疫情是不可抗力因素，但能否作為減租或免租的合法理由，其實是要分析的。因疫情隔離使用房屋居住功能，不影響原租賃合同使用目的的，不能主張減租。如果因為疫情不能使用，不能回房，達不到租賃合同的目的，可以向出租人主張減租。《民法》第壹百八十條:因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，從其規定。不可抗力是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。
法律客觀性:
民法第6868條第590條因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應及時通知對方，以減少可能給對方造成的損失，並在合理時間內提供證明。遲延履行後發生不可抗力的，不能免除當事人的違約責任。