壹、國有土地上房屋拆遷安置的相關問題
1.“兩湖壹河”地區綜合整治項目房屋拆遷補償安置方案”的指導思想是什麽？
答:壹是依法決策拆遷。政策制定程序嚴格依法進行。《拆遷補償安置方案(聽證稿)》依據的是國務院、省、市的有關法律、法規和辦法。“拆壹還壹，按市場評估價結算”是法律規定的產權交易的基本原則。
二是尊重民意，有情經營。被拆遷戶可以選擇異地安置或就近安置；“先安置，後拆遷”，減少拆遷戶的過渡時間。
第三是鼓勵移民的政策引導。規劃制定了增加異地安置購房的激勵政策。增加的購買面積按安置房綜合建築成本價結算。放棄購買的，按照綜合建築成本價給予貨幣獎勵。
四是關註民生，照顧弱勢。該方案對享受廉租房和經濟適用房政策並租住公房的拆遷戶制定了特殊優惠政策。享受廉租房政策的拆遷戶如果選擇異地安置，政府將免費提供人均15平方米的住房，大大改善他們的住房條件。
2.如何看待「市場預測評估價」？
答:為了幫助居民申請，指揮部向拆遷戶提供了《各安置點安置房市場評估預測價格》和《拆遷房屋市場評估預測價格》。這兩個價格只是預測價格，參考價格，而不是最終價格。它們是相關部門計算的整個地塊內相同結構房屋的平均價格，與每戶最終用於差價結算的房地產市場評估價格不同。
市場評估價格由拆遷當事人確認的具有合法資質的房地產評估機構，以市政府公布的貨幣補償基準價為基礎，結合被拆遷房屋的區位、用途、建築面積、建築結構、開發等因素確定。被拆遷房屋的市場評估價低於市場價，各安置點安置房的市場評估價也低於同期商品房銷售價。
3.如何正確看待房屋拆遷補償安置申請？
答:指揮部向居民發出了房屋拆遷補償安置申請書，目的是充分了解他們的安置意向。政府根據申請確定項目實施步驟、安置房建設規模和房型，最大限度滿足拆遷戶的安置需求。因此，該申請是政府有序開展“兩湖壹河”地區綜合整治工作的重要參考。為確保拆遷戶能準確填寫，指揮部還下發了《兩湖壹河綜合整治工程房屋拆遷補償安置方案》(聽證稿)、各安置點安置房市場評估預測價格和被拆遷房屋市場評估預測價格及相關說明，並在“大楚城”建設網站上公布了補償安置結算案例，作為拆遷戶測算費用、選擇安置意向的參考資料。
4.什麽是認證？認證的原理和依據是什麽？
答:房屋拆遷認證是指對被拆遷房屋的面積、竣工時間、結構、用途、補償標準、戶數、安置人口的認證，以及瑯琊區、南譙區政府、滁州經濟技術開發區管委會擬定的拆遷補償安置方案的確認。認證實行“三審”制，即初審、復審、終審。
房屋拆遷認證的原則:尊重事實，尊重歷史，依法實施，維護拆遷人和被拆遷人的利益。
房屋拆遷認證的依據:對被拆遷房屋的性質、用途、建築面積、補償標準的認證，應當以被拆遷房屋的房屋所有權證、土地使用權證等有效權屬證明，或者在有效的建築審批手續中作出的記錄為依據；相關資料不全或無的，以我市2005年航拍的120平方公裏影像圖為準，結合地形圖等相關證據綜合判斷。確定以影像圖為準是因為2005年4月在全市同時進行了航拍，信息客觀公正。同年7月，市政府發布通告，重申禁止違法建設，政策公開透明。
5.實際用於經營的房屋如何認證？
答:按住所認證。對道路沿線實際用於經營的壹層壹戶住宅(取得營業執照三年以上，且自領證之日起在規定範圍內持續經營，並提供納稅憑證的)，可給予適當停產停業補貼(最高補貼為主幹道沿線1，000元/平方米，次幹道沿線700元/平方米，小街沿線400元/平方米)。
6.“兩湖壹河”改造過程中政府賺錢嗎？
答:“兩湖壹河”改造的目的是全面改善“兩湖壹河”地區的環境，改變老城區臟、亂、差的狀況。不僅政府沒賺到錢，預計改造大概需要6543.8+0.3億元。
(1)安置房建設11億元。“兩湖壹河”改造需要建設安置房72萬平方米，加上獎勵面積，建築面積超過80萬平方米。按每平方米約1600元(建築安裝960元；* * *設施配套350元；水、電及其他建築160元；80元，勘察設計等前期費用；稅費70元。)計算，建設資金約為13億元。目前，雖然提供給居民參考的被拆遷房屋與安置房的預估差價約為400 ~ 800元/m2，但考慮到被拆遷房屋的附屬物和裝飾補償以及提前搬家的激勵，實際結算差價約為400元/m2。即使按照400元/平方米發現差價，政府仍需對安置房建設進行約1100萬元的虧損補貼。
(2)安置房建設用地價值約為6543.8+0億元。異地安置安置房需要1，000畝土地(容積率按1.2計算)，政府損失約1億元(若政府出讓1，000畝土地進行開發，每畝出讓收入約1億元)。
(3)土地出讓收入約7.8億。“兩湖壹河”地區拆遷範圍內，現有土地1.200畝，其中內城河道改造、道路拓寬改造、公益設施建設、退守京滬鐵路420畝，實際建設用地僅780畝。即使假設所有拆遷戶都選擇異地搬遷，按每畝約654.38+0萬元計算，土地出讓收入最多約7.8億元。
如果上述收支平衡，政府至少還需要投入6543.8+0.3億元。即使“兩湖壹河”每畝地價約654.38+0.5萬元，政府至少需要投入9億元。所以政府通過“兩湖壹河”改造賺錢是沒有問題的。
7、開發商在拆遷安置時，為什麽有些房屋的差價比“兩湖壹河”拆遷的房屋要小？
答:開發商把差價定得比較小的主要原因是開發商拆遷的土地量比較少，安置戶數少。開發商損失部分利益的目的是整體利益最大化。政府改造的項目都是開發商不願意開發的地塊。總的來說，他們不僅不盈利，還虧本補貼。
為什麽8、9號地塊尤其是尊陽街被拆遷房屋評估預測價格偏低？
答:為方便拆遷戶選擇安置意向，指揮部向拆遷戶提供了《各安置點安置房市場評估預測價格》和《拆遷房屋市場評估預測價格》。其價格只是各地塊的綜合評估均價，是對拆遷戶的預測參考價格，不同於安置方案中的“被拆遷房屋市場評估價”和“安置房市場評估價”。前者是整個地塊的綜合均價，後者是每套房子的具體市場評估價。9號地塊占地面積較大，具體位置有高有低。整個地塊的綜合均價並不能說明尊陽街每套房子的價格水平。差價結算的最終價格由具有合法資質的房地產評估機構確定。
9.房屋折舊率對房屋評估價格有什麽影響？
答:國有土地房屋折舊在住房市場評估價格中所占比例很低，不超過5%，對住房市場評估價格影響有限。
10，2008年4月9日滁州市人民政府滁政秘[2008]27號提到，房屋裝修使用年限定為十年，每使用壹年，折舊十分之壹。怎麽理解呢？
答:實際操作中，因為房屋裝修時間難以認定，所以沒有計算折舊。
11和2005年之前建造的房屋，在航拍照片中沒有清晰的反映出來。如何確認它們？
答:根據2005年的航拍照片，結合地形圖等相關證據，綜合判斷。如果沒有航拍照片、地形圖和相關證據，則視為違章建築。
12.房屋認證工作中，地形圖上有房屋但影像圖上沒有，但有市行政執法局處罰的證據。如何認證？
答:被市行政執法局處罰後，房子要拆遷。至今沒有拆除，房子還是違建。
13.有證和無證的房子被拆有什麽區別？
答:有證被拆房屋的竣工時間以證件載明的時間為準，無證被拆房屋的竣工時間以被拆房屋認證公示中註明的竣工時間為準。評估時，無證房屋將扣除相關鑒定費。
14.拆遷地塊有壹棟門面房。可以選擇就近搬遷嗎？
答:如果有合法的營業用房產權證，在規劃允許的情況下，可以選擇就近搬遷。
15，“兩湖壹河”地區土地拆遷順序如何確定？
答:根據規劃的有關規定，拆遷采取壹次簽訂協議，分批拆除的方式進行。具體拆除順序將根據規劃建設需要確定。
16.不同劇情的過渡期有多長？哪些拆遷戶需要租房？所有拆遷戶都能拿到過渡補貼嗎？
答:實行產權調換的，“兩湖壹河”改造項目、城市基礎設施建設項目、公益事業建設項目範圍內的被拆遷人，在簽訂房屋拆遷補償協議時，騰退被拆遷房屋。選擇異地安置的，臨時過渡期為18個月；選擇就近安置的，臨時過渡期為36個月。被拆遷人交付房屋時，被拆遷人應當按照規定支付臨時安置補助費和搬遷補助費。
上述規定範圍以外的，被拆遷人在簽訂房屋拆遷補償安置協議後，仍在原被拆遷房屋內臨時過渡。
(1)選擇安置的，安置房竣工驗收後直接遷入安置房，臨時過渡期為18個月。
(2)如果選擇該區域或該地塊進行安置，將在協議簽署後18個月內啟動安置點建設。安置點建設期間，安置點內的拆遷戶自行臨時過渡，安置點外的拆遷戶仍在原房屋內臨時過渡。臨時過渡期為18個月。
在拆除仍在原臨時過渡的房屋時，拆遷人只支付搬遷補助費，不支付臨時安置補助費。
17.過渡期內，房價會有變化。如何看待批量拆遷難以兼顧市場變化的問題？
答:過渡期內，被拆遷房屋及其附屬物的價格可能會上漲，也有貶值的可能。安置房的市場價格也會按照同樣的趨勢上漲，而且漲幅可能會更大。
18.大部分人選擇就近安置怎麽辦？
答:《方案》第七條第三點規定，申請居民房屋拆遷補償安置的戶數過大，達不到安置要求的，暫停該區域或者該地塊的改造。在這種情況下，“兩湖壹河”改造工程、城市基礎設施建設工程、公益事業建設工程仍然必須實施。被拆遷人在項目實施範圍內選擇產權調換的，必須異地安置，安置地點為西建花園或龍蟠小區。
19.拆遷戶享受增購政策後，能否以市場價購買部分面積改善居住條件？
答:選擇搬遷的，在享受原搬遷補償安置政策的基礎上，可按安置房市場評估價購買部分面積。其中，如果選擇龍蟠小區，可以購買10平米左右；如果選擇西建花園，可以多買20平米左右。
20.租住市房地產管理處公房，且該房屋為承租人唯壹房屋，租住房屋面積在50㎡以上。壹些超過50㎡的租戶是否按市場價購買後參與安置？
答:超過50㎡的部分，由市房地產管理處進行貨幣補償。經市房地產管理處同意，超過50㎡的部分可按市場評估價購買，購買後按實際面積參加產權調換。
21.選擇產權調換的拆遷戶，按政策購買後總面積更大。他們可以選擇兩套或兩套以上總面積相同的房子嗎？
答:是的。
22、拆遷兩套以上房產，選擇產權調換時可以根據認定的總安置面積選擇不同套的房屋嗎？
答:是的。
23.家裏院子手續齊全。怎麽補償？
答:通過出讓方式取得堆場的，按照土地評估價補償相關面積。
24.購買的套房沒有房產證。而賣房的賣家有整棟樓的房產證，如何進行補償安置？
答:買受人有合法有效的購買手續，符合相關政策的，可以按照《方案》進行補償安置。
二、集體土地房屋拆遷安置相關問題
25.行政區域內其他鄉鎮的農民，在農村改非農後居住在西建園拆遷區域，現有房屋為其唯壹房屋。他們應該被重新安置嗎？
答:該情況不符合《滁州市房屋拆遷認證暫行辦法》第七條第二項、第三項的相關規定，不予認證。其房屋建於2005年7月之前(以2005年航拍照片為基礎，結合地形圖等相關證據，綜合判斷。)，按被拆除房屋的重置價格結合成新進行貨幣補償。房子是2005年7月以後建的，不予補償安置。在規定時間內自願拆除的，拆遷補助費用為100元/㎡。被拆遷人符合享受廉租住房和經濟適用住房政策的，按照有關規定執行。
26.從其他縣市舉家搬遷到西建花園地塊的農民，沒有住房和承包地。他們應該被重新安置嗎？
答:這類農民不予安置，其房屋是2005年7月以前建造的(以2005年的航拍照片為依據，結合地形圖等相關證據)，按照被拆遷房屋的重置價格給予貨幣補償。它的房子是2005年7月以後建的。在規定時間內自願拆除的，給予100元/m2的拆遷協助費。
27、城鎮戶口的下崗職工、教師、醫生、退休幹部和集體土地上的職工，是否給予安置？
答:城鎮居民在集體土地上建造的房屋，按照《滁州市房屋拆遷認證暫行辦法》第七條第二項、第三項的規定進行認證，按照人均安置人口40 m2安置(被拆遷房屋面積不足40 m2的，按實際計算)，超過40 m2的部分，按照被拆遷房屋的重置價格合並成新的貨幣補償。不符合上述要求，2005年7月前建成的房屋(以2005年航拍照片為準，結合地形圖等相關證據，下同)，按被拆除房屋的重置價格合並成新貨幣補償。2005年7月以後建造的房屋不予補償安置。在規定時間內自願拆遷的，拆遷補助費為100元/㎡。被拆遷人符合享受廉租住房和經濟適用住房政策的，按照有關規定執行。
此外，城鎮非農業戶口2005年前退休的教師、醫生、工人，未享受福利分房和集資建房政策，退休後回到參加工作前戶籍所在地的村隊，視為《滁州市房屋拆遷資格認定暫行辦法》第七條第二款中的“經批準回鄉定居的人員”。
28、如何解決被征地農民的生活保障？
答:征地後，符合農村轉非農村條件的農民，符合相關政策的，可享受城鎮居民最低生活保障；不符合農轉非條件的農民，可執行市政府已出臺的被征地農民保障相關政策。
29.18歲以上未婚農業人口可以增加安置面積嗎？
答:集體土地上房屋拆遷安置過程中，18周歲以上未婚農業人口，可在拆遷公告發布之日增加安置面積40平方米。但我必須提交書面申請，承諾以後不再申請宅基地。已享受獨生子女安置優惠政策的除外。
30.孩子在村裏登記，可以享受安置。與子女共同生活多年的父母或公婆在外地登記。老人可以安置嗎？
答:他父母是本市規劃區內的農業戶口，只有退出宅基地或者承包地才能安置。否則不予安置。
31.未出生的嬰兒會被安置嗎？
答:未出生嬰兒不計入安置人口，不予安置。