律師在起草和審查租約的過程中，經常會遇到這樣的條款:承租人單方解除合同的，應賠償出租人損失654.38+00萬元。那麽，這種規定巨額違約金的條款是否有效？出租人能否要求承租人完全按照本協議承擔違約金？如果承租人主張違約金過高，要求減免，法院會支持出租人承擔哪部分損失？本文將通過北京市各級法院審理的幾起案件，對上述問題進行探討和回答。
裁判要點
承租人根本違約導致房屋租賃合同被迫解除，出租人請求承租人賠償房屋空置期間租金等實際損失的，可以支持，但合同另有約定的除外。損失的具體金額無法確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或者置換房屋周轉期間的租金損失，但最長期限壹般不得超過六個月。
案情簡介
1.2015，1年6月，印刷物資公司與寶澤康醫院簽訂房屋租賃合同，約定印刷物資公司將北京市西城區壹套房屋租賃給寶澤康醫院作為辦公用房。租賃期限為2015年2月9日至2018年2月8日。其中，2015年2月9日至2015年5月8日期間免租，季度租金316909元。
2.2065438+2006+65438+2006年6月5日，寶澤康醫院向印刷物資公司提交了壹份回租申請，內容如下:“我公司因經營情況發生變化，決定不再繼續租用貴樓二樓辦公用房，特此申請回租。”因寶澤康醫院已明確表示不再履行合同義務，印刷物資公司對此表示同意，合同於當日終止。
三。2065438+2006年6月6日，寶澤康醫院搬離涉案房屋，現場遺留部分辦公用品。
四。2016年8月，印刷物資公司與案外人英利浦公司簽訂房屋租賃合同，將涉案房屋出租給後者。該房屋租賃期限自2016年9月至2017年9月。
5.印刷物資公司向法院提起訴訟，請求:1，判令寶澤康醫院支付其未支付的房屋租金456134.77元；2.判令寶澤康醫院支付遲延支付租金的違約金，該違約金以456134.77為基數，按2015114至被告實際支付日中國人民銀行同期貸款利率的4倍支付；3.判令包醫院賠償印刷物資公司三個月空置房屋損失316909元。
不及物動詞北京市西城區人民法院判決書:1。寶澤康醫院支付欠印刷物資公司租金456134.77元；2.寶澤康醫院遲延支付租金的違約金以45，665，438+034.77為基數，自被告實際支付之日起，按2065，438+05，165，438+04中國人民銀行同期貸款利率的兩倍支付；3.寶澤康醫院賠償印刷物資公司1.5個月空置房損失158454元。
裁判分
關於房屋空置三個月損害賠償問題，法院認為，承租人根本違約導致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償房屋空置期間租金等實際損失的，可以予以支持。根據本案原告的陳述，被告寶澤康醫院於2016年6月6日清空了涉案房屋內的物品，但由於寶澤康醫院在涉案房屋內遺留了部分垃圾，原告於2016年6月6日清理完畢，應視為次日。鑒於涉案房屋返還時狀況良好，不存在出租障礙，原告可以正常出租涉案房屋。考慮到春節前後對房屋租賃市場的影響，法院推定原告房屋空置的合理期限為2016 15+00至2013 1。據此，法院判決被告賠償原告閑置期間租金損失1.5個月。
此外，關於原告要求被告按照中國人民銀行同期貸款利率4倍的標準支付未支付租金違約金的問題，法院考慮到原告還要求被告支付上述房屋空置期間的租金損失，故酌情將違約金的標準扣除至中國人民銀行同期貸款利率2倍的標準。
相關法律法規
最高人民法院關於若幹應用問題的解釋(二)
第二十九條當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，人民法院應當根據實際損失，綜合考慮合同履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等綜合因素，按照公平、誠實信用的原則衡量後裁定。
當事人約定的違約金超過所造成損失的30%的，壹般可以認定為《合同法》第壹百壹十四條第二款規定的“過分超過所造成的損失”。
北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若幹疑難問題的解答。
24.承租人在租賃期內單方面搬出租賃房屋並主張解除合同，而出租人堅持繼續履行合同，該怎麽辦？
承租人在租賃合同履行期內拒絕接收房屋，或者單方面搬出租賃房屋並通知出租人收回房屋，屬於自己表明不再履行租賃合同的行為，其拒絕接收或搬出房屋不符合合同法規定的解除條件，不具有單方面解除合同的效力，出租人有權據此解除合同，但合同另有約定的除外。經法院解釋，出租人拒絕解除租賃合同的，考慮到承租人不願意繼續履行租賃合同，債務性質不適合強制履行，租賃合同目的已不能實現的，法院可以直接判決解除租賃合同，並根據案件具體情況合理確定合同解除的具體時間， 如出租人收回房屋的時間、當事人提起訴訟的時間或判決生效的日期。 承租人拒絕履行租賃合同，給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任。作為守約方，出租方也有減少損失擴大的義務。具體損失金額由法院根據合同剩余租賃期限、租賃房屋是否容易再次出租、出租人與其他因素的差異、承租人的過錯程度等因素確定。壹般合同中約定的租金是三到六個月。
出租人因自身原因主張解除租賃合同、收回房屋，不符合合同法規定的法定解除條件，承租人請求繼續履行合同的，應予支持，但合同另有約定的除外。
25.房屋租賃合同糾紛中違約金過高的判斷標準如何確定？
房屋租賃合同違約方主張違約金數額過高的，應當根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(二)》第二十九條的規定，以違約造成的實際損失為基礎，根據公平、誠實信用原則確定， 通過綜合衡量合同履行的程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位的強弱、格式合同或條款是否適用等。
承租人主張逾期支付租金的違約金數額過高，經審查無法確定出租人實際損失的，違約金數額應當根據未支付的租金並不超過中國人民銀行同期基準利率的四倍進行相應調整。
26.房屋租賃合同因違約解除而產生的實際損失如何認定？
因承租人根本違約而解除租賃合同，出租人請求承租人賠償房屋閑置期間租金等實際損失的，可以予以支持，但合同另有約定的除外。出租人根本違約導致房屋租賃合同解除，承租人請求出租人賠償另尋替代房屋周轉期間遭受的損失的，可以支持，但合同另有約定的除外。損失的具體金額無法確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或者置換房屋周轉期間的租金損失，但最長期限壹般不得超過六個月。
實踐經驗總結
1.租賃合同中約定的高額違約金並不意味著可以得到法律的充分支持，違約方也不需要在相應情況發生時被過高的違約金“嚇倒”。約定的違約金過高的，違約方可以請求法院適當降低。法院應以守約方的實際損失為依據，綜合考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等綜合因素，按照公平、誠實信用的原則進行衡量。
2.根據相關規定和筆者處理類似案件的經驗，出租人因承租人根本違約可以主張賠償的實際損失壹般包括:免租損失(按照雙方不履行合同期間的比例賠償出租人免租損失)、空置房費損失、房屋再出租代理費損失等。例如，假設上述免租期租金、房屋空置損失費、房屋再出租代理費合計200萬元，人民法院壹般最多可以增加30%，判定違約方最多承擔260萬元的違約責任，而不是按照合同約定的654.38+00萬元判決違約金。就出租人而言，有舉證責任證明上述實際損失確實發生過。
3.考慮到實踐中，空置房損失、再租房中介費等損失通常客觀存在但難以舉證，法院可能不會準確計算每項損失的具體數額，但通常會結合案件的具體情況(雙方的過錯、案件租賃合同約定的期限和履行期限、雙方對違約金的約定等)決定壹個由承租人承擔的合理費用標準。).北京某法院審理的案件中，無法確定具體損失金額的，可以推定為租賃房屋閑置期間或者尋找替代房屋期間的租金損失，但最長期限壹般不得超過六個月。
法院判決
根據涉案合同，租賃期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。2016 16年10月16日，寶澤康醫院向原告送達回租申請書，明確表示其董事會已決定不出租涉案房屋，並要求以預付的合同保證金和裝修保證金抵付未付的租金及其他相關費用。由於被告已明確表示不再履行合同義務，原告對此表示同意，合同於當日終止。
原告要求判令寶澤康醫院支付遲延支付租金的違約金，該違約金以456134.77為基數，按照2015114至被告實際支付之日中國人民銀行同期貸款利率的4倍支付。
根據有關法律規定，當事人壹方不履行合同義務或者不符合合同義務的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定壹方違約時，根據違約情況向對方支付壹定數額的違約金，也可以是逾期違約賠償損失數額的計算方法。房屋租賃合同違約方支付的違約金數額過高的，應當依照《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉的若幹解釋(二)》第二十九條的規定認定:以違約造成的實際損失為基礎，根據公平、誠實信用原則，結合合同履行的程度， 應當綜合衡量當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位的強弱、格式合同或者條款是否適用等因素。 承租人主張逾期支付租金的違約金數額過高的，違約金數額應當根據未支付的租金並不超過中國人民銀行同期貸款利率的四倍進行相應調整。
鑒於涉案合同約定的違約金過高，原告已要求被告按照中國人民銀行同期貸款利率四倍的標準調整違約金數額，符合法律規定。但考慮到原告既向被告主張違約金，又要求被告支付房屋空置期間的租金損失，違約金的標準酌情扣減至中國人民銀行同期貸款利率二倍的標準。
關於原告請求判令寶澤康醫院賠償原告三個月空置房屋損失3169090元，合議庭認為，壹方當事人不履行合同義務或者履行合同不符合約定，給對方造成損失的，損害賠償額應當相當於因違約造成的損失， 包括合同履行後能夠獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時預見到或者應當預見到的損失。 承租人根本違約導致房屋租賃合同被迫解除，出租人請求承租人賠償房屋空置期間租金等實際損失的，可以支持，但合同另有約定的除外。損失的具體金額無法確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或者置換房屋周轉期間的租金損失，但最長期限壹般不得超過六個月。
根據原告陳述，被告寶澤康醫院於2016+16年6月6日清空涉案房屋內物品。但由於寶澤康醫院在涉案房屋內遺留了部分垃圾，原告於2016+31年6月6日進行了清理，應視為該醫院在第二天進行清理。鑒於涉案房屋返還時狀況良好，不存在出租障礙，原告可以正常出租涉案房屋。考慮到春節前後對房屋租賃市場的壹定影響，本院推定原告房屋空置的合理期限為2016 15+00至2016 3月1。在此基礎上，法院判決被告賠償原告閑置期間或尋找替代房屋期間的租金損失158454000元，31690943000元/季度÷3個月)+105636 ÷ 2。
案例來源
中國印刷物資總公司與秦楚、北京寶澤康國際醫院管理有限公司房屋租賃合同糾紛壹審民事判決書【北京市西城區人民法院(2016)京0102民初第9476號】。
延伸閱讀
考慮到實踐中，空置房費用損失、再租房中介費等損失通常是客觀存在的，但難以舉證，法院可能無法準確計算每項損失的具體數額，但通常會結合案件的具體情況(雙方的過錯、租賃合同約定的期限和履行期限、雙方對違約金的約定等)決定壹個由承租人承擔的合理費用標準。).北京某法院審理的案件中，無法確定具體損失金額的，可以推定為租賃房屋閑置期間或者尋找替代房屋期間的租金損失，但最長期限壹般不得超過六個月。
案例1:北京市朝陽區人民法院審理的與周誌佳租賃合同糾紛壹審民事判決書(2015)認為，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，原告與被告簽訂的租賃合同是雙方的真實意思表示，不違反法律的強制性規定，合法有效。雙方應履行承諾。合同約定“任何壹方提前解除合同，應向對方支付違約金654.38+萬元”。雖然被告主張雙方達成共識解除合同，本案情況不符合該條款規定，但考慮到被告有提前解除合同的意願，雙方在交接時未變更約定並簽訂書面協議，原告至今未放棄向對方主張違約金，故法院認為應適用該條款，原告主張違約金應獲法院允許。關於違約金的數額，法律規定，約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院適當減少。本案中，被告主張違約金過高，向法院申請酌情減免。本案中，法院綜合考慮原告在涉案場地的後續停留時間、涉案租賃合同的約定期限和履行期限、雙方對違約金的約定，本著公平、誠實信用的原則，酌情判處其7萬元。”
案例二:北京市朝陽區人民法院審理的北京高邑房地產開發有限公司與褚渭南房屋租賃合同糾紛壹審民事判決書(2014)認為，“原告要求被告支付相當於四個月租金的解除合同賠償金3735324元......根據合同約定，被告應在2012 12 19之前支付原告定金和第壹個月的租金，現被告承認未支付，已符合合同約定的原告行使解除合同權，要求被告支付解除合同賠償金的條件。因此，原告要求被告賠償的請求有事實和法律依據，本院予以支持。但原告主張的違約金計算標準過高。法院從公平誠信原則出發，結合雙方約定的租賃期限、合同解除時間、被告的過錯程度以及原告的實際損失，確定按照房屋三個月租金標準進行賠償。"
案例三:北京市朝陽區人民法院審理的與舒昊租賃合同糾紛案壹審民事判決書(2014)認為，“關於免租期損失和空置損失，原、被告在合同中約定免租期是對原告在運營前裝修期間的租金優惠，意在讓渡部分可得利益，降低被告的裝修成本，促使對方與其完成合同。根據合作協議，雙方合作期限為60個月，但被告以無法繼續經營為由，在免租期後僅三個月就與原告終止合同，導致原告不僅轉讓免租期利息，也無法繼續獲得合作期間的租金收益。故被告應按雙方未履行合同期間的比例賠償原告免租損失。雙方於2065438年3月31日協商解除合同，現原告向被告主張合同解除後空置房屋的損失無事實依據，原告提交的案外公司工商登記基本信息打印頁不足以證明爭議房屋是否曾空置，本院難以支持原告的請求。”
案例四:北京市朝陽區人民法院審理中農朗逸(北京)科技發展有限公司、北京宏宇方略商貿有限公司壹審民事判決書(2018)認為，“本案中，原告與被告簽訂房屋租賃使用合同的事實存在，雙方權利義務關系明確，被告單方解除合同，確實造成合同無法繼續履行。因被告未提供其因國家政策調整、國家機關房屋產權全部清理而單方解除合同的證據，故被告應承擔相應的違約責任。原告未提供充分證據證明其於2017年2月28日搬出該房屋的事實。根據原被告簽署的交接清單及原告向被告出具的關於房屋使用租賃保證金的函，原告於2018年10月29日與被告交接房屋。因此，我們支持原告要求被告退還此後租金的訴訟請求，但不支持要求退還之前租金的訴訟請求。被告同意退還原告房屋及電話押金，本院無異議。關於賠償問題，從雙方的合同約定來看，賠償本質上是違約金。庭審中，被告提出了賠償標準過高的抗辯。綜合考慮原告的損失、合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益，我院根據公平誠信原則酌情調整了賠償金額.....被告北京宏宇方略商貿有限公司於本判決生效後七日內返還原告中農朗逸(北京)科技發展有限公司房屋定金及電話定金44880元；被告北京宏宇方略商貿有限公司於本判決生效後七日內向原告中農朗逸(北京)科技發展有限公司支付賠償金42000元。”
案例五:北京市第二中級人民法院審理的北京華安房地產開發有限公司訴北京西山麗海泰白雲餐飲有限公司、北京西山麗海泰餐飲有限公司壹審民事判決書(2015)認為，“最後，西山麗公司、白雲公司主張華安公司主張的這部分滯納金過高，對於請求減輕的辯護意見，由於滯納金性質為違約金，本院結合雙方實際履行租賃合同情況、雙方違約情況，根據公平、誠實信用原則，依法對西山麗公司、白雲公司應支付的該部分滯納金的數額酌情決定。