根據法律規定，宅基地屬於農民集體土地，所以宅基地所有權屬於集體經濟組織。只有符合宅基地申請條件的集體經濟組織成員，才能向集體經濟組織申請宅基地，經行政審批後，申請人才能依法取得宅基地使用權。根據土地管理法，宅基地買賣是違法的，使用權只能依法轉讓。所以我們常說的宅基地轉讓，其實指的是宅基地使用權的轉讓，而不是所有權的轉讓。而且因為不是每個人都能享有宅基地使用權，所以宅基地的轉讓必須符合幾個基本原則和條件:
1.受讓方必須是集體經濟組織成員。
在農村，土地壹般是分群的。比如妳要申請A組宅基地，妳必須是A組人。B組的人想申請A組的宅基地，沒人會同意。為了不損害集體經濟組織其他成員的權益，大多數地方規定宅基地流轉只能在集體經濟組織內部進行。像義烏，允許宅基地跨鄉鎮流轉的人還是少數。
2.宅基地轉讓必須符合？壹戶壹宅？原則
按照我國法律規定，宅基地分配必須在數量上堅持？壹戶壹宅？也就是說，受讓人必須沒有宅基地。關於什麽？壹戶？當地壹般都有明確的要求，比如未成年人不能單獨開戶。戶數、人口以公安機關登記的戶籍為準。
3、宅基地轉讓必須與房產壹並轉讓。
首先要明確壹點，空白宅基地(即沒有房子的空地)不是為了轉讓而存在的。也就是說，要轉讓宅基地，必須要有地上的房子，和房子壹起轉讓。單獨的土地只能通過行政審批合法取得。
4、宅基地轉讓要征得集體經濟組織的同意。
因為宅基地的所有權屬於集體經濟組織，宅基地使用權轉讓時應當征得集體經濟組織的同意。這不是什麽大問題。壹般來說，只要滿足前面的條件，集體經濟組織就不能不同意。
如果不滿足上述條件，通過私下交易獲得宅基地和住房是有風險的。比如事後有拆遷，很有可能是原業主為了爭取拆遷補償款，對妳的買賣合同食言。現在有很多非集體成員私自購買農村宅基地房屋，法院判決這些案件大部分無效，然後把房款退給妳。房子還是別人轉讓的(這種情況很多，妳可以直接在各地法院的網站上查到)，而且現在國家也明令禁止城鎮居民購買農村集體宅基地房屋或者購買土地建房。
特別提醒:根據我國物權法的相關規定，不動產權利的設立、變更、轉讓、消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不生效。因此，宅基地轉讓協議達成後，妳必須持房地產權屬證書、集體建設用地使用權證書、房屋權屬變更材料到當地不動產登記中心進行變更登記。