目前，我國存在大量農民集體土地使用權被擅自出讓、轉讓或出租用於非農建設的現實。按照現行法律，還是國家嚴格限制的行為。在審判實踐中，集體土地使用權的擅自出租也被法院認定為無效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得經營性用地時，需要謹慎行事，盡量規避相應的法律風險。
國家土地管理法對集體建設用地的租賃和使用有相當嚴格的限制，具體體現在以下規定:
第六十三條農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形導致土地使用權依法轉讓的除外。
由上可見，任何單位和個人不符合規定的集體土地使用權主體資格，都必須依法申請使用國有土地。現實中，土地承租人直接與集體土地所屬的村委會簽訂土地租賃協議的情況比較普遍。這種做法不妥，擅自出租集體土地的行為會被法院認定無效。雙方簽訂的土地租賃合同也因違反國家法律的強制性規定而無效。
關於土地租賃最長期限的規定
《中華人民共和國農村土地承包法》第五條規定:“農村集體經濟組織成員有權依法承包本集體經濟組織承包的農村土地。”
第二十條規定“耕地的承包期為三十年。草原承包期為30至50年。林地承包期為三十至七十年；特種樹木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準，可以延長。”
該期限適用於:農村集體經濟組織成員承包本集體經濟組織承包的農村土地，是對特殊主體的特殊規定。
《中華人民共和國合同法》第二百壹十二條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。”
因此，除特殊主體意外，其他壹般主體的土地使用權租賃合同不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。