鄭州市房地產抵押管理辦法
第壹章總則
第壹條為了加強房地產抵押管理，適應經濟發展的需要，保護房地產抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《鄭州市城市房地產市場管理條例》等法律法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條凡在本市行政區域內從事房地產抵押活動的單位和個人，均應遵守本辦法。
無地上定著物的土地使用權抵押管理辦法，由市人民政府另行制定。
第三條房地產抵押應當辦理登記。
依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用範圍內的土地使用權相應抵押。
第四條市房地產行政管理部門是本市房地產抵押管理的主管部門。其所屬的房地產抵押管理機構具體負責房地產抵押管理工作。
縣(市)、尚潔區房地產行政主管部門主管本行政區域內的房地產抵押管理工作，業務上接受市房地產行政主管部門的指導。
第二章抵押權的設立
第五條下列房地產可以抵押:
(壹)房屋權屬證書；
(二)依法取得所有權的房屋；
(三)符合房地產轉讓條件的在建工程。
第六條有下列情形之壹的房地產抵押，應當遵守下列規定:
(1)抵押人為* * *所有的房地產，應取得其他* * *所有人的書面同意；
(2)對於租賃的房地產，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，並將抵押情況告知承租人；
(三)國家授權的國有企業、事業單位法人經營的房地產，應當經主管部門或者國家授權的投資機構批準；
(四)集體所有制企業的房地產，須經企業職工(代表)大會批準；
(五)股份制企業的房地產，應根據企業章程，經董事會或股東大會批準；
(六)同壹房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定的抵押權告知抵押權人；
(七)破產、被兼並企業的房地產用於安置本企業職工，企業接受該房地產抵押的，應當經企業職工代表大會同意，並報市、縣(市)、區人民政府批準。
第七條下列房地產不得抵押:
(壹)權屬有爭議的房地產；
(二)教育、醫療衛生和其他社會福利設施的房地產；
(三)列為文物保護的建築和具有重要紀念意義的建築；
(四)依法查封或者以其他形式限制的房地產；
(五)已預售的房屋；
(六)依法公告被拆遷房地產；
(七)已出租的公有住宅房屋；
(八)國有土地使用權抵押後的在建工程和已建成的建築物；
(九)法律、法規規定不得抵押的其他房地產。
第八條房地產抵押人所擔保的債權不得超過該房地產的價值。
房地產抵押後，其價值大於所擔保的債權余額的，可以再次抵押，但不得超過該余額。
第九條抵押人和抵押權人可以在最高債權額範圍內，以房地產作為壹定期間內連續發生的債權的擔保。
第十條房地產抵押，其價格必須由具有相應法定評估資格的評估機構進行評估。所購預售房屋以預售合同約定的價格為準。
第十壹條房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同，並使用統壹文本。
第十二條房地產抵押合同除應具備經濟合同所要求的主要條款外，還應具備下列內容:
(壹)主債權的種類。金額；
(二)抵押房地產的位置、層數、結構、建築面積、土地面積、權證號；
(三)抵押房地產的價格；
(四)抵押房地產擔保的範圍；
(五)債務人履行債務的期限；
(6)占用管理人、占用管理方式、抵押房地產意外毀損或滅失的責任和義務；
(七)抵押權消滅的條件。
抵押權人和抵押人不得在合同中約定債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押房屋的所有權轉移給債權人。
第十三條抵押房地產擔保的範圍包括擔保人的債權金額、利息、違約金、罰息、損害賠償金、拍賣費、訴訟費及實現抵押權的其他相關費用。除當事人另有約定外，從其約定。
第三章抵押登記
第十四條房地產抵押當事人應當自房地產抵押合同簽訂之日起十五日內，向市、縣(市)、尚潔區房地產抵押管理機構申請抵押登記，辦理房屋所有權證。
房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
第十五條申請房地產抵押登記，應當向房地產抵押管理機構提交下列文件:
(壹)抵押申請書；
(2)主合同和抵押合同；
(三)抵押房地產評估報告；
(四)抵押雙方的身份證件或法人資格證明；
(五)本辦法規定的以及房地產抵押管理機構認為必要的其他文件。
第十六條以有房屋所有權證書的房屋抵押的，抵押人應當向房地產抵押管理機構提交房屋所有權證書、土地使用權證或者土地使用證。
購房期間擁有所有權的商品房抵押的，還應當向房地產抵押管理機構提交購房合同、預售許可證和付款憑證。
以購房期間取得所有權的房屋抵押的，還應當向房地產抵押管理機構提交建設工程規劃許可證或者房屋所有權證、建設單位的土地使用權證、購房合同和付款憑證。
以在建工程設定抵押的，還應當向房地產抵押管理機構提交土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、建設工程概算、投資額和已完成工程量的證明。
抵押人提交的土地使用權證書或土地使用證應經土地管理部門驗證；房地產抵押登記完成後，應向土地管理部門備案。
第十七條抵押房地產有本辦法第六條規定情形之壹的，抵押當事人應當向房地產抵押管理機構提交相應的文件、批準文件或者書面證明。
第十八條市、縣(市)、尚潔區房地產抵押管理機構應當自收到抵押登記申請之日起十五日內，經審查符合本辦法規定的，予以登記，並頒發《房屋所有權證》；不符合本辦法規定的，不予註冊，並書面答復申請人。
第十九條房地產抵押登記時，房地產抵押管理機構應當在抵押房屋的權屬證書上載明抵押事項。抵押期間房屋竣工的，應當重新辦理抵押登記。
抵押期間，所有權證由抵押人保管；房產證由抵押權人保管。
第二十條抵押合同變更，抵押人和抵押權人應當自抵押合同變更之日起十五日內，到原房地產抵押管理機構辦理抵押變更登記。
抵押合同解除或者終止的，抵押當事人應當自抵押合同解除或者終止之日起壹個月內，持有關證件向原房地產抵押管理機構辦理抵押註銷登記。
第二十壹條市、縣(市)、尚潔區房地產抵押管理機構應當建立健全房地產抵押檔案。
公民、法人和其他組織查詢房地產抵押信息，房地產抵押管理機構應當提供免費查詢服務。
第四章抵押房地產的占有和處分
第二十二條抵押房地產由抵押人占有和管理。
房地產抵押期間，抵押人應當維護抵押房地產的安全和完整。
第二十三條抵押人轉讓抵押房地產時，應當通知抵押權人，並告知抵押房地產的受讓人。抵押人未通知抵押權人或受讓人的，轉讓無效。
房地產轉讓價格明顯低於其價值的，抵押人應向抵押權人提供相應的擔保；抵押人不提供的，抵押房地產不得轉讓。抵押人應將所擔保的債權向抵押權人提前清償或向與抵押權人約定的第三人提存。
第二十四條因國家建設需要，將抵押房地產納入拆遷範圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。
第二十五條有下列情形之壹的，抵押權人有權要求處分抵押房地產:
(壹)債務履行期屆滿，抵押權人未受清償，債務人未能與抵押權人達成延期履行協議的；
(二)抵押人死亡、被依法宣告失蹤或者死亡，無人代為履行到期債務，或者抵押人的法定繼承人或者受遺贈人拒絕履行到期債務的；
(3)抵押人被依法宣告解散或破產；
(四)抵押人違反本辦法有關規定，擅自處分抵押房地產的；
(五)抵押合同約定的處分房地產的其他情形。
第二十六條抵押權人可以與抵押人協議折價或者拍賣、變賣抵押房地產。協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
第二十七條房地產抵押的土地使用權以劃撥方式取得。依法拍賣房地產後，抵押權人應當從拍賣價款中支付相當於應繳納的土地使用權出讓金的金額，然後抵押權人可以獲得優先受償。
第二十八條抵押人被依法宣告破產的，抵押權人對其破產前抵押的房地產有優先受償權。處分抵押房地產所得價款超過其所擔保的債務數額的，超過部分屬於破產財產。
第二十九條處分抵押房地產所得價款，按照下列順序分配:
(壹)支付處分房地產的費用；
(二)繳納與抵押房地產有關的法定稅費；
(三)按照抵押順序依次償還抵押人所欠債務的本息和違約金；
(四)余額應返還抵押人或抵押房地產的繼承人或受遺贈人。
法律法規另有規定的，從其規定。
第五章處罰
第三十條違反本辦法規定未辦理房地產抵押登記或者變更登記、註銷登記的，責令改正，處以500元以上1000元以下罰款；逾期不登記的，處以3000元以上1000元以下罰款。
第三十壹條房地產抵押當事人以欺騙手段取得房屋抵押登記證明，或者偽造、變造房屋抵押登記證明的，由市、縣(市)和尚潔區房地產行政主管部門吊銷其房屋抵押登記證明，並處以1000元的罰款。
第三十二條房地產抵押管理人員違反本辦法規定辦理抵押登記或者利用職務之便索取或者收受他人財物的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第三十三條本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給自己或者第三人履行債務擔保的公民、法人和其他組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人債務擔保的公民、法人和其他組織。
本辦法所稱未來擁有所有權的房屋，是指買賣合同約定的未來某壹時間擁有所有權的房屋。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建設的資金，以合法方式取得土地使用權，連同在建工程投入資產，在不轉移占有的情況下，抵押給債權人作為清償債務擔保的行為。
第三十四條本辦法由市房地產行政主管部門負責解釋。
第三十五條本辦法自1999年1月1日起施行。
房地產抵押
所謂房地產抵押，是指在債務人或者第三人不轉移對作為債權擔保的房地產的占有的情況下，債權人依法拍賣該房地產並獲得優先受償的權利。房地產抵押是隨著我國土地使用權制度改革和房地產業的發展而出現的壹種房地產利用方式和融資風險防範措施。不動產價值巨大，將其作為債權擔保的標的物，對債權的實現非常有利。
金融機構金融機構隨著我國各項經濟建設特別是房地產業的發展，房地產抵押作為壹種債權擔保形式，被越來越多的債權人(主要是銀行等金融機構)所采用。基於房地產抵押的債權稱為房地產抵押。房地產抵押有兩個基本屬性:財產權和價值權。
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