第壹章壹般原則
第壹條為了加強商品房銷售管理，保護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。
商品房預售是指房地產開發企業將在建的商品房預先銷售給購房人，由購房人支付定金或房價款的行為。
現售商品房是指房地產開發企業將已通過竣工驗收的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。
第三條本市行政區域內的商品房銷售和商品房銷售管理應當遵守本辦法。
第四條房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。
第五條商品房銷售應當遵循公平、誠實信用的原則。
第六條市房地產管理部門是本市商品房銷售管理的行政主管部門，其下屬的房地產市場管理機構具體負責本市商品房銷售管理工作。
縣(市)、尚潔區房地產管理部門主管本行政區域內的商品房銷售管理工作。
第二章預售管理
第七條商品房預售實行預售許可證制度。
房地產開發企業應當向市、縣(市)和尚潔區房地產管理部門申請登記，取得《商品房預售許可證》後，方可預售。
禁止偽造、塗改、買賣、出借商品房預售許可證。
第八條房地產開發企業應當提前制定商品房預售方案。預售方案應當載明項目名稱、位置、樓號、裝修標準、交付日期、預售總面積、套數、層數、戶型、套數、預售價格、交付後物業管理等內容，並附商品房預售總平面圖、底層平面圖、標準層平面圖。
第九條商品房預售應當符合下列條件:
(壹)建設用地已辦理國有土地出讓手續，取得國有土地使用權；
(二)已經取得建設工程規劃許可證；
(三)取得建設工程施工許可證，簽訂建設工程施工合同，確定施工進度和竣工交付日期；
(4)六層以下(含六層)商品住宅項目，應完成基礎和施工至兩層以上(含地下室)結構封頂工程，七至十二層小高層建築三層以上(含地下室)結構封頂工程，十三層以上高層建築五層以上(含地下室)結構封頂工程；
(五)已簽訂商品房預售款監管協議；
(六)法律法規規定的其他條件。
第十條申請《商品房預售許可證》，應當提交下列文件和資料:
(壹)預售申請書；
(2)營業執照和資質等級證書；
(三)國有土地使用權證書；
(四)建設工程規劃許可證和紅線圖；
(五)建設工程的施工許可證和施工合同；
(六)商品房預付款監管協議及預付款監管專用銀行賬戶證明等相關材料；
(七)商品房預售方案；
(八)法律、法規和規章規定的其他證明材料。
第十壹條市、縣(市)、尚潔區房地產管理部門受理房地產開發企業的預售申請及相關文件和資料後，應當進行現場查驗。對符合本辦法第九條規定條件的，在受理申請後10個工作日內核發《商品房預售許可證》；不符合條件的，應當書面通知申請人，並告知不予頒發的理由。
第十二條房地產開發企業將已經批準預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業進行開發建設的，當事人應當持下列文件到原發證機關變更《商品房預售許可證》:
(壹)商品房項目轉讓合同；
(二)《商品房預售許可證》原件；
(三)城市規劃和土地管理部門同意的相關手續；
(四)受讓方的房地產開發資質證書和營業執照；
(五)法律、法規和規章規定的其他材料。
轉讓的商品房項目符合轉讓條件的，市、縣(市)、尚潔區房地產管理部門應當自受理申請之日起10個工作日內變更商品房預售許可證。
第十三條房地產開發企業變更已批準預售的商品房項目名稱、建築面積、樓號等事項的，應當持有關部門的批準文件到原發證機關變更《商品房預售許可證》。
第十四條商品房預售時，房地產開發企業應當向買受人出示《商品房預售許可證》或者其復印件，並以書面形式向買受人明示下列事項:
(壹)房地產開發企業的名稱、註冊地址和法定代表人；
(二)項目開發進度和竣工交付時間；
(三)商品房項目及其配套設施的平面圖；
(四)商品房的結構類型、戶型、裝修標準和公共建築面積分攤辦法；
(五)商品房預售的價格和付款方式；
(六)物業管理事項；
(七)其他應當明確說明的事項。
第十五條房地產開發企業將經批準預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業進行開發建設，受讓方必須是依法設立並符合資質等級要求的房地產開發企業。
轉讓預售商品房項目時，受讓人享有原房地產開發企業對預購人享有的權利，承擔原房地產開發企業對預購人承擔的義務。
商品房項目預售批準後，出讓人應當自合同簽訂之日起停止商品房預售；未變更商品房預售許可證的，受讓人不得預售轉讓的商品房。
第十六條預售商品房的價格和稅費的收取由房地產開發企業與預購人約定，並在商品房買賣合同中約定。商品房買賣合同簽訂後，除國家和省規定新征收的稅費外，房地產開發企業不得向買受人收取其他費用。
第十七條房地產開發企業應當在申請商品房預售許可證前，在項目所在地銀行開立商品房預售款專用賬戶。開戶時，房地產市場管理機構應當簽署意見。開戶後，房地產市場管理機構應當與銀行和房地產開發企業簽訂監管協議。
房地產開發企業有多個商品房項目的，應當開立商品房預付款專用賬戶。
買受人交付商品房預付款時，應當直接存入商品房預付款專用賬戶，並憑銀行出具的存款證明向房地產開發企業兌領付款收據。
第十八條在項目竣工前，房地產開發企業收取的商品房預付款只能用於購買項目建設所必需的建築材料和設備，支付項目建設的施工進度款和法定稅費，不得挪作他用或者償還與項目無關的債務。
第十九條房地產開發企業使用商品房預售的，應當編制資金使用計劃，項目監理機構對房地產開發企業資金使用計劃的真實性進行證明後，報房地產市場管理機構進行審查。
房地產市場管理機構應當自收到申請之日起5個工作日內作出答復，符合前條規定用途的，應當同意其使用，並書面通知銀行；不予批準的，應當書面說明理由。
開戶銀行應當按照房地產市場管理機構批準的金額撥付資金，並監督資金的使用。
工程竣工驗收後壹個月內，房地產市場管理機構應當及時解除對商品房預付款的監管，並書面通知房地產開發企業和銀行。房地產開發企業和開戶銀行接到通知後，應按規定銷戶。
第三章現銷管理
第二十條商品房銷售應符合下列條件:
(壹)現售商品房的房地產開發企業應當具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》；
(二)取得國有土地使用權；
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(四)已通過竣工驗收；
(五)拆遷安置已經落實；
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付條件或者建設進度和交付日期已經確定。
第二十壹條
房地產開發企業應持下列有關材料和證明到市、縣(市)、尚潔區房地產管理部門辦理產權登記:
(壹)現有商品房銷售計劃；
(二)企業法人營業執照和資質證書；
(三)國有土地使用權證書；
(四)建設工程規劃許可證和施工許可證；
(五)工程竣工驗收證明；
(六)法律、法規和規章規定的其他證明材料。
第二十二條市、縣(市)、尚潔區房地產管理部門發現商品房銷售不符合銷售條件的，應當責令房地產開發企業限期改正或者停止銷售。
第二十三條房地產開發企業不得采取下列方式銷售商品房:
(壹)返還銷售成本或者變相返還銷售成本；
(二)以售後包租或變相售後包租方式銷售未竣工商品房的；
(三)按套出售的商品房銷售。
第四章廣告和合同
第二十四條房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房預售廣告，應當向廣告經營單位出示《商品房預售許可證》，並在廣告內容中載明《商品房預售許可證》的編號。
房地產開發企業、房地產中介機構發布商品房銷售廣告，不得含有誤導或者欺騙公眾以及與商品房預售許可證核準的事項和產權登記備案的事項不壹致的內容。
房地產開發企業和房地產中介服務機構應當將擬發布廣告的樣式和內容報房地產市場管理機構審批。
第二十五條商品房銷售時，房地產開發企業和購房者應當簽訂商品房買賣合同。銷售合同應當使用統壹的合同文本。
第二十六條房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和刊登的宣傳資料中明確載明，買受人有權要求證明商品房買賣合同。
第二十七條商品房買賣合同應當附有預購商品房項目和樓層的平面圖，平面圖上應當註明買受人所購房屋的樓層、層數、房間號。
第二十八條房地產開發企業與購房人依法簽訂商品房預售合同後，房地產開發企業應當在30日內，報市、縣(市)、尚潔區房地產管理部門登記備案。
第二十九條商品房銷售可以按套房(單元)計價，也可以按套內建築面積或建築面積計價。
該商品房建築面積由套內建築面積和分攤建築面積組成，套內建築面積為獨立產權，分攤建築面積為產權，買受人根據法律法規的規定享有權利，承擔義務。
按照套(單元)或者套內建築面積計算價格的，商品房買賣合同應當註明建築面積和分攤* * *現有建築面積。
第三十條按套(單元)計價的待售房屋，當事人可以在實地勘察待售房屋後，在合同中直接約定總價款。
按單元定價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。該計劃應標明詳細尺寸，並規定誤差範圍。交房時戶型與設計圖紙壹致，相關尺寸也在約定誤差範圍內，以維持總價不變；戶型與設計圖紙不符或者相關尺寸超出約定誤差範圍，且合同未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
第三十壹條按照套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中明確合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同沒有約定的，按以下原則處理:
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；
(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將已付房價款退還給買受人，並同時支付已付房價款利息。買受人拒絕退房的，產權登記面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人補足；超過3%的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還給買受人；房價款絕對值超出3%的部分由房地產開發企業分兩次返還給買受人。
第三十二條以建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的套內建築面積，並約定套內建築面積不變、套內建築面積與套內建築面積有誤差時的處理方法。
第三十三條不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，並不得向買受人收取任何預付款性質的費用。
符合商品房買賣條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同前向買受人收取預付款性質的費用的，所收取的費用應當作為訂立商品房買賣合同時的房價款；當事人未訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當將收取的費用返還買受人；除當事人另有約定外，從其約定。
第三十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房預售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃設計。
經規劃部門批準的規劃變更和設計單位同意的設計變更導致商品房的結構類型、戶型、空間尺寸、朝向發生變化，以及合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的情形發生的，房地產開發企業應當自變更成立之日起65，438+00日內書面通知買受人。
買受人有權在通知送達後15日內就是否退房給予書面答復。買受人未在通知到達後15日內給予書面答復的，視為接受規劃設計變更及由此引起的房價款變化。房地產開發企業逾期未通知買受人的，買受人有權退房。買受人不解除合同的，應當簽訂補充協議。買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
第五章銷售代理
第三十五條房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受委托機構應當是依法取得相應資質並取得工商營業執照的房地產中介服務機構。
房地產開發企業應當與受委托的房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當明確委托期限、委托權限以及委托人和委托人的權利和義務。
第三十六條委托房地產中介服務機構銷售商品房的，應當向買受人出示商品房的相關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十七條受委托的房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人如實介紹代理銷售商品房的有關情況。
受委托的房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第三十八條委托房地產中介服務機構代理銷售商品房，不得收取傭金以外的任何費用。
第三十九條商品房銷售人員應當接受專業培訓後方可從事商品房銷售業務。
第六章支付
第四十條房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付條件的商品房按期交付給購房人。未按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者合同當事人約定的其他原因需要延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
第四十壹條房地產開發企業銷售商品房時設立樣板房，應當說明實際交付的商品房的質量、設備、裝飾是否與樣板房壹致；未說明的，實際交付的商品房應當與樣板房壹致。
第四十二條房地產開發企業交付銷售的商品房時，應當向買受人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書。
第四十三條房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中約定保修範圍、保修期限、保修責任等內容。保修期從交付之日起計算。
商品房的保修期限不得少於建設單位向施工單位出具的質量保證書規定的保修期限。但約定的商品房使用期限少於國家規定的最低保修期限的，按照國家規定的最低保修期限執行。
第四十四條房地產開發企業應當在商品房交付使用前委托具有房地產測繪資質的單位進行測繪，測繪成果應當報房地產管理部門審批後，方可用於房屋權屬登記。
房地產開發企業應當自商品房交付之日起60日內，向市、縣(市)、尚潔區房地產管理部門提交房屋權屬登記所需的資料。
房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
第四十五條商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以按照有關規定委托工程質量檢測機構復驗。經核實，主體結構質量確實不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第七章處罰規則
第四十六條房地產開發企業有下列行為之壹的，由市、縣(市)、尚潔區房地產管理部門責令其限期改正，並可處以30000元至65438元的罰款:
(壹)未按規定向房地產管理部門提交測繪成果和辦理房屋權屬登記所需資料的；
(二)商品房銷售前未向房地產管理部門登記備案的；
(三)退回原銷售或變相退回原銷售的商品房；
(四)以售後包租或變相售後包租方式銷售未竣工商品房的；
(五)按套出售的商品房分成部分出售的；
(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預付款性質的費用；
(七)委托無資質的中介機構銷售商品房。
第四十七條違反本辦法規定，有下列行為之壹的，由市、縣(市)、尚潔區房地產管理部門責令改正，並可按下列規定處罰:
(壹)無《商品房預售許可證》的，沒收違法所得，並處以預售款0+65438的罰款；
(二)違反規定使用商品房預售款的，責令退回挪用的資金，並處以挪用資金5%的罰款；
(三)偽造、塗改、買賣、出借《商品房預售許可證》的，沒收《商品房預售許可證》，並處5000元以上65438元以上0萬元以下罰款；
(四)未將商品房預售合同報房地產管理部門登記備案的，處以3000元以上1000元以下罰款；
(五)房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以2萬元以上3萬元以下罰款；
(六)商品房項目轉讓後，轉讓人在合同簽訂後預售商品房的，責令退還預付款，並處以已收預付款0%的罰款。
第四十八條違反本辦法規定，有下列行為之壹，給他人造成損害的，應當依法承擔連帶責任:
(壹)廣告經營者、廣告發布者知道或者應當知道發布的房地產廣告是虛假的，但仍設計、制作、發布的；
(二)房地產中介服務機構銷售不符合本辦法規定銷售條件的商品房。
第四十九條房地產市場管理機構及其工作人員在商品房預售資金監管中有下列行為之壹的，應當依法承擔責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任:
(壹)未在規定時間內對房地產開發企業的資金使用申請作出答復，給申請人造成損害的；
(二)房地產開發企業對資金使用申請審查不嚴，造成資金流失，給購房人造成損害的。
第八章附則
第五十條本辦法所稱回款銷售，是指房地產開發企業通過定期返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業將買受人購買的商品房在壹定期限內出租或變相出租的行為。
本辦法所稱分割銷售，是指房地產開發企業將成套商品房分割成若幹部分，分別向購房人銷售的商品房銷售行為。
本辦法所稱產權登記面積，是指經房產管理部門確認的房屋面積。
第五十壹條本辦法自2002年2月6日起施行。