小區業主委員會與物業管理公司訂立的物業服務合同約定，物業管理公司負責對小區物業使用的部位進行清潔，但合同中並未明確約定小區物業使用的部位範圍。近日，業主大會決議後，業主委員會要求物業管理公司對小區所有室外墻面進行清洗。物管公司提出，原來物管費低，物管公司無法承擔保潔費，要求另行收取外墻保潔費。業主委員會認為額外收費不合理，雙方發生爭執，導致小區外墻遲遲未清理。律師介紹，在上述案例中，涉及的主要法律問題是室外墻體是否屬於物業的壹部分。根據《杭州市物業管理條例》第五十七條規定，* * *用部位是指物業管理區域內的門廳、樓梯間、水泵房、電表房、電梯間、電話分支室、電梯機房、走廊、通信機房、內天井、房屋承重結構、室外墻體、屋頂等部位。所以本案中公寓樓的室外墻面應該屬於物業。既然物業服務合同已經約定，物業管理公司應當對住宅區內使用的部位提供保潔服務，那麽物業管理公司應當按照業主大會的要求對住宅區的室外墻面進行保潔。但問題是，清潔費用怎麽承擔？本案中，雙方在物業服務合同中已約定由物業管理公司對物業使用的部位進行清潔，因此物業管理公司收取的物業管理費應包含室外墻面的清潔費。當然，如果物業管理公司原來收取的物管費比較低，不足以支付清潔費，那麽不足部分的清潔費應該怎麽解決呢？根據現行省市有關物業管理的規定，以下費用也可作為室外墻面清潔費:1、物業* * *部分及* * *設施設備的經營收入，壹般包括物業管理用房租金、小區道路收取的停車費等。對於這部分收入，國務院物業管理條例規定主要用於補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。物業管理費不足以支付室外墻面清洗費的，業主大會可以通過表決* * *使用部位和設施的經營收益，決定補貼室外墻面清洗費。2、物業管理公司因非法經營所得和罰沒收入。《物業管理條例》第六十二條、第六十五條、第六十六條規定了物業管理企業因違法經營被沒收的收入如何處理。違法經營所得可以用於物業* * *部位和物業管理區域* * *設施設備的維修養護，其余可以根據業主大會的決定使用。因此，如果物業管理公司違規被處罰，業主大會可以決定將沒收的錢作為室外墻面的清潔費用。
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