無論車庫還是其他類型的停車場所，都是由不同的停車位組成的。因此，本文所指的停車位不僅包括規劃線設置的開放式停車位，還包括具有封閉空間和建築特征的車庫，主要存在於建築物區分所有權的居住區。
因為車位等建築物* * *享有小區內土地的使用權，應當適用建築物區分所有權理論，明確其權利歸屬。即在小區範圍內，如果是專有部分，開發商可以單獨出售車位(車庫)，也應單獨為其辦理產權登記；如果是* * * *使用，開發商無權單獨出售車位(車庫)，車位(車庫)應屬於小區全體業主所有，無需單獨登記公示。哪些車位屬於專屬部分，哪些屬於* * *部分，對於不同物理狀態和位置的車位是不壹樣的。
1.住宅小區地面停車位
因為地面停車位是直接設置在地面上的，即直接設置在房屋單元所有權人享有使用權的土地表面上，所以地面停車位的產權實際上是土地的使用權。壹般來說，開發商將小區內的房屋出售並辦理過戶登記後，樓棟所有權人以股份方式擁有小區的全部土地使用權。此時，住宅小區地面停車位隨土地使用權壹並轉讓給該小區全體業主。
2.壹樓的高架停車位
建築物首層架空層位於建築物底部，是建築物不可分割的壹部分。然而，他們權利的歸屬應該在不同的情況下討論。根據國家質量技術監督局發布的《房屋測量規範》，層高低於2.2米的房屋和地下室不計入建築面積。因此，建築物首層架空車位高度不足2.2米的，不單獨計算建築面積，不計算容積率。此時，壹樓的架空層車庫是建築物的附屬物，部分歸設置架空層的建築物所有人所有。當層高超過2.2米時，可計入建築面積，參與建築容積率計算並分享土地使用權，成為區分所有權的專屬部分。
3.獨立多層停車位
主要指小區內為停車目的而建的獨立建築，具有結構和使用的獨立性。作為獨立建造的建築物，應當獨立計算建築面積，並參與土地使用權的分配。而且在政府與房地產開發商簽訂的土地使用權出讓合同、建設工程規劃許可證等法律文件中，對這類經營性停車位的土地使用權面積有明確規定。所以用這種車位來計算建築容積率。根據建築物區分所有權理論，它也可以是建築物區分所有權的專有部分。
4.地下停車位
地下停車位的權屬壹直存在爭議，主要根據是否屬於人防工程性質分為兩類，分別進行權屬判定:
(1)人防工程改造停車位
根據人民防空法，我國人防工程實行多元化投資，不僅由國家投資，也由商品房開發商投資。在實踐中，這種人防工程經過相關部門批準後，可以改造成地下車位，也就是人防工程改造的地下車位。
關於這類車位的歸屬問題，有兩種觀點:壹種觀點認為，根據《國防法》第三十七條“國防資產屬於國家所有”，具有人防工程性質的地下車位應推定為國家所有；另壹種觀點認為，《人民防空法》第五條規定“人民防空工程平時由投資者使用和管理，收益歸投資者所有”。筆者認為，產權認定的基本原則應該是誰投資誰擁有，人防工程的管理維護費用由開發商或小區業主承擔，而不是由國家承擔。因此，認為人防工程改建的地下車庫屬於國家所有，這種地下車位的產權應該歸“投資者”所有，顯然是不合理的。
(2)非人防地下停車位
總的來說，我國的土地和城市規劃僅限於地上建築，地下建築往往被視為地上建築的附屬部分，作為物體對待。因此，在《國有土地使用權出讓合同》中，地下工程面積不計入建設用地容積率。這種情況下，地下工程的面積不會分攤土地使用權的份額，沒有辦法單獨取得所有權。但是我們國家不同部門在處理這個問題的時候，口徑是不壹樣的。如前所述，房產管理部門在核定建築面積時，可以計算高度超過2.2米的地下室和半地下室的總建築面積，單獨取得所有權。
鑒於《物權法》第136條明確規定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下設立”，地下建築在城市中的重要性日益凸顯，我國容積率中忽視地下建築的做法，實質上脫離了城市建設的現實。地下建築和地上建築沒有本質區別，不應該區別對待。因此，層高低於2.2米的，應當認定其所有權依附於地上建築物，屬於小區業主所有。高度超過2.2米的地下車庫，可能與載體上的地上建築相連，但與功能完全分離，可以獨立運營，獲得收益。因此，這部分地下停車位不應被視為附屬物，而應是專有權的客體。
關於車位，這六個法律常識。
車位可以買賣嗎？
有兩種情況:如果是有產權的車位，二手房買家可以向賣家購買車位；如果是只有使用權的車位，二手房買家可以在辦理物業交房時租賃或移交車位。運氣好的話，賣家車位使用合同到期可以直接改名。
1，物業停車位
有產權的車位有“車位”，可以和房子壹起買賣。
2.停車位的使用權
只有使用權的車位沒有“車位簿”，不能買賣，只能變更使用權。車位使用權變更壹般在物業辦辦理，涉及車位租賃合同的簽訂或轉讓(租期不超過20年)。合同到期後可以更名，部分小區可以直接續約使用。
哪些車位不能買賣？
1，社區的公共空間
小區裏的空地，有時甚至是綠地，開發商或者物業公司劃清界限收錢。有的以固定價格賣給業主，有的按月出租。據悉，由於小區的土地使用權屬於全體業主，開發商無權出售開放式地上停車位。這種車位可以經業主大會授權，委托物業給業主使用，扣除必要費用後，納入小區維修基金。
2.沒有約定的地下停車位
地下車位建築面積不分攤，開發商單獨取得車庫產權的，開發商可以將產權出售給購房人，但地下車庫只能預售給小區內的商品房預購人。開發商賣這樣的車位，看起來很自然，其實不然。在房屋買賣合同中，開發商必須聲明小區地下車位產權單獨轉讓，不隨房出售。如果沒有類似的書面說明，地下車位也應該歸業主所有，收益也應該歸業主所有。
這部分收入可以由小區業委會委托的物業管理公司收取，收入扣除必要的管理費用後納入小區維修基金。
3.已經共享的地下停車位。
很多開發商在賣房的同時也在賣地下車位，但是很多業主不知道地下車位的買賣是否合法。如果地下停車場已經被小區業主作為公攤面積共享，那麽開發商無權出售。也就是說，在賣房的時候，地下車位的面積已經分攤給了每個業主，按比例收錢，然後再把這樣的地下車位賣給業主，就是反復收錢。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定:“未依法登記取得權屬證書的，不得轉讓。”所以，如果不能辦理產權，車位買賣合同不受法律保護，業主買的只是壹張白紙。
這種地下車位辦不了產權證，屬於小區全體業主。嚴格來說屬於小區的配套設施。可由小區業委會出租給業主，租金收入扣除必要的管理費用後納入小區維修基金。
4、人防工程禁止開發商銷售。
不分攤的地下面積可以全部賣掉嗎？當然不是。有些地下車位屬於人防工程，人防工程是國家強制的，禁止開發商出售。
根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定:“人民防空工程平時由投資者使用和管理，收益歸投資者所有。”開發商的投資已經隨著土地使用權的轉讓而自動轉移給全體業主，所以人防工程改建車庫的收益屬於全體業主。
5.出售20年以上的使用權是欺詐行為。
有些開發商很“明智”。在簽訂車位合同時，他們會聲明車位不可買賣，只與業主簽訂租賃合同，不簽訂買賣合同。但租期超過20年時，並沒有向消費者聲明20年後不受法律保護。根據《合同法》第214條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過20年的，超出部分無效。”消費者租用車位的最長期限，也就是所謂的銷售權，只有20年，20年後不受法律保護。
凡出售20年以上使用權，不向消費者聲明20年後不受法律保護的，屬於欺詐行為，消費者可以要求雙倍賠償。
地下車庫可以計入容積率嗎？
有壹個“容積率”的概念。容積率是指城市規劃區某地塊內總建築面積與宗地面積的比值，是城市分區管理采用的重要指標。而且容積率是壹個反映建築物是否分配到相應土地使用權的概念。只有參與計算建築面積容積率的建築物才能獲得相應宗地號的土地使用權面積份額。未計入容積率的建築物是不可能取得不動產權屬證書的，其初始登記的合法權利只能依附於不動產權屬計入容積率的建築物。
開發商將地下車庫作為地下建築面積進行審批的，可以將地下車庫納入容積率，或者進行不動產權利初始登記，取得獨立的產權證，開發商可以保留其所有權。另壹方面，如果不計入容積率，劃撥土地使用權的房屋所有權將出售給全體業主，這些房屋的劃撥土地使用權也將轉移給全體業主，那麽這些業主占用的車位(車庫)的所有權也將歸業主所有。
買沒有產權的車位有風險嗎？
買壹個沒有產權的車位是有風險的。事實上，業主與開發商簽訂的造價十幾萬元的所謂“車位買賣合同”，很多時候只能算是長期租賃協議。如遇自然災害等不可預知的情況，車位不再屬於車主。另外，壹旦遇到小區拆遷等問題，沒有產權登記的車位肯定得不到拆遷補償。雖然開發商聲稱業主購買後可以自由轉讓車位使用權，價格自定，但物業也可以免費辦理變更登記；但是，沒有權利轉讓證書的車位交易總是存在很大的風險。
車位的買賣價格如何確定？
1.車位的銷售價格要根據居住區的位置、建築的價格、行業的平均情況等因素，評估出可以出售的價格。
2.車位的價格會因位置和類型的不同而不同。比如主車庫(可以停兩個車位，壹大壹小)，相對低於兩個正常車位。
停車交易流程是怎樣的？
車位買賣流程:車位驗車→簽約→繳稅→過戶。
1，車位驗證
所需資料:停車證原件及復印件，停車車主身份證原件及復印件；
所需時間:壹般10個工作日。
2.簽約(包括網簽、定金協議、銷售合同)
1網簽。網簽價格為車位原購買價格，需要準備的材料包括:車位書、身份證、戶口本、結婚證(已婚者需配偶同意方可出售)、銀行卡。
(2)定金協議(同壹般房屋買賣，超過654.38+萬部分以資金監管為準)
(3)買賣合同(同壹般房屋買賣合同)
3.交稅(契稅:原值×3%；印花稅:原值×1‰)
所需資料:身份證、車位簿、戶口本、結婚證(已婚)、車位購買發票原件。
4.所有權轉讓
買賣雙方需要在不動產登記中心辦理過戶(部分市區需要提前預約)。
所需資料:①賣方:身份證、車位簿、戶口本、結婚證(已婚)、車位購買發票原件；②買家:身份證、戶口本、結婚證(已婚)、納稅後的完稅證明。