2006年，我和老公商量後決定買壹套寬敞的房子。比較了很多樓盤後，我們選擇了離孩子學校不遠的壹個小區。看了銷售廣告和樣板房，我們都覺得很滿意，於是和開發商簽訂了《房屋預售合同》，支付了全部房款，並約定三個月後交付房產證。
拿到鑰匙後，我們開始裝飾新房子。有壹天，鄰居突然來我家，說樓下貼了壹張通知，上面說這個樓盤的開發商向銀行貸款，所以把我們的房子抵押了，並辦理了抵押登記。但由於其主要負責人攜款潛逃，銀行已訴至法院拍賣財產。我們所有業主馬上組織代表跟銀行交涉，出示房屋買賣合同。雖然銀行承認其抵押是在房屋買賣合同成立後設定的，但表示我們沒有拿到房產證，房屋所有權還沒有過戶，所以抵押合同是有效的。根據物權優先於債權的原則，其抵押權優先，完全可以對抗購房者。這個回答讓我們所有的購房者都很擔心。
律師專線回答
譚女士，妳的問題主要是銀行的抵押權能否對抗購房人。我可以明確的告訴妳，即使購房人沒有取得房產證，銀行的抵押權也不能對抗購房人的權利。所以，銀行的觀點是錯誤的。
這個問題其實涉及到民法中物權優先於債權的原則。這主要是指在物權和債權都存在的前提下，物權可以對抗債權，獲得優先受償權。抵押權是壹種物權，根據最高人民法院《關於執行
該事件中，買方雖然簽訂了房屋買賣合同，並支付了房款，但尚未辦理房產證。此時買方已經不享有真正的房屋所有權，而是屬於債權人。據此，銀行認為抵押可以對抗壹般債權人，故可訴至法院拍賣房屋，優先受償。但由於未登記的購房人已經支付了全部或大部分房款，因此不存在過錯。壹般來說，他們可以放心地享有房屋所有權，所以不能等同於？壹般意義上的債權人。而且購房者買房是出於自己的居住需求，是居住權的體現，居住權應該得到優先保護，具有重大的社會意義。雖然我國法律對此沒有明確規定，但根據最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權的批復》，建設工程承包人的優先受償權優於抵押權等債權。消費者支付全部或大部分商品房價款後，承包人對該商品房工程價款的優先受償權不得對抗買受人。因此，當買受人交付了購買商品房的全部或大部分價款後，其債權可以優先於抵押權等債權。
綜上所述，無論從法律意義上還是社會意義上，即使妳已經支付了全部或大部分房款，妳的債權仍然優先於銀行的抵押權，所以銀行的觀點是沒有根據的，是錯誤的。
這個問題的關鍵在於，顧問並不是很清楚銀行的抵押是否可以對抗購房人的債權。
律師的提醒和註意事項
如果購房者遇到上述情況，應先停止裝修，以免造成更大的損失。然後盡快和銀行協商。如果無法達成共識，可以向法院提起訴訟，維護自己的權益。法律聯系最高人民法院《關於執行
《中華人民共和國合同法》第壹百三十三條
《中華人民共和國民法通則》第八十九條《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第壹條、第二條。