1，我們說的商品房(大產權房)要有“五證”，可以抵押，而小產權房不會在交易市場備案交易，也不能抵押貸款購買。
2.產權大的商品房用地是國有出讓性質(可以辦理國有土地使用證)，產權小的多是集體土地性質(不能辦理國有土地使用證)。
3.大產權房可以辦理預售證，而小產權房禁止買賣，更何況沒有預售證。
4.大產權房可以網簽，在房管局備案，小產權房不能在房管局備案。
5，大產權房可以支持銀行按揭貸款，小產權房不能做銀行按揭貸款。
第二，所謂“小產權”，是指在農民集體土地上建設的房屋，不繳納土地出讓金，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府或村政府頒發，所以稱為“鄉鎮產權”，也叫“小產權”。
第三，鄉政府發的所謂小產權，實際上沒有真正的產權。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的產權證。