根據《中華人民共和國土地管理法》，農村宅基地屬於集體所有，村民只有使用權。農民向城鎮居民出售房屋不受法律認可和保護，即無法辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。小產權房也是建在農村集體土地上的房子。因此，小產權房不能轉讓或出售給非集體成員的第三方，只能在集體成員內部轉讓和置換。