(1)業主大會是民主組織。其成員在組織中地位平等，可以根據自己的意願建言獻策，提出意見和看法。
(2)業主大會是壹個自治組織。其成員是享有財產所有權的人，他們從事自我服務、管理、自我談判和自我約束。業主大會成員是物業管理區域內的成員，基於維修行業整體利益進行管理，不受外人非法幹預。
(3)業主大會是代表機構。業主大會具有代表性，在行業管理中代表全體業主的合法權益。業主大會作出的決議應該是全體業主利益的反映，而不僅僅是主體利益的反映。即使業主大會作出的決議沒有得到壹致同意，有時甚至遭到其他業主的反對，但只要符合業主大會決議的議事規則，這樣的決議就代表了全體業主的利益。建設部制定的《物業管理條例》和《業主大會議事規則》(建府[2003]131號)對業主大會的活動和職責做了明確的界定和說明。
業主大會運營1。業主大會的組成
《物業管理條例》規定:“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會在物業管理區域內的物業管理活動中，代表和維護全體業主的合法權益。”
業主大會是物業管理區域內全體業主組成的自治組織，維護物業管理區域內全體業主的公共利益，行使業主在物業管理中的自主權。無論業主是中國人還是外國人，自然人還是法人，都是業主大會的成員。業主大會以會議制度的形式，在充分民主的基礎上集中全體業主的同意和利益，行使訂立本物業管理區域物業管理自治規約的權利，決定業主生活事務和屬於自治範圍的物業管理公益事業中的其他重大事項。
壹般來說，業主是業主大會的成員，只有業主本人才能參加業主大會。但業主本人因故不能親自出席業主大會的，可以書面委托代理人出席業主大會會議，代理人按照委托行使表決權，但不具備被選舉資格。委托代理人可以是親屬，也可以是朋友，但必須經過法定的委托手續。年齡在18以下的業主應由其法定代表人代表。物業使用人可以列席業主大會，但沒有表決權。
業主人數較多時，可以推選業主代表參加業主大會。建設部制定的《業主大會條例》第十六條規定:“物業管理區域內業主人數較多的，可以推選壹名業主代表出席業主大會會議。推選業主代表出席業主大會會議的，業主代表應當在出席業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需要表決的，業主代表在業主大會表決時應當如實反映業主贊成、反對、棄權的具體票數。業主代表因故不能出席業主大會的，其所代表的業主可以推選另壹名業主代表出席。”
2.成立業主大會的條件
《物業管理條例》對此沒有明文規定。根據《物業管理條例》第十條規定:“同壹物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，選舉產生的業主委員會只有壹個業主，或者經全體業主壹致同意決定不成立業主大會的業主人數較少的* *的，應當履行業主大會和業主委員會的職責。"
3.業主大會的形式。
業主大會壹般有兩種形式:集體討論和書面征求意見。
通常情況下，業主大會采取集體討論的方式召開，可以充分展現各方觀點。但是對於壹些問題，業主之間沒有爭議，征求意見就可以節省成本。
4.召開業主大會的法定人數
無論業主大會采取何種形式，都必須有物業管理區域內持有1/2以上表決權的業主參加才能召開。業主大會的召開應滿足最低人數或表決權限制，以盡可能體現多數人的利益，保證所作決議的科學合理。條例規定了最低投票權，即物業管理區域內應當有持有1/2以上投票權的業主。
5.業主大會作出決定的法定人數
業主大會作出的普通決議，須有出席會議的業主表決權1/2以上方可生效。業主大會對特別重大事項作出的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過，方可生效。
《物業管理條例》中業主大會的決議有兩種，即壹般決定和特別決定，對其適用不同的表決規則。對於壹般決定，必須經出席會議的業主所持表決權的1/2以上通過，即“普通多數同意法”；作出特殊決定，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過。同時需要註意的是，這兩個決定中計算投票權的依據是不同的。對於壹般決策，以參與決策的業主所持表決權為基礎；對於特殊決策，是基於全體業主的投票權。這是因為，特別多數同意的決議方式，意味著對於涉及業主群體的重要事項，必須保證決策審慎，決策實施能夠得到絕大多數業主的支持。
條例規定了特別事項，主要是涉及業主小組的重要事項:制定和修改業主公約、業主大會議事規則、決定選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金和續聘方案。
6.業主大會分為定期會議和臨時會議。
經20%以上業主提議，或者發生重大事故、緊急情況需要及時處理，或者出現業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形時，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。
7.召開業主大會會議，應當在會議召開前通知業主。
15日前召開業主大會，應當通知全體業主，由業主委員會在物業管理區域內公告會議通知及相關材料。此外，還應同時通知相關居民委員會。
8.業主大會會議記錄應當存檔。
業主大會會議應當由業主委員會進行書面記錄並存檔。
9.業主大會的決定應當予以公布。
業主大會的決定應當及時以書面形式在物業管理區域內公布。
業主大會第壹次會議1。召開首次業主大會的條件
同壹物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，選舉產生業主委員會。不同地區召開首次業主大會的條件不同。比如有的地方“住宅小區入住率達到50%以上或者第壹個業主入住已滿兩年的，可以召開業主大會。"
還有的地方規定，有下列情形之壹的，可以在壹個物業管理區域內召開首次業主大會或者業主代表大會:①出售的公有住房建築面積達到30%以上；(二)新建待售商品房建築面積達到50%以上；(3)房子賣了兩年了。
2.籌備首次業主大會會議
(1)組織會議籌備組。業主大會籌備組在物業所在地的區縣房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下成立，由業主代表和建設單位(含公有住房銷售單位)組成，負責業主大會的籌備工作。有居民委員會的，也可以邀請居民委員會成員參加。
(2)確定首次業主大會的時間、地點、形式和內容。
(三)聽取業主和有關人員的建議，結合物業管理區域的實際情況，參照政府主管部門制定的示範文本，擬定業主大會議事規則草案和業主公約草案等相關文件。
(4)在首次業主大會會議上確認業主身份，確定業主投票權數。
(五)通過協商，確定業主委員會委員候選人的方式和名單。業主既包括商品房購買者、公有住房購買者，也包括仍擁有房產的房地產開發企業。業主委員會委員壹般應當根據所擁有房屋的實際建築面積，按照壹定比例推薦產生。
(6)做好召開首次業主大會的其他準備工作。
會議籌備期間，應認真記錄籌備組成立的過程和每次會議決定的意見。
3.召開首次業主會議的程序
籌備組應當自成立之日起30日內，在物業所在地的區、縣人民政府房產主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。
(1)籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。
(2)大會籌備組成員代表籌備組介紹業主委員會候選人，候選人本人也可以自我介紹。
(三)審議通過業主大會議事規則和業主公約。
(4)選舉業主委員會委員。
(五)審議通過與物業管理有關的特別重大事項。
首次業主大會召開時，物業建設單位還應當作出物業管理初步報告，物業管理企業還應當作出物業接管驗收報告。
業主大會議事規則應當依法對議事方式、表決程序、確定業主投票權的方法、業主委員會的組成和委員的任期等作出約定。其中，業主投票權應當根據業主擁有的物業建築面積、住宅單元數等因素確定，並按照省、自治區、直轄市制定的辦法確定。業主公約應當約定物業的使用、維護和管理，業主的利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任。
業主大會的主要職責
1.選舉和更換業主委員會成員；
2.制定和修改業主公約和業主大會議事規則；
3.選聘和解聘物業管理公司，審批物業管理服務合同；
4.監督業主委員會和物業管理企業的工作；
5.決定分攤物業管理區域內維修、更新、加建的部分費用；
6.決定專項維修資金的使用和更新方案，並監督實施；
7.決定物業管理的其他重大事項。
業主大會難以成立的原因分析(壹)《物業管理條例》規定的法律障礙1
同壹物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，選舉產生業主委員會。
《業主大會章程》中增加了街道辦事處參與指導工作。其中規定:業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業主大會的籌備工作。在這些條例中，規定了業主應該做什麽，但在實際操作中，有時業主很難得到相應的指導，壹些小區業主自發成立業主大會，持續了幾年。
2、成立業主大會的費用。
之前的物業管理條例中沒有規定成立業主大會的費用。整個大會籌備階段的工作非常多，需要大量的人力物力，印制選票，召開會議。這些費用目前還沒有怎麽解決的依據。業主在物業管理費之外再提高這個費用是不現實的。
3.業主委員會的法律地位不明確。
《物業管理條例》第八條規定:“物業管理區域內的全體業主組成業主大會。"第十五條規定:"業主委員會是業主大會的執行機構。“這壹規定看似在立法上明確了業主委員會的法律地位，但實際操作中困難重重，學術界和法律界對其法律地位存在爭議。有人認為業主委員會屬於民事訴訟法規定的“其他組織”，也有人認為業主委員會既不是法人，也不是其他任何組織，根本沒有訴訟主體資格。
(二)矛盾激化前，業主不積極
隨著房地產市場的發展和“業主”壹詞的出現，建築物內乃至規劃用地範圍內的公共事務，不再是國家的事務，而是全體業主都要付出和承擔責任的事務。此後，業主團體“自治”的動力出現了，壹些地方和社區甚至出現了更多的火山爆發。而《物業管理條例》恰恰是規範和引導這壹群體力量的重要法規。
雖然壹個物業管理區域的業主如何處置所有擁有物權的業主是有法律依據的，但是在具體的執行過程中，少數人替多數人做決定的傳統習慣被嚴重地帶進了物權的處置過程中，尤其是與自己無關的事情，我們大多數業主都無動於衷。當業主與物業管理公司發生較大矛盾直至矛盾激化時，我們有的業主表現出不同尋常的熱情，直接目的就是炒掉現有的物業管理公司。由此，業主與物業管理企業之間的矛盾進壹步激化，甚至發生惡性事件。對於這些問題，需要普及法律知識，提高業主的監管意識來解決。
(3)相關主管部門的指導不利。
對於小區業主來說，很多都是非專業人士，大多不了解物業管理法律法規和政府相關規定。不知道怎麽組建自己的業主大會。他們渴望我們的主管部門和相關政府機構為他們提供更多的指導和幫助。但事實並不盡如人意。
(四)個別物業公司阻撓業主大會成立。
有關物業公司阻撓其管理的住宅小區業主成立業主大會的案例和報道在媒體上屢見不鮮。2002年5月14日，北京市朝陽區九龍花園臨時業主委員會主任李建國被幾個神秘人打成重傷，頭部兩個大洞，右眼永久失明，左臂粉碎性骨折。2005年6月11日，北京市昌平區太平家園業主委員會秘書長李有成在小區門口被兩名不明身份男子砍傷。此時，正是小區業主大會召開前夕；2006年2月15日晚7點左右，廣州華南新城小區業主李剛(華南新城業主委員會籌委會委員)在家中被多名歹徒襲擊。李剛隨後被送往中山三院，在那裏他的脾臟被切除，輸血量達到3000CC。在網上搜索，會彈出更多的頁面。他們都有壹個共同的特點，就是被打的人大多是業主大會籌備組的積極分子。如《新青年？《稱重》刊登的《北京房產暴力真相調查》列舉了大量事例，這樣的報道數不勝數。都說明了壹個問題，就是我們小區的管理者不希望小區成立業主大會，因為這些管理者希望自己能夠永遠“管理”小區和小區的業主，而不是為業主服務。他們害怕壹旦業主大會成立，就會被開除——有罪。因此，我們不得不盡壹切可能阻撓它，甚至不惜使用暴力。當然，暴力是個別現象，但影響極其惡劣。