1.房地產開發公司開發的住宅區,由物業服務企業A承擔前期物業服務。業主2010八月開始獨居。2012年5月,小區召開了第壹次業主大會,選舉產生了業主委員會,並根據業主大會決議選聘了第二家物業服務企業。業主委員會與物業服務企業B簽訂了物業服務合同,於12年8月0時生效。業主委員會應書面通知甲方物業服務企業在2065438年8月1日前完成物業驗收手續。某物業服務企業接到業主委員會書面通知後,安排小區管理服務人員離開,但以部分業主拖欠物業服務費為由,拒絕移交相應的物業服務資料和配合物業承接查驗。2013年8月5日,頂樓16業主在雨天發現房間漏水,聯名要求乙方物業服務企業免費維修。第二家物業服務企業稱,這是第壹家物業服務企業管理不善造成的,應該由第壹家物業服務企業維修。之後,第二家物業服務企業將不再受理業主對此問題的投訴。
請回答以下問題:
16.以上16戶提出的維修要求是否合理?第二家物業服務企業是否應該負責免費維修?
17.物業服務企業B的做法是否合適?如果妳是公司的負責人,如何處理業主的投訴?
18.本小區前期物業服務合同何時終止?
19.物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請說明理由。
20.在A物業服務企業拒絕移交物業服務資料並配合物業交接查驗的情況下,B物業服務企業應如何承擔物業查驗工作?
2.某小區入住3年,業主投訴:①小區防火門、防煙門壹直開著;②部分屋頂漏水;③小區周邊治安環境混亂。物業管理公司接到業主投訴後,及時進行了調查,並對業主的投訴提出了解決方案,使投訴得到了圓滿解決。
請回答以下問題:
11.簡述物業服務企業處理業主投訴的壹般程序。
12.簡述投訴管理系統的基本要求。
13.物業管理公司應該如何解決上述業主投訴的問題?
3.某市xx家園高層塔樓業主A先生裝修房屋,在家外約2m的公共通道安裝了防盜門,將約4m2的公共通道據為己有。物業服務企業找到後多次勸阻,但A先生認為物業服務企業只能為業主服務,無權管理業主,拒絕恢復原狀。住在A先生對面的業主B女士多次要求A先生拆除防盜門,但A先生對B女士的要求置若罔聞。B女士以物業服務企業未盡到責任,未能阻止A先生安裝防盜門為由,拒絕支付物業服務費。A先生裝修前,物業服務企業已告知其裝修中的禁止行為和註意事項,要求其不得占用公共部位、拆除和改動承重結構,並與其簽訂了裝修管理服務協議。根據約定,物業服務企業有權對違反約定的裝修行為進行勸阻、制止並要求恢復原狀。A先生安裝防盜門時,物業服務企業多次發函勸阻、制止,並及時上報業主委員會。
請回答以下問題:
17先生合法嗎?在公共通道安裝安全門?為什麽?
18.哪些主體可以起訴A先生,要求他拆除防盜門?為什麽?
19.如果妳是物業服務企業的經理,解決A先生和B女士的糾紛,哪種方式更有利於小區的長治久安?
20.B女士拒付物業服務費的理由是否成立?為什麽?
4.某物業項目位於中國沿海城市,總建築面積35萬平方米。這是壹個中高層住宅物業。該項目分兩期建設,是該地區最大的住宅建設項目。整個小區的建設被申報為國家安居示範工程小區,是市重點工程之壹,受到了當地居民和政府的重視。為了辦好項目,建設單位在項目立項階段就聘請了經驗豐富的物業服務企業,負責項目物業服務的前期介入。
請回答以下問題:
18.前期中介在物業服務企業中的作用是什麽?
19.在可行性研究階段,物業服務企業的前期介入有哪些?
20.物業服務企業提前介入的必要性是什麽?
21.在施工階段,物業服務企業前期介入的內容是什麽?
5.物業管理公司的張經理帶領新來的物業經理視察大樓。當他走進大門時,門衛微笑著向他們敬禮。這時,壹名男子提著壹個大箱子走了出來,門衛很有禮貌地幫著打開了門,讓他們走了。巡邏到二樓,正在裝修。木匠、瓦工、焊工都在壹個房間裏忙碌著。為了防止火災,在焊工的工作場所準備了兩個泡沫滅火器。來到三樓,管理員問:怎麽二樓和三樓的滅火器數量不壹樣?經理說。只要每層都有滅火器就符合要求,不壹定要壹致。?看到消防栓櫃前擺放著整齊的花盆,管理員問:消防櫃前擺放物品有什麽規定嗎?經理說:沒有明確規定,但是消防栓櫃門壹定要靈活,萬壹發生火災可以快速取出。?管理員問:?三樓的通道門由滅火器支撐。為什麽經理說?幾個房間正在裝修,來回搬東西開門很麻煩。開門後,不用經常放下東西才能開門。這也是壹個辦法。?在樓道裏,管理員看到壹個人在抽煙,就問。妳能在大樓的公共場所吸煙嗎?經理說。我們不能。客人是我們的用戶。只要我們註意安全,就阻止不了他們。?管理員說:?看,經理,所有的小廣告商都到三樓了。?經理說,現在小廣告太多了,我也沒辦法。?在三樓的盡頭,經理說。我們必須從那裏上四樓。妳看,他們把盒子放在過道上裝飾。?來到四樓,管理員說:我聞到燒紙的味道,是不是應該請示經理說:建築安全很重要,防火意識壹定要加強。下周舉行全體會議時,我們必須強調這壹點。?
請回答以下問題:
16.指出並糾正本案中的不足之處。
17.樓層的消防設備怎麽配置?
18.不難發現,物業服務需要稱職的管理人員,那麽物業服務企業的培訓體系是怎樣的呢?
6.物業檢查人員發現,某高層樓道內堆放了大量雜物,如木材、舊家具等,部分樓層堆放的雜物已經堵塞了消防設備。物業檢查員意識到事態的嚴重性,立即告知業主將這些雜物搬走。
請回答以下問題:
19.消防工作的指導原則是什麽?
20.物業服務企業的消防管理規定有哪些?
21.消防設施設備管理制度有哪些內容?
22.物業消防安全檢查主要包括哪些內容?
7.壹個物業服務公司負責給壹個小區提供物業管理服務,得到了業主的壹致好評。然而,近日來,業主們頻繁反映小區的環境問題,主要表現在以下幾個方面:
(1)老鼠和蚊子比較多,尤其是老鼠。(2)園林病蟲害嚴重。(3)小區垃圾處理不及時。
1、園林病蟲害防治方法()。
A.通過栽培技術進行控制
B.通過檢疫預防和控制
C.通過物理和機械方法進行預防和控制
D.通過移植進行預防和治療
2.(1)反映的蟲害怎麽控制?
3、下列屬於生產垃圾的是()。
A.工程改造產生的廢物
B.生產企業的生產廢物
C.食品和飲料廚余垃圾
D.從花園裏修剪下來的植物殘渣
8.典型考題?案例問題
物業項目年度績效指標體系如下表所示。
2012年末,對項目績效進行總結後,得出以下結果:凈利潤24萬元,物業管理費收繳率百分之九十七,住戶滿意度指數85,工作計劃完成率百分之九十七,建立和實施項目質量管理體系成熟度40%,員工滿意度指數96,提升員工能力成熟度55%。(基準值匹配依據分為50,目標值匹配依據分為75,挑戰值匹配依據分為100)。
問題:
1,計算項目各單項指標的績效得分。
2.計算項目在2012的績效得分。
9.某住宅項目由建設單位建設,擬通過公開招標方式選聘物業服務企業。將於10月13+00在當地政府指定的招標信息網站發布招標公告。招標文件規定提交投標文件的截止時間為65438+10月18。經過資格預審,30個投標申請人合格,建設單位從中挑選了4個參加評選。隨後,建設單位成立了由3名施工單位代表和3名物業管理專家組成的評標委員會進行評標。經評標,投標人A因報價最低被確定為中標候選人。中標通知書發出後,建設單位與投標人A進行合同談判,希望投標人A能降低成本,幫助完成竣工驗收。經過協商,雙方達成協議:幫助完成竣工驗收工作,降價3%。
問題:
1.根據本案提供的材料,本項目招標工作有哪些不當和錯誤?
2、根據項目的具體情況,簡要說明物業項目招標的壹般程序。
10.壹個房地產項目正在建設階段。為了促進銷售,建設單位計劃通過公開招標聘請專業物業服務企業提供前期介入咨詢服務。a、物業服務企業通過壓低物業服務費和承諾提供增值服務獲得項目。企業A成立了由壹批工程技術人員組成的早期介入小組,並立即制定了早期介入工作方案,主要包括:物業管理用房的設置及要求;物業管理服務收費標準和方法的確定;收集相關的技術資料和文件;設施設備安裝調試的跟蹤和現場施工跟蹤。
問題:
1.根據本案提供的材料,A企業前期介入有哪些不當和失誤?
2.根據項目的具體情況,列出前期幹預的主要內容。
3.根據項目的具體情況,分析項目前期介入存在的風險。