1.在開發商未取得房地產預售許可證，即不具備商品房預售的法定條件的情況下，與購房者約定的購房定金無效。根據《合同法》對無效合同的處理原則，無論雙方是否簽訂認購協議，開發商都應無條件向購房者返還定金。
二是開發商未取得房地產預售許可證，但故意隱瞞重要事實或者提供虛假資料，謊稱已取得房地產預售許可證的，開發商應當承擔締約過錯責任，除返還購房者首付款外，還應當賠償購房者利息等經濟損失及其他相關財產損失。
三、在開發商具備商品房預售合法條件並取得《房地產預售許可證》的情況下，如果雙方僅約定買受人拒絕訂立《商品房買賣合同》？“預售”無權要求退還已付定金，買受人可以以協議顯失公平為由向法院或仲裁機構申請變更或撤銷協議，要求開發商退還已付現金。
(房地產公司:水若)