村承包土地的經營權抵押貸款試點管理辦法和農民住房財產權抵押貸款試點管理辦法。銀行業金融機構根據本意見和金融管理部門制定的“兩權”抵押貸款試點管理辦法，建立相應的信貸管理制度並制定實施細則。試點地區成立試點工作小組，嚴格落實試點條件，制定具體實施意見、支持政策，經省級人民政府審核後，送指導小組備案。集體林地經營權抵押貸款和草地經營權抵押貸款業務可參照本意見執行。
（五）做好評估總結。認真總結試點經驗，及時提出制定修改相關法律法規、政策的建議，加快推動修改完善相關法律法規。人民銀行牽頭負責對試點工作進行跟蹤、監督和指導，開展年度評估。試點縣（市、區）應提交總結報告和政策建議，由省級人民政府送指導小組。指導小組形成全國試點工作報告，提出相關政策建議。全部試點工作於2017年底前完成。
（六）取得法律授權。試點涉及突破《中華人民***和國物權法》第壹百八十四條、《中華人民***和國擔保法》第三十七條等相關法律條款，由國務院按程序提請全國人大常委會授權，允許試點地區在試點期間暫停執行相關法律條款。
國 務 院
2015年8月10日