第壹，土地市場不完善。目前國有土地出讓有多種形式，如行政劃撥、協議出讓、招標拍賣等。其中，招拍掛形式是最市場化的出讓方式，但迄今為止這種方式的比例仍然較低。協議出讓在國有土地出讓中比重過大，缺乏應有的市場競爭。二是土地有償使用單壹。目前，出讓金的支付方式是土地使用權受讓人壹次性支付出讓金的單壹形式。這種支付方式存在壹些問題:第壹，從土地所有者的角度來看，向土地使用者收取幾十年的土地出讓金似乎可以壹次性給政府帶來豐厚的收入，但實際操作結果嚴重影響了土地所有者的利益，給未來政府帶來財政困難。其次，從土地使用者的角度來看，很多土地使用者很難壹次性花大價錢購買土地使用權。結果要麽是土地出讓金拖欠，要麽是政府低價出讓，甚至阻礙了土地的市場化進程。三是“雙軌制”土地使用制度帶來的問題。“雙軌制”的土地使用制度造成了很多不平等的事實:同等資格的土地使用者以劃撥方式取得土地使用權的，不需要繳納土地出讓金，使用權是永久的；但以有償出讓方式取得土地使用權的，使用年限有年限限制，從40年到70年不等。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對原劃撥土地使用權如何入市作出了明確規定:即土地使用者在辦理完土地出讓手續並依法與土地管理部門簽訂出讓合同、繳納土地出讓金後，方可出讓、出租和抵押土地使用權。轉讓或抵押時，必須到原辦理土地使用權轉讓手續的土地管理部門辦理必要的登記手續。然而，近年來，許多政府劃撥的土地實際上已經進入市場。有的房地產開發企業不繳納土地使用權出讓金，私自從事房地產開發，有的利用無償劃撥的土地進行投機倒把，造成國有土地收益大量流失。第四，土地使用權的出讓年限和到期後的法律規定出現了問題。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了土地使用權的期限。根據該法，土地使用權出讓期限屆滿產生兩種法律後果:壹是土地使用權由國家無償收回，二是地上物和其他地上附著物所有權由國家無償取得。其後果可能導致開發商的短期行為和投資性購房者的擔憂，對推進住房商品化和建立健全的房地產市場產生不利影響。
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