壹、案情簡介
斯凱房地產公司欠東方花園公司股權轉讓款，雙方約定斯凱房地產公司用該房屋清償所欠債務。
2012年4月6日，東方園林公司委托楊與房地產公司簽訂房屋買賣合同及補充協議，約定房地產公司將卡斯摩廣場14號樓房屋出售給楊。合同簽訂當日，房地產公司向楊出具了兩張現金收據。2017年4月12日，楊繳納房屋專項維修資金、契稅、印花稅、轉移登記費。2012年6月30日，斯凱房地產公司將該房屋交付給楊某，後楊某對該房屋進行整體裝修、訂購家具、占有使用。
2015 10 12、萊茵威爾公司向恒豐銀行借款，斯凱房地產公司對包括爭議房屋在內的房屋進行抵押並辦理抵押登記。後恒豐銀行以萊茵威爾公司違約為由訴至人民法院。案件進入執行程序後，人民法院擬對爭議房屋進行評估拍賣。
此時，楊以其已購買爭議房屋為由提出執行異議。人民法院經審查，裁定中止對爭議房屋的執行。恒豐銀行不服該裁定，提起執行異議之訴，請求準許執行。
二、人民法院判決的要旨
壹審法院經審理認為，楊在恒豐銀行申請財產保全及抵押登記前，於2012年4月6日與房地產公司簽訂房屋買賣合同，並付清房款，後繳納房屋專項維修基金、契稅、印花稅及轉移登記費，並對房屋進行了接管及整體裝修。以上事實表明，楊對涉案房屋有占有和使用的行為。涉案房屋未能過戶是因為涉案房屋的行政區域由雙流縣變更為高新區，兩個行政區域的規劃指標標準不同。根據《執行異議復議規定》第二十八條，楊在爭議房屋中的民事權益足以排除執行，故駁回恒豐銀行的訴訟請求。
二審法院認為，恒豐銀行對爭議房屋享有抵押權，本案應適用《執行異議復議規定》第二十七條的規定。《執行異議復議規定》第二十八條規定，壹般房屋購買人享有物權期待權，不能優先抵押權等擔保物權。《規定》第二十七條的但書不包括這種情況。也就是說，壹般不動產買受人即使符合《關於執行異議復議的規定》第二十八條的規定，也不能對抗抵押權人，只能對抗壹般債權人。因此，作為案外人的楊必須符合《異議復議執行規定》第二十九條的要求。認定楊要求排除爭議房屋執行的請求不符合《執行異議復議規定》第二十九條規定的條件。
同時，二審法院還論證了《關於執行異議復議的規定》第二十八條、第二十九條的本意是保護真實的房屋(房產)買受人和房屋(房產)交易法律關系。楊與房地產公司之間不存在以購買房屋為目的的真實買賣關系。雙方在以房抵債過程中簽訂的商品房買賣合同，並不能從本質上改變楊作為普通金錢債權人的地位，其權益不應優於其他普通金錢債權人，更不應優於抵押權人。這種權利不足以排除本案的執行。因此，二審法院判決撤銷壹審判決，允許執行涉案房屋。
再審法院認為，本案中，楊某是基於償還債務而將涉案房屋過戶的，楊某的行為不能改變其作為本案普通債權人的地位。因此，二審判決依據的是《關於執行異議和復議的規定》第二十七條，該條規定“申請執行人侵害案外人的擔保權益，依法享有優先受償權，案外人提出的排除異議，人民法院不予支持，法律、司法解釋另有規定的除外”。認定楊的權益，不排除執行的基本事實不缺乏證據，適用法律不不當，程序不違法。判決駁回楊的再審申請。
三、案例研究與分析
(A)實際糾紛
目前，在司法實踐中，關於《執行異議復議規定》第28條、第29條的適用能否適用於以房抵債，爭議較大。
贊成，只要以物抵債的約定是當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。當事人之間的債權債務關系已被以房抵債協議中的權利義務關系所取代，故應適用《執行異議復議規定》第二十八條的規定。案外人滿足其他三個條件時，可以排除強制執行【相關案例:(2019)最高人民申請第444號，(2018)最高人民法院第365438號同時，部分高級人民法院出臺了關於執行異議審理的指導意見，也持贊成觀點。例如，江蘇省高級人民法院在《江蘇省高級人民法院審理執行異議及針對執行異議的訴訟指南(二)》中，認定可以以房屋抵債的債權人享有物權期待權，只要符合相關情形，可以排除執行。
反對的觀點認為，以物抵債協議的目的是消滅金錢債權債務，其權利基礎仍然是債權，與基於買賣的物權期待權有本質區別。基於債的平等性，在不動產法定登記完成之前，以物抵債的約定不足以形成優先於壹般債權的權益，因此被執行人的債權並不比涉案債權更有價值，不能對抗執行【相關案例:(2019)最高人民申請第5464號和(2019)最高人民終392號。更何況，最高人民法院在《全國法院民商事審判工作會議紀要》的理解和適用中明確指出，以實物抵債的權利人本質上是金錢債權人，不享有期待物權。不適用《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條【參見《全國法院民商事審判工作會議紀要的理解與適用》，最高人民法院民事審判第二庭主編，人民法院出版社2009年第2065438+65438頁】。]。
提交人的觀點和理由
基於目前的司法實踐，已經明確當涉案房屋為非商品房時，壹般房屋買受人的物權期待權不優於抵押權。此時，無論是購房者實際買房，還是用房子還債，他的權利都不如房貸。
那麽，當涉案房屋為商品房時，是否可以適用《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條以物抵債，筆者認為應根據當事人的意思表示區別對待。當事人約定是債的變更(即原債消滅，新債成立)的，可以適用；如果當事人的約定是清償新債(即設立新債，與舊債並存)，則不能適用。理由是:根據債務清償期屆滿後全國法院民商事審判工作會議紀要，債務清償期屆滿前達成的以物抵債協議屬於買賣擔保，不屬於本條範圍。]達成的以物抵債協議的性質可能構成債務的變更或新債務的清償。基於保護債權的理念，債的變更壹般需要當事人約定明確消滅舊債，否則屬於新債的清償。也就是說，債務清償期屆滿後，債權人與債務人簽訂的以房屋清償債務的協議中未約定消滅原有的金錢給付債務的，應當認為雙方應當增設另壹種清償債務的方式，而不是消滅原有的金錢給付債務。
在債務變更的情況下，原貨幣債權已確定轉化為交付房屋和房地產權屬證書的請求權。當事人的意思表示已經明確，本次交易與壹般的不動產買賣沒有區別。自然可以認為雙方簽訂了合法有效的買賣合同。
在清償新債的情況下，新債未實現時，債權人仍可要求債務人履行原債，債務人有履行新債或原債的選擇權。在這種情況下，新的債務清償不同於壹般的不動產，債務人可以選擇履行原債務，債權人能否取得房屋所有權也是不確定的。如前所述，《關於執行異議復議的規定》第二十八條、第二十九條的本意是保護房屋(房產)的真正買受人和房屋(房產)交易的法律關系，故該場合不符合雙方簽訂的買賣合同合法有效的要求。
(C)解決新債務的實際標準
在最高人民法院(2016)第484號案中，最高人民法院認為，債務償還期屆滿後，當事人達成的以物抵債的協議，未明確約定是否消滅原債務，壹般被認為是有利於債權人的解釋，原則上推定為新的債務償還。但在執行異議訴訟的情況下，這種推定是對債權人不利的推定，可能無法適用《執行異議復議規定》第二十八條和第二十九條。因此，在以物抵債協議本身沒有明確約定的情況下，不能簡單認定是新的債務清償，而應該從多方面合理推斷當事人的真實意思表示。如果原債權的數額低於抵押房屋的價格，且債權人已另行補足差額，則明顯不同於債權人在新的債務清償情況下僅意圖實現金錢的債務，具有真實的購房意思，雙方之間的金錢債務已確定轉化為房屋買賣關系。如果在以物抵債協議簽訂後，雙方還簽訂了回購合同，約定債務人需要在壹定期限內支付回購款，或者債權人起訴要求法院履行原債務，可以認為債權人仍處於金錢和房屋可以接受的狀態，以物抵債協議構成新的債務清償。
四。結論
目前，實踐中對抵押權人能否被排除在商品房執行之外存在較大爭議。從還原當事人真實意思、調和權利沖突的角度出發，筆者認為《關於執行異議復議的規定》第28條、第29條對債的變更情況下的以房抵債有適用的空間，但對新的抵債情況下的以房抵債沒有適用的空間。