小產權房沒有房產證，不能變更其產權。這意味著房子的產權不能轉讓。所以贈與合同從壹開始就不可能履行，是無效的。根據《民法典》的規定，無權處分他人財產的人，經權利人追認或者無權處分人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。但建設方或出售方本身並不擁有這種小產權房的所有權和處分權，其對房屋的處分應是壹種效力未定的行為，需要所有權人的追認。《民法典》第657條是贈與合同，贈與人將其財產無償贈與受贈人，受贈人表示接受贈與。第六百五十八條贈與人可以在贈與財產的權利轉移前撤銷贈與。經過公證的贈與合同或者具有救災、扶貧、助殘等公益性質和道德義務且依法不可撤銷的贈與合同，不適用前款規定。第六百五十九條捐贈財產依法需要辦理登記或者其他手續的，應當辦理相關手續。
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