1.《中華人民共和國物權法》第十五條:當事人之間就不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅訂立的合同,自合同成立時生效,法律另有規定或者合同另有約定的除外;未辦理物權登記的,不影響合同的效力。
本文是關於不動產物權變動的原因和結果的區分。物權變動的原因是農民訂立私有房屋買賣合同,其產生的法律關系屬於債權債務關系,應適用合同法律規範調整其法律效力;如果不辦理物權登記,只是不產生物權效力。
2.《中華人民共和國土地管理法》第二條:中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地全民所有,即國家所有的土地所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上述法律可以看出,集體土地使用權是可以依法轉讓的,因此集體土地使用權不存在法律障礙。村民無償取得宅基地使用權,建房後轉讓房屋時,對房屋受讓人的身份沒有限制,涉及土地使用權的轉讓。
3.《中華人民共和國土地管理法》第六十二條:農村村民只能擁有壹處宅基地,宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民住宅用地由鄉(鎮)人民政府審核,報縣級人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,應當依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出售或出租房屋後再申請宅基地的,不予批準。
從第62條可以看出,這是壹部關於宅基地使用權的規定,針對的是農村宅基地的申請和建設。但該條並沒有禁止農村村民出售或出租房屋,只是規定農村村民出售或出租房屋後申請宅基地不予批準,這是對申請宅基地的限制。從這篇文章可以看出,農村村民的房子是可以出售和出租的。但這裏的說法是壹戶只能擁有壹處宅基地,而事實是農村村民在申請宅基地時嚴格審查是否有符合條件的宅基地。目前農村壹戶擁有多塊宅基地的情況比較普遍,大多是申請建房後繼承買房。如果規定壹戶只能擁有壹處宅基地,農民的房屋繼承就會出現矛盾。