集體土地上建的房子可以處置嗎？
(1)未經批準在集體土地上建設的房屋可以處置嗎？
參照《最高人民法院關於轉發住房和城鄉建設部的通知》(法[2012]151)，可以“現狀處置”。處置時，應當在拍賣公告中披露不符合登記條件的房屋現狀和土地性質。買受人或承辦人根據房屋現狀取得房屋，後續的產權登記事宜及未來可能面臨的拆遷、拆遷、補償等風險由買受人或承辦人承擔。如果變價失敗，債權人可以接受該房屋清償債務。上述內容和風險應在價格變更或債務償還的裁定中予以說明。
(2)租賃集體土地上修建的廠房和廠區內的辦公樓、宿舍、倉庫能否處置？
在不改變租賃合同的前提下，可以不經集體經濟組織同意，允許集體經濟組織做“現狀處置”，但處置前應當告知集體經濟組織。處置時，應充分披露租賃合同的內容，特別是剩余租賃期限、租金標準和支付方式。
在確定底價時應考慮租金支付。交易或者債務清償後，被執行人作為承租人的權利和義務由受讓人繼承。
拍賣前，租賃期限已滿，租賃合同對房屋權屬和補償有約定的，應當尊重租賃合同的約定。約定將房屋返還集體組織但對承租人(被執行人)進行補償的，執行補償。沒有約定歸集體組織的，被執行人繼續使用租賃的土地。集體組織未提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限無限期，執行法院可對房屋進行處置。租金標準和支付方式由執行法院和集體組織協商確定。協商不能確定的，執行法院可以參照市場價格標準確定。
國有建設用地上建設的無證房屋可以處置嗎？
根據《最高人民法院關於轉發住房和城鄉建設部的通知》(法釋[2012]151號)規定，在國有建設用地上建設的無證房屋可以進行處置。執行法院應當就該房屋能否轉為有證房屋征求行政機關的意見，並以此作為確定無證房屋價值的參考。
處置未進行初始登記的房屋，符合初始登記條件的，執行法院應當在處置後向房屋登記機構發出協助執行通知書；暫時不符合初始登記條件的，執行法院在辦理完畢後，應當向房屋登記機構出具《協助執行通知書》，指定房屋登記機構在房屋買受人或者抵押權人辦理完相關手續並符合初始登記條件後，按照《協助執行通知書》予以登記；不符合初始登記條件的，原則上實行“現狀處置”，即處置前公開不符合初始登記條件的房屋現狀，由買受人或受讓人根據房屋權利現狀取得房屋，後續產權登記事項由買受人或受讓人承擔。
被執行人購買的預售商品房如何執行？
被執行人已向開發商支付全部房款(被執行人支付部分房款和部分銀行貸款)，銀行已辦理抵押預告登記(預抵押登記)。商品房預售的，商品房預售被法院查封後，開發商或者被執行人通過仲裁或者訴訟解除合同的，人民法院可以繼續執行房地產預售。
人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向不動產登記部門送達預查封的相關法律文書外，還應及時向開發商送達預查封裁定書和協助執行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，並承擔擅自向被執行人退款的法律責任。
人民法院辦理預售商品房預查封並向開發商送達預查封裁定書和協助執行通知書後，開發商已返還給被執行人的款項，從可變價款中先行扣除，支付給開發商。《先予查封裁定》和《協助執行通知書》送達開發商後，開發商應當追回擅自退還被執行人的款項。
對於開發商已經返還給銀行的相應款項，將提前從可變價格中扣除，支付給開發商。開發商未向銀行返還相應款項的，應提前從變更價款中扣除相應的銀行貸款金額支付給銀行，並通知開發商。
被執行人與案外人(包括配偶)共有的財產以及未成年子女名下的財產如何執行？
生效法律文書只載明被執行人為債務人，執行法院可以強制執行下列財產。
(壹)存款、股權(股份)、金融產品等。以被執行人配偶名義，婚後以被執行人配偶單方名義登記的房產和車輛，婚後以被執行人及其配偶雙方名義登記的房產和車輛；
(二)登記在被執行人和他人名下的* * *財產，登記在案外人名下但被案外人認定為被執行人財產或者同意被執行人為被執行人財產的財產；
(三)執行法院可以對被執行人未成年子女名下數額較大的存款、被執行人未成年子女名下登記的房屋、車輛或者被執行人未成年子女名下登記的房屋進行強制執行。
對於* * *財產，應當在執行前進行實物分割，但不能進行實物分割或者分割會明顯減少財產價值的，執行法院可以整體處置。
處置後變更價款的執行，以被執行人在* * * *所有財產中的份額為限。被執行人在* * *所有財產中的份額，應當進行登記和公示；沒有登記公示的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視同平等享有。但被執行人配偶名下和被執行人夫妻雙方名下的夫妻共同財產，原則上以1/2份額為限。
在人民法院整體處分前，有人願意支付被執行人應得份額對應的價款，且債權人、債務人認可的，人民法院可以準許。處分時，鼓勵* * *人積極參與競買，* * *人只需在競買後支付被執行人應得份額對應的價款。
* * *任何人、未成年人子女基於實體權利提出異議的，適用民事訴訟法第二百二十七條審查處理。
附:
最高人民法院
關於轉發住房城鄉建設部《關於協助執行文件基礎上無證房產產權登記有關問題的函》的通知
發[2012]第151號
各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院:
現將《住房城鄉建設部關於依據協助執行文書對無證房產進行產權登記有關問題的函》(建發函[2065 438+02]102號)轉發給妳們，請參照執行，並在執行中註意以下問題:
壹是各級人民法院既要依法履行強制執行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權:既要保證工作的順利開展，又要防止“違法建築”等不符合法律、行政法規規定的房屋合法化。
二、執行程序處理房屋初始登記，具備初始登記條件。法院處置執行完畢後，可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不符合初始登記條件的，執行法院可以在處置後向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，指定房屋登記機構在房屋買受人或者抵押權人辦理完相關手續並符合初始登記條件後，根據《協助執行通知書》予以登記；不符合初始登記條件的，原則上實行“現狀處置”，即處置前公開不符合初始登記條件的房屋現狀，由買受人或承辦人根據房屋權利現狀取得房屋。後續產權登記事宜由買受人或承辦人負責。
3.執行法院向房屋登記機構發出協助執行通知書，房屋登記機構認為不符合初始登記條件並作出書面說明的，執行法院應當在30日內，依照法律和有關規定，參照行政法規，審查其理由。理由成立的，撤銷或者變更協助執行通知書，並書面通知房屋登記機構；理由不成立的，書面通知房屋登記機構按照《協助執行通知書》限期處理。
特此通知。
最高人民法院
六月2012
附件:住房和城鄉建設部
基於協助執行文件的無證房地產產權登記有關問題的函
建發函[2012]第102號
浙江省住房和城鄉建設廳:
妳局《關於無證房產能否依據協助文書直接辦理產權登記的請示》(浙〔2011〕72號)收悉。經商最高人民法院，現答復如下:
壹、房屋初始登記，房屋登記機構應當按照人民法院生效法律文書和協助執行通知書的要求辦理。
二、對於初始登記的房屋，在完善相關程序具備初始登記條件後，房屋登記機構應當根據人民法院的生效法律文書和協助執行通知書予以登記；不符合初始登記條件的，房屋登記機構應當向人民法院書面說明情況，在人民法院依照法律和有關規定處理之前，房屋登記機構應當暫緩登記。
三、房屋登記機構根據人民法院協助執行通知書予以登記的，應當在房屋登記簿上記載依據人民法院的法律文書予以登記的事實。
中華人民共和國住房和城鄉建設部
2012年5月30日
附:江蘇高院詳細操作指引。
江蘇省高級人民法院
執行中疑難問題的解決方案
蘇高發[2018]86號
為解決執行中的突出問題，統壹全省執行標準，根據有關法律和司法解釋的規定和精神，結合執行工作實際，制定本辦法。
1.集體土地上建的房子可以處置嗎？
(1)未經批準在集體土地上建設的房屋可以處置嗎？
參照《最高人民法院關於轉發住房和城鄉建設部的通知》(法[2012]151)，可以“現狀處置”。處置時，應當在拍賣公告中披露不符合登記條件的房屋現狀和土地性質。買受人或承辦人根據房屋現狀取得房屋，後續的產權登記事宜及未來可能面臨的拆遷、拆遷、補償等風險由買受人或承辦人承擔。如果變價失敗，債權人可以接受該房屋清償債務。上述內容和風險應在價格變更或債務償還的裁定中予以說明。
(2)租賃集體土地上修建的廠房和廠區內的辦公樓、宿舍、倉庫能否處置？
在不改變租賃合同的前提下，可以不經集體經濟組織同意，允許集體經濟組織做“現狀處置”，但處置前應當告知集體經濟組織。處置時，應充分披露租賃合同的內容，特別是剩余租賃期限、租金標準和支付方式。
在確定底價時應考慮租金支付。交易或者債務清償後，被執行人作為承租人的權利和義務由受讓人繼承。
拍賣前，租賃期限已滿，租賃合同對房屋權屬和補償有約定的，應當尊重租賃合同的約定。約定將房屋返還集體組織但對承租人(被執行人)進行補償的，執行補償。沒有約定歸集體組織的，被執行人繼續使用租賃的土地。集體組織未提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限無限期，執行法院可對房屋進行處置。租金標準和支付方式由執行法院和集體組織協商確定。協商不能確定的，執行法院可以參照市場價格標準確定。
2.國有建設用地上建設的無證房屋可以處置嗎？
根據《最高人民法院關於轉發住房和城鄉建設部的通知》(法釋[2012]151號)規定，在國有建設用地上建設的無證房屋可以進行處置。執行法院應當就該房屋能否轉為有證房屋征求行政機關的意見，並以此作為確定無證房屋價值的參考。
處置未進行初始登記的房屋，符合初始登記條件的，執行法院應當在處置後向房屋登記機構發出協助執行通知書；暫時不符合初始登記條件的，執行法院在辦理完畢後，應當向房屋登記機構出具《協助執行通知書》，指定房屋登記機構在房屋買受人或者抵押權人辦理完相關手續並符合初始登記條件後，按照《協助執行通知書》予以登記；不符合初始登記條件的，原則上實行“現狀處置”，即處置前公開不符合初始登記條件的房屋現狀，由買受人或受讓人根據房屋權利現狀取得房屋，後續產權登記事項由買受人或受讓人承擔。
3.被執行人購買的預售商品房如何執行？
被執行人已向開發商支付全部房款(被執行人支付部分房款和部分銀行貸款)，銀行已辦理抵押預告登記(預抵押登記)。商品房預售的，商品房預售被法院查封後，開發商或者被執行人通過仲裁或者訴訟解除合同的，人民法院可以繼續執行房地產預售。
人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向不動產登記部門送達預查封的相關法律文書外，還應及時向開發商送達預查封裁定書和協助執行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，並承擔擅自向被執行人退款的法律責任。
人民法院辦理預售商品房預查封並向開發商送達預查封裁定書和協助執行通知書後，開發商已返還給被執行人的款項，從可變價款中先行扣除，支付給開發商。《先予查封裁定》和《協助執行通知書》送達開發商後，開發商應當追回擅自退還被執行人的款項。
對於開發商已經返還給銀行的相應款項，將提前從可變價格中扣除，支付給開發商。開發商未向銀行返還相應款項的，應提前從變更價款中扣除相應的銀行貸款金額支付給銀行，並通知開發商。
4.被執行人與案外人(包括配偶)共有的財產以及未成年子女名下的財產如何執行？
生效法律文書只載明被執行人為債務人，執行法院可以強制執行下列財產。
(壹)存款、股權(股份)、金融產品等。以被執行人配偶名義，婚後以被執行人配偶單方名義登記的房產和車輛，婚後以被執行人及其配偶雙方名義登記的房產和車輛；
(二)登記在被執行人和他人名下的* * *財產，登記在案外人名下但被案外人認定為被執行人財產或者同意被執行人為被執行人財產的財產；
(三)執行法院可以對被執行人未成年子女名下數額較大的存款、被執行人未成年子女名下登記的房屋、車輛或者被執行人未成年子女名下登記的房屋進行強制執行。
對於* * *財產，應當在執行前進行實物分割，但不能進行實物分割或者分割會明顯減少財產價值的，執行法院可以整體處置。
處置後變更價款的執行，以被執行人在* * * *所有財產中的份額為限。被執行人在* * *所有財產中的份額，應當進行登記和公示；沒有登記公示的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視同平等享有。但被執行人配偶名下和被執行人夫妻雙方名下的夫妻共同財產，原則上以1/2份額為限。
在人民法院整體處分前，有人願意支付被執行人應得份額對應的價款，且債權人、債務人認可的，人民法院可以準許。處分時，鼓勵* * *人積極參與競買，* * *人只需在競買後支付被執行人應得份額對應的價款。
* * *任何人、未成年人子女基於實體權利提出異議的，適用民事訴訟法第二百二十七條審查處理。