問題 甲 公司 為 江蘇 的房地產銷售公司。假設某月從某房地產公司購入房產全部銷售，購入價為5000萬元，銷售價為8000萬元，發生相關營業稅等相 關稅 費700萬元，金融機構的借款利息為300萬元，其他期間費用等500萬元，如何計算繳納 土地增值稅 ? 解答 《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅壹些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第七條規定，新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用壹定時間或達到壹定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、 直轄市 財政廳(局)和地方稅務局具體規定。 因此，對舊房的認定標準由各省(自治區、直轄市)財政廳(局)和地方稅務局具體規定。 《江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(蘇財稅[2007]45號)第四條規定，土地增值稅中的舊房，是指已建成並辦理房屋產權證或取得購房發票的房產以及雖未辦理房屋產權證但已建成並交付使用的房產。 根據上述規定，甲公司從房地產公司購入的房產，取得了購房發票屬於舊房，不屬於新房。甲公司銷售該房產屬於銷售舊房。 《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(四)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當 地稅 務機關確認。“ 《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅壹些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十項規定，關於轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題： 轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格取得 土地使用權 所支付的地價款和按國家統壹規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 第十二項規定，關於評估費用可否在計算增值額時扣除的問題： 納稅 人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除，對條例第九條規定的納稅人隱瞞虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(壹)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的 契稅 ，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。 對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征收管理法》第三十五條的規定，實行核定征收。 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》( 國稅 函[2010]220號)第七條規定，《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第壹款規定“納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(壹)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計壹年;超過壹年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為壹年。 根據上述規定，轉讓舊房的增值額的計算公式如下： 1、能取得舊房評估價格並經稅務機關確認： 增值額=銷售收入-舊房評估價格-土地的地價款-轉讓稅金-交納的有關費用-舊房評估費用 2、沒有評估價格，能提供購房發票並經稅務機關確認： 增值額=銷售收入-發票所載金額(1+購房年度×5%)-土地的地價款-轉讓稅金-交納的有關費用 計算出增值額後，再確定增值率，進而確定應繳納的土地增值稅。 3、沒有評估價格也沒有發票的，由稅務機關核定征收。
法律客觀：根據《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(簡稱房地產)所取得的增值額為計稅依據，依照規定稅率征收的壹種稅。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅壹些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)規定，個人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免繳土地增值稅;通過法定繼承方式轉讓房屋產權的，免繳土地增值稅;對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免繳土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法[1995]6號)規定，個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用、收回的，免繳土地增值稅;因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由個人自行轉讓原房地產而取得收入的，免繳土地增值稅;對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向稅務機關申報批準，免繳土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年，按規定計征土地增值稅。而《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若幹稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認定，壹律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)制定並對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。即，“原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。”根據現行政策規定，個人轉讓房地產土地增值稅具體計算主要分二種方法。壹、能提供評估價格的計算方法：土地增值稅應納稅額=（轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產有關的稅金）×適用稅率1.“評估價格”是指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格;2.“與轉讓房地產有關的稅金”是指包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;3.由政府批準設立的房地產評估機構評估發生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除;4.能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。二、不能取得評估價格，但能提供購房發票的計算方法：土地增值稅應納稅額=[轉讓收入-上手購入價×(1+5%×n)-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率1.“n”是指購入房屋到轉讓房屋的年度數;2.“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5%的基數。以上內容就是個人賣房要繳納的土地增值稅，希望可以幫到需要幫助的朋友。