本文由北京房地產律師金雙全原創。請註明出處。
案例介紹:
2065438年5月11日，出賣人秦望(甲方)、買受人郭霄珍(乙方)、居間人鏈家公司(丙方)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議。三方在合同中約定，爭議房屋位於北京市石景山區，總房價為65438。首付款465，438+00，000元，在房屋所有權轉移登記前兩個工作日辦理，其中30萬元為資金監管形式，65，438+065，438+00，000元為非資金監管形式；貸款654.38+0.2萬元。房屋評估報告出具後三個工作日內，甲乙雙方應共同前往貸款機構；房帶發放後三個工作日內，辦理房屋所有權轉移登記手續；出賣人應在收到全部購房款後三個工作日內將房屋交付給買受人；乙方保留購房款人民幣20，000.00元作為交房保證金，並於交房當日支付給甲方；甲方應在2065438+2005年6月6日前取得中央單位在京購買公房變更通知書。未能做到的，應當承擔相應的責任。
有下列情形之壹的，甲方構成根本違約，乙方有權書面通知解除房屋買賣合同:1、甲方提供的房屋所有權證、原購房合同及其他相關產權證明手續不真實、不完整、無效，致使乙方無法取得房屋所有權；2.因該房屋被查封或限制轉讓，乙方無法取得該房屋的所有權；3.未能履行本補充協議第二條約定的義務超過十五天的；4.拒絕向乙方出售房屋或擅自提高房屋交易價格；5.把房子賣給第三方。甲方有上述任何壹項根本違約的，甲方應在違約之日起15日內向乙方支付相當於總房價款20%的違約金，丙方已收取的費用不予退還，甲方直接支付給乙方..
同日，上述三方與擔保公司簽訂了《中介服務合同》和《房屋交易擔保服務合同》，約定中介公司支付3.7萬元作為中介代理費，擔保公司支付8400元作為擔保服務費。合同簽訂後，郭霄珍向中介公司支付了首付款5萬元及中介代理費。
上述合同簽訂後，秦望前往中央在京單位和國家機關房屋交易辦公室辦理《中央單位在京購房產權變更登記通知書》掛牌手續。然而，從2065438年4月20日到2065438年6月20日，秦望未能完成這些程序。直到2013年7月15日才拿到通知。
2065438+2005年7月9日，郭霄珍將秦望訴至法院，要求解除雙方合同，雙倍返還定金及其他相應款項。
審判過程:
庭審中，郭霄珍表示從2065年8月65，438+0日至2065年7月36日，他向物業管理公司支付了65，438+0099元的物業管理費。
庭審中，法院到了鏈家公司，鏈家公司業務員高陳述:已經繳納了多交部分，但產房辦公室在全市範圍內停止了相關業務。三方知道後，開始協商。產房辦公室口頭通知我司停止辦理，但沒有明確恢復辦理時間。
試驗結果:
在審理此案後，法院裁定:
1.解除郭霄珍與秦望的房屋買賣合同關系；
2.秦望於本判決生效後七日內將定金5萬元返還給郭霄珍；
3.本判決生效後七日內，秦望支付郭霄珍物業費1099元；
四。本判決生效後七日內，秦望應向郭霄珍支付居間服務費及擔保服務費* * *共計22387元。
北京房地產訴訟律師金雙全案分析:
京房訴訟律師金雙全認為，本案中郭霄珍、秦望與中介公司簽訂的買賣合同及補充協議是各方的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應當是合法有效的合同。本案中，秦望未能在2065438+2005年6月6日之前獲得通知是因為中央產房辦公室的內部政策。在沒有明確辦理相關手續期限的情況下，郭霄珍作為買方，為避免損失擴大，有權請求解除合同，故法院應支持其訴訟請求。同時，秦望於7月15日取得申請書，郭霄珍於2065年7月9日起訴。郭霄珍有理由相信房子不能正常交易。
此外，秦望未能在約定期限內取得變更單是政策調整導致的，中央產房辦公室暫停營業的政策超出了秦望作為普通賣方所能預期的範圍。因此，合同的終止不能歸咎於秦望，其在恢復辦理後及時辦理了申請表，不存在違約行為。因此，郭霄珍雙倍返還定金的請求，法院不應支持。同時，秦望並未違反《補充協議》第四條第二款約定的合同，故原告主張的違約金不予支持。在解除合同的情況下，秦望應向郭霄珍返還其收取的5萬元定金，因其未能如期購買爭議房屋，郭霄珍為秦望支付的物業費也應返還。
同時，根據《合同法》第九十四條第三款、第四款的規定，只有壹方遲延履行主債務，經催告後在合理期限內仍不履行，或者壹方遲延履行債務只是為了達不到目的，才構成根本違約。目前秦望未能在2015年6月6日之前實現百年下跌，郭霄珍應該做個提醒。如秦望未能在合理期限內履行，秦望將構成根本違約，或秦望未能在2015年6月6日前取得變更令，導致該房屋從此無法交易，將構成根本違約，不能實現合同目的，補充協議中載明的“應承擔相關責任”。故法院不應僅依據補充協議中“甲方應在2065438+2005年6月6日前取得通知”的約定，支持範春香主張秦望承擔根本違約責任。
綜上所述，法院的判決是正確的。