壹般廣告只是要約邀請，不是要約。如開發商廣告中的相關承諾，如關於裝修、小區配套、房屋設計等方面的描述和承諾等。，均符合要約的前述特征，開發商的虛假宣傳行為構成違約，應當按照合同約定承擔違約責任。
(1)房產中介發布虛假廣告。購房者應該能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分虛假的，是房地產開發商主觀故意的。這是房地產開發商承擔責任的前提。
(2)購房者被欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告，對廣告承諾的內容抱有期待，而被欺騙和誤導。如果買受人在購房前就知道或者應當知道廣告內容是虛假的，或者買受人的購買行為與虛假廣告無關，就不能認定為被欺騙和誤導。
(3)購房者的合法權益受到侵害。購房者的合法權益其實是受損的，包括財產、金錢、精神。
法律依據:
中華人民共和國反不正當競爭法
第八條經營者不得對其產品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、榮譽等作虛假的或者引人誤解的商業宣傳，欺騙或者誤導消費者。
經營者不得通過組織虛假交易，幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳。
第十七條經營者違反本法規定，給他人造成損害的，應當依法承擔民事責任。
衍生問題:
要約邀請的情況下不承擔民事責任嗎？
根據要約邀請的壹般原則，要約邀請不具有法律約束力。如果商品房廣告主所做的廣告是要約邀請，沒有實際履行，理論上不承擔民事責任。至於是否違反《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等相關規定，因涉及行政責任，此處不再贅述。